KORACI PRI KUPOVINI NEKRETNINE
Moja omiljena rečenica svim kupcima, a za ovih deset godina bilo ih je zaista mnogo, glasi: „Kada uđete u neki stan, kuću, poslovni prostor pokušajte da zamislite sebe u njemu“.
Verujte mi, taj trenutak kada vidite nešto što Vam se sviđa od presudnog je značaja. Naravno zatim dolazi cena.
Naš posao je upravo da Vam omogućimo da kupite ono što Vam se sviđa.
Često raspravljamo, šta je to „dobar stan“, „dobra kuća“ i dolazimo do čuvene rečenice „O ukusima ne treba raspravljati“. Naš posao je da Vam pokažemo a Vi morate na kraju ipak sami odabrati ono što Vam se sviđa.
Pokušaćemo da Vam olakšamo put do „savršene nekretnine“ .
Prvi korak
je da zaista želite da kupite nektretninu.
Mnogi kupci prave grešku tipa samo se raspituju kakva je situacija na tržištu pa ako nešto povoljno (pod time se obično misli jeftino) iskrsne, onda ću kupiti.
Zapamtite, na nekretnine ne treba štedeti, ona mora biti kvalitetna jer to je ipak dugoročna investicija. Znate i sami da kvalitetno i jeftino ne ide zajedno. Druga stvar, ne verujte u mit da se nekretnine lako kupuju ispod cene jer se nekom žuri da je proda. To se jako retko događa i često do krajnjeg kupca ne dođe.
Drugi bitan elemenat je stalna promena na tržištu jer mi ipak živimo u vremenu tranzicije i cene se često menjaju.
Kada odlučite da kupite nekretninu onda to zaista i uradite!
Drugi korak
je način finansiranja.
Najlakši način je ako imate keš novac ili novac koji Vam je u svakom momentu na raspolaganju. Kada vidite ono što Vam se sviđa možete odmah da odreagujete i kupite.
Međutim, mnogo je češći slučaj da kupovina zavisi od prodaje neke druge nekretnine ili od uzimanja kredita.
Tu imamo tri problema:
- prvi je kada će se prodati nekretnina koju imate,
- drugi je da li ispunjavate uslove za dobijanje kredita i
- treći je da li nekretnina koja Vam se sviđa može biti kupljena na kredit, odnosno da li može biti predmet hipoteke.
Upravo ovde, ćemo pokušati da Vam olakšamo rešavanje sva tri problema.
Prvi problem: imate nekretninu i želite da je prodate.
Većina prodavaca da svoju nekretninu u neke oglasne novine, zatim sledi dvesta do trista poziva (jer toliko ima otprilike registrovanih agencija i raznih posrednika koji bi da prodaju vašu nekretninu). Vi stičete utisak kako je Vaša nekretnina jako tražena i formirate nerealnu cenu za nju. Naravno, problem se rešava tako što odaberete jednu agenciju sa kojom želite saradnju i samo njoj date svoju nekretninu na prodaju u određeni vremenski period. To se zove „ekskluzivno pravo prodaje“. Tako sebi štedite i vreme i novac. Agencija će umesto Vas prodavati nekretninu, oglašavati je, praviti selekciju kome će pokazati i postići najbolju cenu za Vas.
Drugi problem: da li ispunjavate uslove za kredit morate proveriti kod banke za koju se odlučite. Ovde možete videti uopštene uslove koje većina banaka traži:
- IMATE VIŠE OD 23 GODINE
- U STALNOM RADNOM ODNOSU STE ŠEST MESECI
- NEMATE VIŠE OD 65 GODINA U MOMENTU DOSPEĆA POSLEDNJE RATE KREDITA
- KREDITNA SPOSOBNOST OD 45% DO 50% MESEČNIH PRIMANJA
- OBEZBEĐENJE KREDITA, HIPOTEKA PRVOG REDA NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET KREDITIRANJA ILI NA NEKU DRUGU UKNJIŽENU NEKRETNINU VINKULARNO U KORIST BANKE U VISINI OD 130% IZNOSA KREDITA
Najčešće potrebna dokumenta:
- ZAHTEV ZA ODOBRENJE KREDITA
- PREