This page looks plain and unstyled because you're using a non-standard compliant browser. To see it in its best form, please upgrade to a browser that supports web standards. It's free and painless.

Ugovor o doživotnom izdržavanju

Ugovorom o doživotnom izdržavanju, obavezuje se jedno lice – davalac izdržavanja, da vas do kraja života izdržava, a vi mu za uzvrat ustupate svoju imovinu, najčešće je to stan, s tim da će navedena imovina postati njegova tek posle vaše smrti.

Ova vrsta ugovora postaje veoma popularna tek nakon masovnog otkupa stanova. U to vreme ljudi su ga često zaključivali a da nisu u potpunosti znali koja sve prava i obaveze iz njega proističu.

Međutim veoma je potrebno upoznati se sa njegovom suštinom.

Ugovor o doživotnom izdržavanju je jedan od retkih ugovora koji overava lično sudija, što jasno ukazuje na njegovu važnost.

Ovaj način overe predviđen je kako bi se sudija uverio da stranke tačno znaju šta potpisuju. Zato postoji posebna obaveza sudije da upozori primaoca izdržavanja da nakon njegove smrti, naslednici ne mogu da nasleđuju stan koji je ustupljen ugovorom o doživotnom izdržavanju.

Upravo iz ovih razloga naslednici su često nezadovoljni, te je ova vrsta ugovora najčešće obaran ugovor u praksi. Naslednici koji smatraju da su na ovaj način oštećeni nakon smrti davaoca izdržavanja pokreću tužbe za poništaj ili raskid ovog ugovora. Razlog koji naslednici najčešće navode je da je davalac izdržavanja bio nesposoban za rasuđivanje ili da primalac izdržavanja nije ispunjavao svoje obaveze. Ovo možete sprečiti unapred. Pribavite zvaničan nalaz lekara neuropsihijatra da ste sposobni za rasuđivanje i pišite redovne potvrde davaocu izdržavanja da ispunjava svoje obaveze.

Važno je znati da obaveza izdržavanja ne podrazumeva samo materijalno izdržavanje. Moguće je da davalac izdržavanja pomaže primaocu tako što će ga negovati u bolesti i starosti, brinuti se o njemu, organizovati mu lečenje, hranu, odeću i slično.

Pažljivo birajte sa kim zaključujete ugovor, neka to bude neko u koga imate poverenja.

Ukoliko se slučajno desi da davalac izdržavanja umre pre primaoca, ugovor se ne smatra raskinutim. On ostaje na snazi, a sva prava i obaveze davaoca izdržavanja prelaze na njegove naslednike.

Poželjno je da se nakon smrti primaoca izdržavanja sprovede ostavinska rasprava, kako bi se svi naslednici upoznali sa postojanjem ovog ugovora.

Postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju može se upisati u zemljišne, odnosno katastarske knjige odmah nakon zaključivanja. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se tek nakon smrti primaoca izdržavanja, a nakon regulisanog poreza, u zemljišnim knjigama se sprovodi promena vlasnika.

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 23:58 | Generalna | Dodaj komentar (0) | Permalink | Trekbekovi (0)

Stambeni krediti – uslovi, troškovi i saveti

Ukoliko želite da podignete stambeni kredit iz sredstava banke potrebno je da znate sledeće:

- Obavezan uslov je stalni radni odnos, i to sa najmanje 6 meseci rada na sadašnjoj poziciji
- U trenutku uzimanja kredita potrebno je da imate najmanje 23 godine, a u trenutku otplate poslednje rate najviše 65 godina (u nekim bankama maksimalna starost je 68 godina)
- U otplati stambenog kredita je moguće imati sadužnika (najčešće osoba iz uže porodice: muž, žena itd.)       
- Rata kredita ne sme biti veća od 50% ukupnih prihoda dužnika i sadužnika
- U redovne prihode banka može uključiti i prihod od rentiranja (sa overenim ugovorom ili izvodom banke u poslednja 3 meseca dokazujete da imate prihod od rentiranja)

Kada se odlučite za uzimanje stambenog kredita potrebno je da izaberete model kreditiranja. O modelima kreditiranja je najbolje da se informišete u banci u kojoj želite da uzmete kredit.

Postoje stambeni krediti sa depozitom i učešćem, odnosno sa valutnom klauzulom u evrima ili švajcarskim francima, kao i krediti osigurani kod NKOSK (Nacionalna Korporacija za Osiguranje Stambenih Kredita).

Stambeni krediti sa učešćem imaju manju visinu rate od kredita na bazi depozita.

Minimalna plata za uzimanje kredita je, takođe, manja ukoliko uzmete kredit sa učešćem. Ukoliko se odlučite za kredit sa depozitom, imajte u vidu da depozit ostaje u banci tokom celog perioda otplate kredita, što može biti i do 30 godina.

Stambeni krediti indeksirani u švajcarskim francima imaju inicijalno manje rate, ali nose veliki rizik od naglog menjanja kursa. Imajte u vidu da kretanje cena i visina plata u Srbiji prate evro, tako da ukoliko uzmete stambeni kredit koji je indeksiran u svajcarskim francima, može doći do većih razlika između plate i visine rate.

Stambeni krediti sa kraćim rokom otplate imaju veće rate, ali su pogodniji jer su korisnici kraće u obavezi i iznos ukupne kamate koja se plaća za kredit je manja.

Krediti za stan osigurani kod NKOSK najčešće imaju manje rate, jer je rizik za banku manji.

Troškovi koji prate uzimanje stambenog kredita

 

Pod troškovima podrazumevamo sve troškove koji proizilaze iz kupovine stana na kredit. Troškovi na koje obavezno morate računati su:

- Učešće/depozit
- Uvid u kreditni biro (oko 200 dinara za građane)
- Troškovi procenitelja koji procenjuje vrednost nekretnine (banka daje spisak procenitelja sa kojima rade)
- Troškovi obrade kredita (0,5 – 2% od vrednosti kredita)
- Obavezno osiguranje nekretnine (plaća se godišnje)
- Otvaranje dinarskog i deviznog računa u banci (ukoliko niste klijent banke u kojoj uzimate stambeni kredit)
- Osiguranje kredita kod NKOSK (ukoliko uzimate kredit sa osiguranjem kod NKOSK) – iznos zavisi od LTV racija (LTV racio se dobija deljenjem iznosa kredita i procenjene vrednosti stana)
- Troškovi obrade kredita kod NKOSK – 30 EUR (ukoliko uzimate stambeni kredit sa osiguranjem kod NKOSK)
- Životno osiguranje (kod nekih banaka je potrebna polisa životnog osiguranja)
- Troškovi sudske hipoteke
- Sudska taksa za overu kupoprodajnog ugovora (zavisi od vrednosti ugovora)
- Troškovi overe založne izjave
- Godišnji trošak održavanja kreditnog računa (plaća se u nekim bankama, i naplaćuje se procenat od ostatka glavnice na dan naplate troška servisiranja)

Saveti

Uzimanje stambenog kredita je vrlo važna odluka, jer vezuje korisnike kredita na dug vremenski period. Iz tog razloga je neophodno informisati se o uslovima uzimanja i vraćanja kredita u nekoliko banaka.

Rok otplate. Ukoliko ste u mogućnosti, uzmite stambeni kredit sa manjim rokom otplate, jer vam to donosi veliki uštedu u ukupnom iznosu kamate koju plaćate.

Učešće/Depozit. Uzmite model kredita sa učešćem, jer ćete tako imati manju ratu kredita, i biće vam potrebna manja minimalna plata za uzimanje kredita.

Evro ili švajcarski franak. Ukoliko se odlučite za stambeni kredit koji je indeksiran u švajcarskim francima, rata će vam možda biti manja, ali ćete prihvatiti veliki rizik od promena kursa.

Puštanje kredita u tečaj. Informišite se po kom kursu banka pušta kredit, a po kom plaćate rate kredita. Naime može da se desi da kursevi nisu usklađeni, pa da izgubiti značajna sredstva na kursnim razlikama.

Marže banaka. Raspitajte se kolika je marža banke i pod kojim je uslovima promenljiva. Obratite pažnju da kod stambenih kredita postoji varijabilni deo, koji se menja sa promenama EURIBOR-a ili LIBOR-a, i fiksni deo, koji je bankarska marža.

Troškovi uzimanja stambenog kredita. Prilikom uzimanja stambenog kredita potrebno je prikupiti prilično obimnu dokumentaciju. Vodite računa o troškovima prikupljanja dokumentacije.

Procena vrednosti nekretnine. Pri uzimanju stambenog kredita banka će vam obezbediti spisak procenitelja sa kojima rade. Obavezno prikupite ponude svih procenitelja, jer je moguće da ćete uštedeti i nekoliko stotina evra. U ponudu bi trebalo, osim cene, da bude uključeno i vreme izlaska na teren, odnosno vreme izrade dokumentacije.

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 23:54 | Generalna | Dodaj komentar (0) | Permalink | Trekbekovi (0)

Proverite dokumenta pre kupovine nekretnine

Pre nego što se odlučite da kupite nekretninu, poznavoci ove oblasti savetuju da je najbitnije proveriti prateću dokumentaciju. Kako tržište nekretnina u Srbiji nije u svim delovima uređeno po istom principu, pre nego što se odlučite za kupovinu, treba da vidite da li je nekretnina uknjižena, neuknjižena ili u izgradnji.

U zavisnosti od toga razlikuju se i dokumenta koja treba proveriti. Stručnjaci za nekretnine savetuju da je najbolje prvo tražiti saglasnost bračnog druga. Stanovi ili kuće se najčešće kupuju i knjiže na jednog supružnika.

Međutim, i drugi ima puno pravo raspolaganja tom svojinom, pa se može desiti, ako kupac nema saglasnost, da se ugovor na sudu poništi.

Za uknjižene nekretnine prvo se proverava stanje u zemljišnim knjigama ili u katastru nepokretnosti, u zavisnosti od toga gde su upisane. Tamo se proverava ko je vlasnik i da li nekretnina ima tereta. Takođe, od vlasnika treba tražiti i prethodnu dokumentaciju na osnovu koje je on stekao stan.

U praksi se dešava da neko bude upisan u zemljišne knjige, ali da još neko ima pravo na tu nekretninu. To se dešava kod ugovora o poklonu i doživotnom izdržavanju.

Kod ugovora o poklonu potrebno je tražiti i saglasnost drugog deteta ili naslednika, ako ga ima, dok kod ugovora o doživotnom izdržavanju treba pogledati i ostavinsku raspravu. Ovo je najčešće obaran ugovor pred sudom. Tu treba da se vidi i da neko od drugih naslednika ne osporava ugovor, ali i da su svi naslednici obavešteni i da li se slažu sa tim što u ugovoru piše.

Kod kupovine neuknjižene nekretnine potrebno je tražiti svu prethodnu dokumentaciju, i to u originalu, sa svim poreskim klauzulama.

Za kupovinu stana u izgradnji, ne postoji pravna sigurnost. Osnovna dokumenta koja treba da se pogledaju su građevinska dozvola, prijava radova i ugovor sa direkcijom za gradsko građevinsko zemljište. I pored toga, kupac ne može biti siguran da će investitor uraditi sve u roku i po zakonu.

Prema rečima Nine Kon, advokata u agenciji za nekretnine Alka, skoro za svaku nekretninu postoji kupac, ali ona ne preporučuje kupovine nelegalnih objekata. U tom slučaju kupac kupuje samo golu svojinu, bez prava raspolaganja.

Potpuno nelegalizovane nekretnine je skoro nemoguće prodati. U Srbiji je proces legalizacije počeo u maju 2003. godine, i po zakonu trebalo je da se završi za 60 dana. Mnogim vlasnicima takvih nekretnina, koji su podneli zahteve, odgovori su počeli da stižu nedavno. Neka od sledećih dokumenata, koja će u narednom procesu morati da se predaju su projekat objekta, dokaz o pravu svojine (ako ne postoji za nekretninu onda za zemljište na kome je izgrađena), dokaz o uređivanju međusobnih odnosa sa organom koji uređuje građevinsko zemljište... Cena legalizacije zavisi od zone u kojoj se nekretnina nalazi.

"I nelegalne nekretnine su u prometu, samo je pitanje ko će da ih kupi i za koje pare. Uglavnom se prodaju one gde je već predat zahtev za legalizaciju. To može da se proveri, pa se neki klijenti odlučuju da plate manje, i za par godina dodaju još nešto novca za legalizaciju. Tako se najčešće kupuju manji objekti", objašnjava Nina Kon.

Bolju prodaju imaju nekretnine koje su nelegalno proširene. Na primer, nelegalno sagrađena terasa. One prodaje čak i ako nije predat zahtev za legalizaciju. Razlika u ceni je minimalna, jer je mala verovatnoća da će to neko srušiti, a i hipoteka se može staviti na legalan deo. Cena ovih objekata je u proseku niža za oko 20 do 25 odsto.

Potpuna pravna sigurnost može se garantovati samo kupovinom uknjiženih nekretnina. Međutim, stanove i kuće sa potpuno „čistim“ papirima nije lako pronaći. Samo takve nekretnine se mogu staviti pod hipoteku.

U Srbiji je uknjižba nekretnina počela tek početkom 90-tih godina, i tada je oko 80 odsto nekretnina bilo neuknjiženo. Sam proces uknjižbe, u zavisnosti od slučaja, može da traje i po nekoliko meseci, a ponekad se dešava da po sadašnjem zakonu neke stanove uopšte nije ni moguće uknjižiti.

Tako se dešava da pojedine zgrade uopšte nisu ni ucrtane, pa pravno gledano ni ne postoje. Da bi se ta zgrada i stanovi u njoj uknjižili potrebna je saglasnost svih stanara, a zatim i avion koji će snimiti teren iz vazduha, ali i podaci iz arhiva grada o tome ko je zgradu gradio. To je, kažu agenti za prodaju nekretnina, praktično nemoguća misija.

Osnov za uknjižbu bilo koje nepokretnosti su upotrebna i građevinska dozvola. Da bi se dobila građevinska dozvole objekat mora da bude sagrađen u skladu sa urbanističkim planom. Zatim se podnosi i projekat objekata, ali i dokaz o plaćenom građevinskom zemljištu.

Posle gradnje izlazi komisija za tehnički prijem, koja proverava da li je sve to sazidano u skladu sa građevinskom dozvolom, da li ima propisan broj spratova, da li se izašlo iz gabarita. Objekat pregledaju i protivpožarci i elektrodistribucija, pa tek ako se oni saglase se dobija upotrebna dozvola. Te dve dozvole su dokaz o vlasništvu, i nose se u zemljišne knjige, i na osnovu njih se radi uknjižba.

U našoj zemlji trenutno postoje dva sistema evidentiranja nepokretnosti - zemljišne knjige i katastar nepokretnosti. Oni su potpuno nezavisni i međusobno različiti, i u budućnosti se radi na tome da se potpuno pređe na katastar nepokretnosti, koji je u rešavanju zahteva i fleksibilniji.

„U katastru, ako je neki stan stečen na osnovu zakona, teret dokazivanja pravnog sleda nije na kupcu i on se automatski upisuje kao vlasnik. U zemljišnim knjigama traži se svaki papir, kako je stan od prethodnih vlasnika, svakog ponaosob, došao u posed sadašnjeg. U tom slučaju uknjižba je skoro nemoguća“, objašnjava naša sagovornica.

Postupak za upis pokreće se zahtevom. Nakon pribavljanja svih potrebnih papira i uplate odreženih taksi, podnosioci zahteva odlaze na pisarnice naležnih službi. Prilikom predaje zahteva dobija se broj pod kojim je zahtev zaveden i okvirno obaveštenje za koji vremenski period će o njemu biti odlučeno. U praksi, taj period je od mesec dana do šest meseci.

Potrebna dokumentacija se razlikuje u zavisnosti od toga kako je to pravo stečeno i kakav je bio status prethodnih vlasnika. Tako ako se uknjižba vrši na osnovu kupoprodajnog ugovora, a prodavac nije uknjižen kao vlasnik potrebno je priložiti isprave na osnovu kojih prodavac dokazuje svoje pravo i mora postojati pravni kontinuitet. Ako je prodavac uknjižen kao vlasnik dovoljan je samo ugovor o kupoprodaji i fotokopija lične karte.

Ukoliko je predmet kupoprodaje stan, poslovni prostor ili garaža, pravo svojine uopšte nije uknjiženo, a objekat je evidentiran na katastarskom planu potrebne su i građevinske i upotrebne dozvole, tehnički prijem, etažiranje, a ako zemljište nije evidentirano neophodno je i angažovanje i ovlašćene geodetske organizacije koja će izvršiti snimanje zgrade i prijaviti promenu katastru nepokretnosti.

Sva potrebna dokumenta obezbeđuje kupac, a osim njih potrebno je da se priloži i dokaz o plaćenim taksama i odgovarajućim nadoknadama. Administrativna taksa iznosi 440 dinara, dok se visina naknade za uknjižbu prava svojine kreće od 4.748 do 7.913 dinara. Takođe, može se desiti da neke opštine zahtevaju da se sve takse plate unapred, bez obzira na ishod podnetog zahteva.

Nakon kupovine nekretnine, kupcu, najčešće u roku od mesec dana stiže i porez na prenos apsolutnih prava. U našoj zemlji je to 2,5 odsto od cene napisane na ugovoru. Tako bi bar trebalo da bude u teoriji, dok stvanost nekad može da bude drugačija.

Uprava prihoda ima diskreciono pravo da proceni nekretninu, i da se na osnovu te procene plaća porez. Oni imaju pravo da vrednost nekog stana ili kuće obrazlože na osnovu svog iskustva. Ono što ne mogu da urade je da nekretninu procene manje od cene na kupoprodajnom ugovoru.

U okviru tog diskrecionog prava uprava prihoda može da se služi raznim elementima za određivanje. Najčešće su njeni stručnjaci dobro informisani, znaju za koliko se prodao stan pored, i nemaju obavezu izlaska na teren. Porez određuju i na osnovu njihove sklale. Gleda se koja je ulica, koji deo grada, da li je naselje urbanizovano. Umanjenje se obračunava za prizemlje, potkrovlje, nemanje grejanja i lifta, na primer.

Nakon plaćenog poreza vlasniku još ostaje da se uknjiži u zemljišne knjige. To nije obavezno, ali je to u isključivom interesu vlasnika. Zemljišne knjige su javne i ne može se desiti da prethodni vlasnik još jednom proda stan. Od dokumenata se nosi originalni ugovor i plaćen porez. Takse za uknjižbu su do osam hiljada dinara. Objekti do 800 kvadrata knjiže se na opštinskom, a preko toga na gradskom nivou.

Nelegalna gradnja

Praksa poznaje tri vrste nelegalno građenih objekata. Prva vrsta su objekti kod koji gradnja nije urađena u skladu sa zakonom, i gde ne postoji ni građevinska dozvola. Tako su se uglavnom gradile porodične kuće. Druga vrsta su objekti koji su dobili građevinsku dozvolu, ali ceo proces nisu završili po zakonu, pa nisu dobili upotrebnu dozvolu. To je najčešće slučaj u centralnim gradskim zonama, kada je zidano više spratova nego što je predviđeno planom. Treća vrsta objekata su privremeni objekti. Oni su pravljeni u skladu sa zakonom, ali je dozvola privremenog karaktera. Legalizacijom bi trebalo da postanu objekti sa stalnom dozvolom.

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 04:53 | Generalna | Dodaj komentar (0) | Permalink | Trekbekovi (0)

Zaštitite svoju imovinu

Svi se mi nadamo da stvari neće poći naopako, ali za slučaj da se tako nešto ipak desi, isplati se imati zaštitu. Osigurati se znači zaštititi sebe, sopstvenu porodicu i imovinu za slučaj da nešto krene po zlu. Osiguranje je najbolji način da zaštitite svoju imovinu a isplati se onda kada je najpotrebnije.

Kako funkcioniše osiguranje?

Osiguranje vam pruža način da se obezbedite od rizika finansijskog gubitka koji se može desiti kao posledica neočekivanog događaja. Osiguranje ne uklanja rizik od nesreće, bolesti ili nezgode, ali obezbeđuje zaštitu, naknadu i finansijsku sigurnost za vas i vašu porodicu.

Osiguranje se kupuje plaćanjem premije osiguranja. Sa osiguravačem se potpisuje ugovor, koji se obavezuje da plati određeni iznos novčane naknade ukoliko se događaji pokriveni ugovorom dogode. Možete se dogovoriti da snosite deo štete sami (ovo se naziva franšiza) i da imate pristupačniju stopu premije.

Polisa osiguranja ne predstavlja blanko ček. Pokriveni ste samo u slučaju štetnih događaja koji su navedeni u ugovoru. Vaš osiguravač će vam isplatiti samo naknadu predviđenu ugovorom. Ne možete zahtevati ono što nije pokriveno vašom polisom. Kada kupujete osiguranje, pobrinite se da ono pokriva ono što želite da obezbedite, kao i da, u slučaju nastanka osiguranog slučaja, iznos naknade iz osiguranja odgovara vašim potrebama.

Kako na najbolji mogući način iskoristiti osiguranje? 

- Razmislite šta vam je potrebno - većina ljudi osigurava četiri oblasti: svoju imovinu, život, zdravlje i finansije. Pre kupovine polise životnog osiguranja, razmotrite sopstvenu finansijsku situaciju i životni standard koji želite da održite za članove vaše porodice ili korisnike osiguranja. Na primer, ko će se pobrinuti za troškove vaše sahrane i poslednje medicinske troškove? Da li bi vaša porodica morala da se preseli? Hoće li biti dovoljno sredstava za buduće ili tekuće troškove kao što su plaćanje vrtića, hipoteke ili školarine? 

- Raspitajte se i nađite najbolju ponudu - isplati se istražiti ponude osiguranja. Možete uporediti premije, učešća u naknadi štete (franšize) i detalje o tome šta tačno polisa pokriva i šta treba da učinite da biste podneli zahtev za naknadu štete.

Različite polise imaju različite uslove i različite premije i franšize. Prilikom istraživanja ponuda osiguranja važno je tačno proveriti šta polisa pokriva, a šta ne. Većina polisa osiguranja neće pokriti svaki mogući gubitak. Stvari ili događaji koji nisu pokriveni nazivaju se izuzeti rizici. Svaka polisa je različita. Važno je razumeti rizike isključene iz osiguranja i pronaći polisu koja vam obezbeđuje pokriće koje vam je potrebno. 

- Ugovorite dovoljno pokriće - ukoliko razmišljate o osiguranju doma i pokretnih stvari u domaćinstvu, nemojte da razmišljate samo o tome bez čega možete ostati prilikom provale. Šta bi se dogodilo ukoliko vam kuća izgori? Da li bi naknada iz osiguranja bila dovoljna da sve zamenite?

Polise se razlikuju u tome šta pokrivaju. Neke pokrivaju utvrđene novčane iznose. Neke naknade su izražene u procentima od ukupne štete. Neke polise predviđaju da osiguranik sam snosi štetu do određenog iznosa. Neke isključuju određene vrste šteta. Pogledajte ove razlike među polisama i odlučite koja je prava za vas. 

- Razumite vaš ugovor - da biste razumeli ugovor o osiguranju, veoma je važno da pročitate i razumete dokument polise i opšte i posebne uslove. Potrebno je da dobro razumete svoja prava i odgovornosti kao i da pažljivo pročitate ograničenja i izuzeća navedena u vašoj polisi i/ili uslovima osiguranja. 

- Dajte potpune i tačne podatke - zapamtite da je pri svakoj vrsti osiguranja najvažnije – biti potpuno iskren prilikom davanja podataka potrebnih za ugovaranje osiguranja. Na sva pitanja iz prijave odgovarajte tačno I ukoliko niste sigurni, to naglasite umesto da dajete odgovore nagađanjem.

Ukoliko ne date tačne odgovore, osiguravač može steći pogrešnu predstavu o riziku koji preuzima i možda će biti u mogućnosti da odbije svaki vaš zahtev za isplatu štete. Ukoliko neko drugi ispuni zahtev umesto vas, pročitajte ga pažljivo pre nego što stavite svoj potpis. Potpisivanjem zahteva, potvrđujete da su podaci tačni i potpuni. 

- Neka vaša polisa bude uvek ažurirana - prilikom obnavljanja polise osiguranja recite osiguravaču ukoliko dođe do promena u vašim podacima. Ukoliko se promeni vaša situacija, možda je potrebno izmeniti iznos na koji ste osigurani ili iznos franšize. Ove odluke mogu imati uticaja na vašu premiju. Isplati se da proverite šta drugi osiguravači nude prilikom obnavljanja polise i da li možete dobiti bolju ponudu.

Gde mogu da se osiguram?

Osiguranje možete zaključiti u društvima za osiguranje ili posredstvom zastupnika, odnosno posrednika u osiguranju. Važno je da se dodatno angažujete i postavljate pitanja tako da u potpunosti razumete šta se nudi.

Proverite da li društvo za osiguranje, odnosno zastupnik u osiguranju poseduje ovlašćenje Narodne banke Srbije za obavljanje tih poslova. Tražite da vam se da potrebno vreme da pročitate i razumete uslove osiguranja koji su sastavni deo ugovora koji potpisujete. Ne potpisujte polise koje su izdate samo na stranom jeziku, jer one ne uživaju pravnu zaštitu u našem pravnom sistemu.

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 04:50 | Generalna | Dodaj komentar (0) | Permalink | Trekbekovi (0)

Pitanja i odgovori za stambene kredite osigurane kod NKSOK-a

1. Ko sve može da uzme stambeni kredit osiguran kod NKOSK?

Svaki kreditno sposoban građanin, i to kako državljanin Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, tako i državljanin Republike Srbije koji ima prebivalište u inostranstvu duže od godinu dana (nerezident), i strani državljanin koji na osnovu dozvole za boravak, odnosno radne vize boravi na teritoriji Republike Srbije, stariji od 23 godine, koji je u stalnom radnom odnosu i koji ima više od 6 meseci radnog staža na trenutnom radnom mestu. Kada su u pitanju subvencionisani stambeni krediti uslove koje treba da ispuni korisnik kredita.

2. Kako se podnosi zahtev za stambeni kredit osiguran kod NKOSK?

Potrebno je obratiti se direktno nekoj od banaka koje su zaključile ugovor sa NKOSK i kod neke od njih podneti zahtev za kredit. Korisnik kredita celu proceduru završava na šalteru banke a banka kao klijent Korporacije podnosi zahtev za osiguranjem i svu prateću dokumentaciju Korporaciji. Spisak banaka možetepogledati na internet stranici NKSOK-a.

3. Koliki kredit mogu da podignem?

a) Osnovno pravilo je da mesečna rata ne sme biti veća od polovine mesečnih prihoda korisnika kredita. Najbolje je pitati direktno u banci da Vam izračunaju maksimalni iznos kredita koji možete da podignete, uzimajući u obzir visinu mesečnih primanja, kao i eventualne obustave po drugim kreditima.

b) U skladu sa Odlukom o klasifikaciji balasne aktive i vanbilasnih stavki banke donetoj od strane NBS, povećan je limit za zaduživanje fizičkoh licasa 50% (uključujući stambene kredite) na 60% redovnih mesečnih primanja, ukoliko lice ima usklađenu deviznu poziciju, odnosno ukoliko se zadužuje dominantno u valuti u kojoj ostvaruje redovna primanja. Ovakav uslov obuhvata kako lica sa primanjima u dinarima, koja se zadužuju u dinarima, tako i lica koja se zadužuju u dinarima s valutnom klauzulom, ali istovremeno ostavaruju primanja u stranoj valuti ili sa valutnom klauzulom.

4. Ko sve može da mi bude solidarni dužnik?

Ukoliko Vam mesečni dohodak nije dovoljan da pokrije ratu za stan koji želite da kupite, u otplatu kredita možete da uključite i druga lica – solidarne dužnike. Solidarni dužnik može da bude bilo koja osoba koja ispunjava sve uslove koji su propisani i za korisnika kredita. To može biti supružnik, član porodice, prijatelj, ili bilo koje drugo lice. Svi solidarni dužnici moraju da zadovoljavaju sve uslove koje banka propiše za odobravanje kredita.Takođe, svi solidarni dužnici su ravnopravni među sobom, i snose iste obaveze.

5. Da li su za stambeni kredit potrebni žiranti?

Za stambene kredite osigurane kod NKOSK nisu potrebni žiranti.

6. Da li mogu da konkurišem za stambeni kredit osiguran kod NKOSK ako imam ugovor o radu na određeno vreme?

Da bi se konkurisalo za stambeni kredit osiguran kod NKOSK neophodno je da sa poslodavcem imate zaključen ugovor na neodređeno vreme i da ste minimum 6 meseci u radnom odnosu kod trenutnog poslodavca.

7. Koliko traje procedura odobrenja stambenog kredita?

Proces obrade zahteva za osiguranje kredita u Nacionalnoj korporaciji traje jedan radni dan odnosno svi zahtevi pristigli do 15 časova u toku radnog dana su obrađeni do kraja istog dana, naravno pod uslovom dostavljanja kompletne dokumentacije od strane banke. U slučaju da govorimo o kreditima sa subvencijom, procedura osiguranja podrazumeva saradnju nekoliko institucija (Ministarstvo finansija, odnosno Ministarstvo ekonomije i regionalnog razvoja Poreska uprava, nadležni regisar nepokretnosti, poslovna banka i Nacionalna korporacija) i u takvim okolnostima podrazumeva nešto dužu proceduru. Ako posmatramo celokupan proces od podnošenja zahteva za kredit u banci do isplate, procedura traje 3 nedelje ukoliko je reč o komercijalnim stambenim kreditima odnosno 4 nedelje ukoliko je reč o kreditima sa subvencijom. Vrlo često, nekompletna dokumentacija je razlog zašto procedura traje duže.

8. Uzeo sam stambeni kredit u banci pre početka rada NKOSK (pre oktobra 2004), da li može da se osigura moj kredit i da mi se na taj način spusti kamatna stopa?

Bankama koje sarađuju sa NKOSK ponuđeno je da retroaktivno osiguraju stambene kredite koje su odobrile pre početka rada NKOSK, a koji ispunjava sve uslove za osiguranje kredita kod NKOSK. U vezi sa ovom mogućnošću raspitajte se u Vašoj banci.

9. Koji su troškovi osiguranja kredita?

Za osiguranje kredita naplaćuju se trošak obrade zahteva u visini od 30 EUR (u dinarskoj protivvrednosti) i premija osiguranja, u procentualnom iznosu u odnosu na visinu kredita i vrednost nekretnine koja se zalaže.

10. Kako se obračunava premija osiguranja?

Direktno u banci ćete se informisati o tačnom iznosu koji je potrebno da uplatite, a možete pogledati Odluku o visini premije osiguranja  u rubrici Banke na internet stranici NKSOK-a

11. Da li ću premiju osiguranja kredita plaćati svake godine dok ne otplatim kredit?

Ne, i trošak obrade zahteva i premija osiguranja plaćaju se JEDNOKRATNO i važe za ceo period otplate kredita.

12. Da li se premija osiguranja plaća i kod subvencionisanih kredita?

Da, premija osiguranja se plaća za sve kredite koji se osiguravaju kod NKOSK, uključujući i subvencionisane kredite, ali se kod njih obračunava samo na deo kredita koji odobrava banka.

13. Ukoliko refinansiram već postojeći i osigurani stambeni kredit kod druge banke, da li ću morati ponovo da platim premiju osiguranja?

Kod refinansiranja već osiguranog kredita nije potrebno ponovo platiti premiju osiguranja, naravno ukoliko nije došlo do promene parametara kredita.

14. Da li je neophodno da imam otvoren tekući račun u banci u kojoj želim da uzmem stambeni kredit?

NKOSK ne postavlja nikakav uslov koji se tiče banke kod koje se vodi tekući račun, ali treba znati da će u većini slučajeva banka zahtevati da se kod nje vodi tekući račun. Raspitajte se direktno u banci u kojoj želite da podignete stambeni kredit da li se postavlja taj uslov.

 

Subvencionisanje stambenih kredita

I. Uredba o merama podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje u 2010. godini

1. Šta su subvencionisani stambeni krediti, u skladu sa Uredbom o merama podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje u 2010. godini?

Subvencionisani stambeni krediti su dugoročni stambeni krediti sa učešćem države, koji se odobravaju radi:

1) podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje;

2) kupovine, odnosno izgradnje stambenih jedinica kategoriji građana kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, kro podizanje kreditne sposobnosti i smanjenje kamatne stope.

Namenjeni su korisnicama kredita mlađim od 45 godina starosti za kupovinu prvog stana.

2. Koji su uslovi potrebni da se ispune da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit u skladu sa Uredbom?

Da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit potrebno je ispuniti sledeće uslove:

1) Korisnik kredita mora biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) Nepokretnost koja se kupuje mora biti novoizgrađeni objekat, odnosno objekat koji je u postupku izgradnje, koji ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju i potvrdu o prijemu dokumentacije izdatu u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ('Službeni glasnik RS', br. 47/03, 34/06 i 39/09 -US), odnosno lokacijsku i građevinsku dozvolu ako su izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ('Službeni glasnik RS', br.72/09 i 81/09-ispravka), a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola, a za izgradnju stambenog objekta da ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kome je korisnik kredita naveden kao investitor;

3) Korisnik kredita ne sme biti stariji od 45 godina (rok za otplatu je najviše 30 godina, a starosna granica je 70 godina života za otplatu poslednje rate kredita);

4) Korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug, ne poseduje u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nepokretnost/nepokretnosti u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nepokretnosti mogu dobiti u visini razlike vrednosti nepokretnosti koju poseduju i vrednosti nove nepokretnosti), što se dokazuje izjavom korisnika kredita datom pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću i uverenjem lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda - poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita;

5) Korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju (osim kredita za adaptaciju);

6) Mesečna zarada, odnosno plata, ne prelazi maksimalan neto iznos od 120.000,00 dinara po korisniku kredita odnosno bračnog druga korisnika kredita;

7) Zahtev za dobijanje kredita mora biti podnet posle stupanja na snagu ove uredbe.

3. Kako je definisan model dugoročnog stambenog kreditiranja uz korišćenje sredstava iz budžeta države u skladu sa Uredbom?

Model dugoročnog stambenog kreditiranja definisan je tako da učešće iznosi ukupno 25% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa koji predstavlja razliku vrednosti između nepokretnosti koju već poseduje i nove nepokretnosti.

Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi 5% učešća, a 20% učešća obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije u vidu dugoročnog stambenog kredita. Preostalih 75% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka, a osigurava Nacionalna korporacija.

Maksimalni iznos kredita koji se može odobriti korisniku kredita može da iznosi najviše 100.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan puštanja kredita u tečaj.

4. Koja su ograničenja vezana za nekretninu koja se kupuje putem subvencionisanog kredita u skladu sa Uredbom?

Ograničenja su sledeća:

1) zabrana davanja u zakup nepokretnosti za čiju kupovinu, odnosno izgradnju su dobijena sredstva iz budžeta Republike Srbije do otplate kredita;

2) zabrana dodatnog opterećenja ili umanjenja vrednosti založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina, odnosno izgradnja kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, sve do konačne otplate kredita i dok pravo zaloge-hipoteke i reda ustanovljeno u korist banke i Republike Srbije na osnovu ugovora o kreditu traje;

3) obaveza prijave prebivališta na adresi kupljene, odnosno izgrađene nepokretnosti u roku od 15 meseci od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji, odnosno 15 meseci od završetka objekta koji je u postupku izgradnje.

5. Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji se finansira iz budžeta Republike Srbije?

Kamatna stopa za korisnika stambenog kredita na deo kredita koji se finansira iz budžeta RS na ime učešća iznosi 0% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate za period otplate kredita banke.

6. Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji obezbeđuje banka?

Na deo kredita koji obezbeđuje banka, u periodu od realizacije kredita do 31. oktobra 2012. godine, obračunava se fiksna kamatna stopa u visini od najviše 5,25% godišnje koji banci subvencioniše Ministarstvo ekonomije i regionalnog razvoja preko Nacionalne korporacije, a korisnik kredita plaća iznos glavnice. Posle 31. oktobra 2012. godine kamatna stopa kredita je u visini maksimalnog šestomesečnog EURIBORa + 4,9%.

7. Kod kojih banaka se mogu uzeti subvencionisani stambeni krediti?

Spisak banaka koje su potpisale Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima dugoročnog stambenog kreditiranja stanovništva i subvencionisanja kamatne stope uz korišćenje sradstava iz budžeta RS u 2010. godini možete pogledati u rubrici Programi Vlade na internet stranici NKSOK-a

 

Program dugoročnog stambenog kreditiranja

(primenjivan u periodu januar-decembar 2008. godine)

1. Šta su to subvencionisani stambeni krediti?

Subvencionisani stambeni krediti su dugoročni stambeni krediti sa učešćem države, koji se odobravaju za kupovinu i izgradnju nepokretnosti. Namenjeni su korisnicama kredita mlađim od 45 godina starosti za kupovinu prvog stana.

Ovim vidom kreditiranja omogućava se kupovina, osnosno izgradnja stambenih jedinica građanima koji po prvi put rešavaju svoje stambeno pitanje, a uz obezbeđenje 20% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita iz budžeta Republike Srbije.

Model dugoročnog stambenog kreditiranja:

Model dugoročnog stambenog kreditiranja uz korišćenje sredstava iz budžeta države definisan je na sledeći način:
5% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita -sopstveno učešće korisnika kredita
učešće od 20% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje Država u vidu dugoročnog kredita po kamati od 0,1% i maksinalan grejs periodom od 25 godina, s tim što se u periodu od prvih 25 godina otplate kredita vrši otplata dela kredita koji je banka plasirala, dok se poslednjih pet godina vraća kredit državi.
preostalih 75% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka.

2. Koji su uslovi potrebni da se ispune da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit?

Da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit potrebo je ispuniti sledeće uslove:
Korisnik kredita mora biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
Neto plata korisnika kredita mora biti manja od 100 000 dinara mesečno;
Starosna granica do 45 godina (rok za otplatu kredita je najviše 30 godina, a starosna granica je 65 godina života);
Korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nekretninu/nekretnine u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nekretnine mogu dobiti u visini razlike između vrednosti nekretnine koju poseduju i vrednosti nove nekretnine);
Korisnik kredita i/ili njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju;

3. Kako se podnosi zahtev za subvencionisani stambeni kredit?

Isto kao i kod tzv. komercijalnih kredita, celokupna procedura se odvija na šalteru banke. Potrebno je obratiti se direktno nekoj od banaka koje učestvuju u Programu dugoročnog stambenog kreditiranja i kod neke od njih podneti zahtev za kredit, zajedno sa zahtevom za subvenciju.

4.Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji obezbedjuje banka?

Kamatnu stopu za deo koji banka finansira, banka odredjuje u skladu sa aktima svoje poslovne politike, a maksimalno šestomesecni EURIBOR + 3,6 % na godišnjem nivou.

5.Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji se finansira iz budžeta Republike Srbije?

Kamatna stopa za deo koji se finansira iz budžeta RS na ime učešća iznosi 0,1% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate.

6. Da li samo bračni parovi mogu da apliciraju za kredit sa subvencijom države?

Ne, nije neophodno da budete u braku da biste konkurisali za kredit sa subvencijom, možete konkurisati sami ili sa solidarnim dužnikom koji može biti bilo koje lice koje ispunjava sve propisane uslove.

 

HIPOTEKA

1. Osigurava li Nacionalna korporacija i stambene kredite bez hipoteke?

Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita je specijalizovana institucija koja osigurava kredite koje banke ili druge finansijske organizacije odobravaju fizičkim licima za kupovinu, adaptaciju i izgradnju nekretnina, a koji su obezbeđeni hipotekom, što konkretno znači da nije moguće aplicirati za kredit sa osiguranjem kod Nacionalne korporacije bez uspostavljanja hitoteke kao obezbeđenje kredita.

2. Da li NKOSK prihvata kao obezbeđenje hipoteku uspostavljenu nad nekretninom koja je registrovana u tapijskom sistemu?

Da, NKOSK prihvata hipoteke koje su upisane u bilo koji od važećih registara: katastar nepokretnosti, zemljišna knjiga i tapijski sistem.

3. Šta predstavlja hipoteka drugog reda?

U skladu sa zahtevima tržišta, a imajući u vidu da su ciljevi Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita konstantno unapređenje usluge i kontinuirano delovanje na tržištu stambenih kredita, omogućeno je prihvatanje osiguranje potraživanja po osnovu stambenih kredita obezbeđenih hipotekom drugog reda uz ispunjenje određenih uslova.

Vansudska izvršna hipoteka drugog reda se prihvata kao instrument obezbeđenja stambenog kredita, uz ispunjenje uslova koji su određeni Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima osiguranja potraživanja po osnovu stambenih kredita, u cilju omogućavanja korisnicima kredita koji su kao obezbeđenje kredita ponudili znatno vredniju nepokretnost da se ponovo zaduže. Primera radi, korisnik koji je već podigao stambeni kredit na koji je uspostavio hipoteku veće vrednosti od iznosa kredita, može da uzme još jedan kredit, recimo za adaptaciju, na koji će biti uspostavljena hipoteka drugog reda. Odobravanje kredita na osnovu hipoteke drugog reda kao obezbeđenja može se realizovati samo kod iste banke kod koje je uzet kredit nad kojim je uspostavljena hipoteka prvog reda uz uslov da LTV ukupnog iznosa celokupnog potraživanja banke po osnovu kredita bude do 90. Upravo uvođenjem ovakvog vida dodatnog kreditiranja, hipoteke drugog reda, NKOSK želi da izađe u susret kako budućim tako i svojim starim klijentima, koji su se ranije obraćali Korporaciji raspitujući se za pomenute kredite. Navedena mogučnost ne postoji kada su u pitanju nepokretnosti koje su opterećene hipotekom I reda po osnovu subvencionisanih kredita, s obzirom da je samim Programom, odnosno Uredbom predviđena zabrana dodatnog opterećenja nepokretnosti koja se kupuje uz subvenciju države.

4. Kako da kupim na kredit neuknjižen stan?

Da bi se kupio neukljiženi stan na kredit postoje dve mogućnosti:

Prvi način je kupovina na kredit neuknjiženog stana uz uspostavljanje hipoteke na tom istom stanu, pri čemu stan mora biti najmanje 80% izgrađen, preciznije da je skoro u potpunosti završen objekat. U tom slučaju potrebno je da korisnik kredita priloži rešenje o odobrenju za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu, izvod iz registra nepokretnosti za parcelu na kojoj je objekat izgrađen, kao i dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na objektu.

Drugi način je da se kupi neuknjižen stan, a da se hipoteka stavi na neki drugi objekat koji je uknjižen (postoji mogućnost da se naknadno, kada se stan koji je predmet kupovine uknjiži, hipoteka stavi na taj stan, a da se sa prvog stana briše).

5. Kako da kupim stan u izgradnji na kredit kada je banka investitor?

Za kupovinu na kredit stana u izgradnji NKOSK traži iste uslove kao za stanove koji su u potpunosti završeni, ali nisu uknjiženi. Prema tome, odgovor na ovo pitanje je identičan odgovoru na prethodno pitanje.

Pored navedenog, kupovina stana čija je gradnja tek počela, odnosno koji ne ispunjava uslov od 80% izgrađenosti, moguća je za stambene kredite odobrene od strane banke u slučaju kada je investitor na tom objektu kreditiran za njegovu izgradnju od strane iste banke, tkz. projektno finansiranje. Razlog ovog modela kreditiranja sastoji se u zaštiti i pravnoj sigurnosti kako kupaca stanova, tako i banaka i Nacionalne korporacije, kao i izvesnosti da će stan koji kupuju na ovaj način biti i završen, pogotovo ako se ima u vidu istorija gradnje na ovim prostorima gde je samo određeni procenat započete gradnje bio i dovršen, što je dovodilo kupce u situaciju da stan koji kupe čekaju godinama ili da završetak gradnje nikad ni ne dočekaju

6. Postoji li mogućnost da dobijem stambeni kredit osiguran kod Nacionalne korporacije za kupovinu kuće?

Naravno, Korporacija osigurava kredite namenjene za kupovinu kuće i to kako one koji su potpuno iz sredstava banke, tako i kredite sa subvencijom države, pod istim uslovima kao i kredite nemenjene za kupovinu stana.

7. Da li Nacionalna korporacija osigurava kredite za adaptaciju i rekonstrukciju postojećih stambenih jedinica?

Da, Korporacija osigurava kredite za adaptaciju i rekonstrukciju postojećih stambenih jedinica, ali u te svrhe banke ne mogu odobriti kredit sa subvencijom države. Pored standardnih uslova koje klijent treba da ispuni za dobijanje komercijalnog kredita potrebno je da dostavi odobrenje za izgradnju ukoliko je u pitanju rekonstrukcija, predmer i predračun radova u oba slučaja, odnosno ugovor sa izvođačem radova.

8. Može li kredit za izgradnju objekta za stanovanje da bude osiguran kod Nacionalne korporacije?

Kada su u pitanju krediti namenjeni za izgradnju stambenog objekta Nacionalna korporacija osigurava kredite i komercijalne i subvencionisane odobrene u tu svrhu. Uslovi koji se pri tome traže od strane Nacionalne korporacije ne razlikuju se od uslova koje banke u tom pogledu imaju, potrebno je da korisnik kredita ima rešenje o odobrenju za izgradnju, predmer i predračun radova (ili ugovor sa izvođačem radova), a obezbeđenje takvog kredita mora biti hipoteka na nekoj drugoj nepokretnosti. U skladu sa Uredbom, da bi se dobio subvencionisani kredit za izgradnju potrebno je da korisnik kredita ima punopravno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kojoj je naveden kao investitor.

9. Kontaktirao sam nekoliko banaka koje sve sarađuju sa NKOSK i dobio sam različite informacije. Kako je to moguće, zar ne bi trebalo da sve banke imaju iste uslove koje NKOSK propisuje?

NKOSK propisuje opšte uslove koji se moraju poštovati, ali ne ograničava banku u domenu poslovne politike prema građanima za odobrenje stambenih kredita. Banka ima pravo da odobri kredit pod uslovima koje ona smatra adekvatnim, a u tom smislu da biste stekli što bolju sliku o tome kakvi sve krediti postoje na tržištu, i kakvi su njihovu uslovi, uvek preporučujemo da se informišete kod bar nekoliko banaka sa kojima sarađujemo.

10. Šta su stambeni krediti za nerezidente, i pod kojim se uslovima mogu dobiti?

Da bi se omogućilo stambeno kreditiranje za naše državljane koji žive u inostranstvu - nerezidente, kao i za strane državljane koji borave u našoj zemlji, Nacionalna korporacija proširila je krug lica koji mogu da apliciraju za stambeni kredit sa osiguranjem kod NKOSK za prethodno pomenute kategorije.

Pored opštih uslova koji su potrebni za dobijanje stambenog kredita, nerezidenti odnosno rezidenti, moraju da ispune sledeće uslove:

- izveštaj kreditnog biroa za korisnike kredita i solidarnog dužnika i Izveštaj o kreditnim i drugim obavezama koje korisnik kredita ima u državi u kojoj boravi (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu), odnosno čiji je državljanin (za strane državljane koji borave u Republici Srbiji), izdat od strane nacionalnog kreditnog biroa ili institucije koja se bavi praćenjem kreditne istorije klijenata. Izveštaj kreditnog biroa mora biti pozitivan.

- izvod sa računa banke preko koje korisnik kredita/solidarni dužnik prima zaradu sa prometom u zadnjih 12 meseci (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu).

- zaposlenje na neodređeno vreme, odnosno angažovanje po ugovoru u trajanju od najmanje šest meseci u kontinuitetu kod poslednjeg poslodavca.

11. Da li postoji neko predviđene vreme posle koga može da se kredit otplati u celosti?

Krediti banke tkz. komercionalni krediti se mogu otplatiti u bilo koje vreme, u skladu sa ugovorom o kreditu potpisanim sa bankom. Kada su u pitanju subvencionisani krediti, postoje ogranićenja tj. nije moguća potpuna otplata duga u periodu prvih 5 godina, nakon isteka tog perioda je moguće kredit isplatiti u celosti.

12. Da li može staviti pod hipoteku objekat u vlasništvu pravnog lica?

Nacionalna korporacija ne prihvata osiguranje kredita gde se kao sredstvo obezbeđenja uspostavlja hipoteka na objektu koji je u vlasništvu pravnog lica. Jedini izuzetak je situacija kada klijent kupuje objekat od pravnog lica kao prodavca, a taj objekat i zalaže, pa se u momentu upisa hipoteke pravno lice još uvek vodi kao vlasnik istog.

13. Da li može da se izvrši rekonstrukcija, odnosno dogradnja objekta koji se kupuje?

Rekonstrukcija, odnosno dogradnja objekta koji je predmet hipoteke moguća je samo uz saglasnost poverilaca, to može biti banka ili Republika Srbija. Uz zahtev za davanje saglasnosti neophodno je priložiti kompletnu projektnu dokumentaciju i odobrenje za rekonstrukciju na osnovu čega će biti odlučeno da li će se saglasnost dati.

14. Šta podrazumeva 80% završenosti objekta?

Pod procenom se podrazumeva nalaz veštaka građevinske struke kojim se osim procene građevinske i tržišne vrednosti objetka (uz fotografiju), potrvđuje da je objekat najmanje 80% završen, kao i da faktičko stanje objekta ne odstupa od građevinske dozvole u meri u kojoj bi to dovelo do rušenja celog objetka ili njegovog dela, čime bi se značajno smanjila vrednost objetka. Pored navedenog procena mora obavezno da sadrži izjavu veštaka da je izvršio uvid u glavni projekat i ostalu projektno-tehničku dokumentaciju i da na osnovu toga potvrđuje usklađenost izgrađenog objekta sa projektno-tehničkom dokumentacijom.

15. Šta se dešava kada klijent prestane sa servisiranjem kredita banci?

U slučaju da je klijent u docnji sa urednim servisiranjem kredita banci, preciznije ukoliko kasni sa otplatom rate kredita, banka u ovakvim situacijama a u dogovoru sa klijentom može na određeno vreme da odloži rok otplate kredita tj. da predloži restruktuiranje kredita. Banka se u dogovoru sa klijentom opredeljuje za ovakav vid rešenja kada se ustanovi da klijent samo privremeno nije u mogućnosti da na vreme izmiruje svoje obaveze oko otplate kredita, ali da će u u skorijem vremenskom periodu ponovo biti platežno sposoban za izmirenje svojih obaveza prema banci. Međutim, ukoliko banka i klijent ne postignu dogovor oko odlaganja roka otplate kredita odnosno restruktuiranja, odnosno ako klijent i nakon odlaganja roka otplate nastavi da neuredno ispunjava obaveze prema banci, sprovodi se prodaja nepokretnosti u postupku predviđenom odredbama Zakona o hipoteci ili Zakona o izvršnom postupku, nakon čega se iz sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti namiruju potraživanja banke i RS ukoliko je u pitanju subvencija.

 

(Izvor : Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita)

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 04:47 | Generalna | Dodaj komentar (1) | Permalink | Trekbekovi (0)

Vodič kroz male bankarske tajne

Decenijama smo, sa ove strane ideološkog zida, željno gledali prema Zapadu. A jedna od osnovnih stvari na kojima smo im zavideli bilaje mogućnost da skoro sve najvažnije u životu dobiju na kredit: višegodišnji, pouzdan, bankarski. U meduvremenu je pao Berlinski zid, nestale su ideološke i civilizacijske razlike izmedu nas i njih, a ovakvi krediti su postali deo naše svakodnevice. Medutim, ne lezi vraže, ovi naizgled tako privlačni krediti imaju i svoje drugo lice, drugu stranu medalje. O realnim i mogućim problemima, a u vezi sa bankarskim kreditima pisaćemo, ne samo u ovom broju.

Zato pažljivo pročitajte ovaj tekst, pamet u glavu, dobro promislite pre nego što se odlučite da li i kakav kredit da uzmete. Bez kredita se, znamo, ne može, ali nije loše znati i ono što piše izmedu redova mnogostranih bankarskih ugovora, a ne posle se češati i gde nas ne svrbi. Možda stvari i nisu tako crne kao što se to čini (bar u ovom tekstu), ali nije na odmet čuti možda i neku prejaku reč kada su ovakve stvari i ovoliki rizici u pitanju.

Ako uzmeš, kajaćeš se; Ako ne uzmeš, kajaćeš se

Finansijske krugove Evrope, ali i obične Evropljane, ovih nedelja zaokuplja samo jedno pitanje: kako štedeti  u 2011. s finansijama države, kompanije i u porodičnom budžetu? Nemačka vlada upravo priprema mere da se na nivou države smanje troškovi bar za 15 odsto, a kada Nemci krenu da tako štede, onda je jasno da je još jedna teška godina pred nama...

U Srbiji se slični problemi nedostatka para već tradicionalno rešavaju - (često nerezonskim) uzimanjem kredita. Još uvek aktuelni pad vrednosti evra u odnosu na ostale valute i pad vrednosti dinara doneo je promene u oblasti kreditiranja: monetarne vlasti Srbije smanjile su kamate, ali stidljivo, pa poneki savet oko uzimanja kredita - naročito stambenih - nije na odmet.

Home sweet home ili vodič kroz bankarske tajne

Doneti životnu odluku o kupovini stana putem kredita nije lako, pa je zato pre takve odluke potrebno dobro odmeriti svoju kreditnu sposobnost. Treba svoja ukupna mesečna i realna primanja podeliti na pola, a onda taj iznos pomnožiti sa 240 meseci (20 godina, koliko je realno da vam banka odobri). Tako ćete dobiti iznos (u koji ne ulazi kamata na kredit) za koji ćete moći da kupite stan. Medutim, veoma lako iznos ove kamate na tih 20 godina može da dođe na čak 80 odsto od ukupnog iznosa kredita koji uzimate. Zato je potrebno veoma dobro odmeriti koliki iznos kredita realno možete da platite.
Stan koji vam se dopao, a za koji uzimate kredit, neohodno je da ima vlasnički list (da je uknjižen), ali iako će i banka sve to proveriti - nije na odmet da zamolite vašeg advokata da proveri sve papire i plaćene poreske obaveze. Jer tek ako sve bude pokriveno papirima, stan koji ste odabrali za kupovinu može da bude predmet hipoteke ili hipotekarnog stambenog kredita (za koji su kamate najmanje).
Trenutno kamate za stambene kredite (formalno) iznose od 4,9 pa do 8 odsto, ali pre gledanja tih brojki obratite dobro pažnju na razlike između nominalne i efektivne kamatne stope. Razlika je, običnim jezikom rečeno, u skrivenim troškovima, koje (uprkos zahtevima Narodne banke Srbije) malo koja banka javno ističe kako na bilbordima, tako i u svojim propagandnim materijalima. Obično banke na vidno mesto stave onu nominalnu kamatnu stopu, a kada se na nju dodaju skriveni troškovi, onda kredit za stan na 20 ili 25 godina na kraju baš i ne ispadne tako povoljan. I onda su na gubitku svi - i klijent i banka. Zato je bolje odmah na početku proveriti pravo stanje stvari da kasnije ne bude nikakvih šokantnih iznenađenja...

Sad me vidiš, sad me ne vidiš

Skriveni troškovi su:

- održavanje kredita banke vam naknadno naplate s prvom ratom, onda kada ste već ušli u kredit i niste u mogućnosti da odbijete taj trošak. Banka obično naplaćuje procenat na ukupni iznos kredita, što nikako nije mali iznos.
NAŠ SAVET: pregovarajte s bankom da ne plaćate ovaj trošak jer ste već klijent banke. - jednokratni trošak obrade kredita ( može da iznosi od 0,5 do 2 odsto od ukupnog iznosa kredita)

- procena vrednosti stana, na koju se izračuna iznos hipoteke (obično 80 posto tržišne vrednosti stana). Procena se plaća od 150 do 200 evra i nakon tri godine banka ponovo traži procenu stana. Izbor agencije za procenu stana je vaša stvar, ali će vam banka sugerisati agencije s kojima ona radi. Prihvatite taj njihov uslov ukoliko vam agencija prihvati da sledeću procenu vrednosti istog stana (posle tri godine otplate) uradi za daleko manji honorar ili čak besplatno.
NAŠ SAVET: sačuvajte kontakt s agencijom za procenu i odmah dogovorite da vam sledeća procena za tri godine bude gratis.

- osiguranje života kao uslov za kredit (premija osiguranja iznosi od 1,5 do 3,5 posto) ako imate godine koje su izvan standarda za dodelu kredita (ako ste stariji od 45 godina, banka će vam nametnuti svoju osiguravajuću kompaniju iako ste već osigurani kod neke druge kompanije).
NAŠ SAVET: ako vas banka ipak uslovljava osiguranjem po svom izboru, prebacite novac iz osiguranja koje ste već uplatili.

- kursne razlike (ako ste uzeli kredit indeksiran u evrima ili švajcarcima) - svaka promena u kursu dinara nije povoljna po vas jer kredit isplaćujete u dinarima. Obično samo ova stavka poveća mesečnu ratu za nekoliko procenata.
PRIMER: ako vam je kredit indeksiran u CHF, pa na iznos od 100.000 CHF s kamatom ukupan dug banci iznosi 170.000 CHF. Posle, recimo, četiri godine otplate kredita ostatak duga vam je 159.000 CHF, ali vam je ostatak duga uvećan za procenat smanjenja kursa dinara u tom periodu. To, praktično, znači da se može desiti da ste opet na početku plaćanja iznosa kredita koji ste uzeli od banke... I on je približno 170.000 CHF, iako ste redovno plaćali sve rate.
NAŠ SAVET: dogovorite se s bankom da plaćate u valuti u kojoj vam je kredit indeksiran, dinarski iznos promenite u privatnoj menjačnici u kojoj je povoljniji kurs i onda uplatite ratu ili lično ili na svoj devizni račun s kog će banka skinuti iznos mesečne rate.

NAPOMENA: nekako banke imaju po pravilu nepovoljnije kurseve od privatnih menjačnica, pa iako ste njihov klijent, dobijate kurs koji važi i za obične ad hoc klijente, pa nije loše da se o kursu informišete pre potpisivanja kredita (a procenat kursnih razlika može i do tri procenta da uveća finalnu cenu kredita).

- kaznena kamatna stopa za prevremenu isplatu kredita - nema logike da ako nešto ranije isplatite plaćate takozvanu kaznenu kamatu, ali banke umeju to tako da tretiraju i naplate.
NAPOMENA: sve skrivene troškove dužan je da vam saopšti referent (ili kreditni oficir) koji vam priprema kredit i da vam, takođe, izračuna finalne troškove. Ukoliko ih ne zna, možda je to prvi signal da niste izabrali idealnu banku za kredit, bez obzira na primamljivu kamatu na prvi pogled. Ta kamata je obično samo slatki mamac, ali su zato skriveni troškovi gorka vest koja vas tek čeka tokom otplate kredita.
NAŠ SAVET: gotovo je nemoguće da izbegnete ovaj trošak jer ste već potpisali u ugovoru da na njega pristajete i moguće je taj gubitak neutralisati ako novac kojim prevremeno isplaćujete kredit pametno zamenite u valutu koju banci dugujete i time preko kursnih razlika amortizujete par procenata troškova. Jednostavno, to treba da bude džentlmenski dogovor s bankom jer će ona dobiti tačan iznos koji vi dugujete po kreditu koji ste uzeli. Na iznos od 100.000 evra procenat od dva odsto za prevremenu otplatu kredita je 2.000 evra, što, priznaćete, i nije baš za bacanje.
Tako u finalnom iznosu nominalna kamatna stopa od primamljivih 4,9 posto može postati trošak i do 9-10 odsto, a ponekad i više od ukupnog uznosa kredita, što nikako nije povoljno. To je onda stvarno preskupa cena kredita.

NAPOMENA: Srbija ima najskuplje gotovinske kredite u regionu, BiH najskuplje potrošačke kredite, a Bugarska najskuplje stambene kredite od zemalja u regionu, kako pokazuju poslednji podaci.
Kada je reč o kreditima s fiksnom kamatnom stopom, opet treba obratiti pažnju na finalnu cenu kredita (finalna cena kredita se dobija kada sve troškove stavite na papir, saberete i podelite s brojem mesečnih rata), na kursne razlike i valutu s kojom se isplaćuje kredit jer je većina banaka u skrivenim troškovima takoreći amortizovala gubitak na nižoj kamatnoj stopi (koja je fiksna do otplate kredita).

Refinansiranje ili da dug ne bude zao drug

Kada zapadnete u problem zvani "kasnim s plaćanjem kredita", banke će vam spremno ponuditi takozvano refinansiranje kao rešenje. I na prvi pogled će to izgledati kao srećna varijanta, ali ne zaboravite da to znači da vi sad ponovo uzimate kredit da biste vratili onaj prethodni i da u većini slučajeva matematika nije na vašoj strani jer se tu de facto dobija samo trenutni predah u vremenu i gotovo nikada stvarno smanjenje duga jer je cena kredita - cena kredita i banke je nevoljno smanjuju (i to iz više razloga).

Iako je cena novca u Evropi posle ekonomske krize (za koju neki kažu da je prošla, ali ima i onih koji misle da tek počinje, naročito u budžetima evropskih država) bitno smanjena, u Srbiji se još žilavo drži. Očekuje se bitno smanjenje referentne kamatne stope na bar 3-4 posto, što je početna cifra za formiranje cene novca u određenoj zemlji (a formira je Narodna banka).

Libor, kratkoročna kamata po kojoj banke jedna dugoj pozajmljuju sredstva, uvećan je i do 0,538 odsto (što je najviši nivo od jula 2009), dok je još u martu ove godine bio ispod polovine tog nivoa. Tako se evropske banke još kolebaju oko cene novca, a za nas je to veoma značajno jer se taj novac prodaje srpskim bankama (jedino što je cena uvećana za rizik zemlje i zaradu domaće banke).

Tako novac iz Evrope kada stigne u Srbiju već vredi od 2,5 do 5 posto, u zavisnosti od boniteta banke koja ga kupuje u Evropi. Nije teško izračunati zašto su stambeni krediti kod nas i dalje skupi jer se na taj procenat dodaje zarada banke (naravno, sa skrivenim troškovima). Smanjenju troškova treba da doprinese, pre svega, drugačija kreditna politika Narodne banke, ali i pravilo konkurencije: iako u Srbiji ima 39 banaka - od kojih 22 daju stambene kredite.,-konkurencija u smislu bitnog smanjenja kamata kao da izostaje ili je spora kao puž. To se objašnjava jakim uticajem bankarskog lobija jer je njima u interesu da se što god je sporije moguće promeni cena kredita.

Niža kamatna stopa bitno bi pojačala konkurenciju kod banaka i dovela ih do trenutka kada ne bi više imale interesa da skrivaju finalne troškove kredita, već da oni budu što transparentniji i manji (primera radi: banka već zarađuje kroz kamatu, pa je plaćanje usluge obrade kredita i održavanja kredita više nego suvišna stvar - naplaćivanje usluge dva puta). Sve do tada preporučujemo vam da bez kalkulatora i dobre koncentracije nipošto ne krećete u avanturu zvanu - uzimanje stambenog kredita.

Većina banaka koja daje kredite za refinansiranje zaračunava takozvanu naknadu banke na vrednost kredita od 2,5 posto, tako da može da vam se desi da novi zajam ili kredit budu veći od prethodnog kredita. Izvorna ideja refinansiranja kredita je da vam se postojeći dug ili smanji ili da vam omogući plaćanje pod povoljnijim uslovima. Nažalost, to se kod nas pretvorilo jedino u odlaganje plaćanja kredita i pokušaj da ne završite na spisku dužnika u kreditnom birou. Mnogi ne znaju da je banka u obavezi da kreditnom birou dostavi i podatke o kreditu za refinansiranje koji ste uzeli, što onda bitno smanjuje (ili čak ukida) vašu kreditnu sposobnost. Samo letimičan pogled na efektivne (dakle, krajnje) kamate na kredite za refinansiranje, koje sada daju domaće banke, pokazuje da su to preskupi krediti i da treba biti veoma pažljiv pre donošenja odluke o njihovom podizanju.

Narodna banka Srbije priprema mere za stimulisanje dinarskih kredita i ublažavanje uslova za kreditiranje građana u dinarima, a očekuje se i smanjenje referentne kamatne stope (dakle, jeftiniji dinarski krediti). Zato treba sačekati te mere i eventualni kredit u stranoj valuti vraćati kreditom indeksiranom u dinarima po nižoj kamatnoj stopi. Čak i nekoliko procenata niže može puno značiti u krajnjoj cifri, onoj koja se mora platiti za višegodišnji kredit.

Autor svetnekretnina, 17 Februar 2012 04:42 | Generalna | Dodaj komentar (0) | Permalink | Trekbekovi (0)

Powered by blog.rs
Valid XHTML 1.0 Strict - Valid CSS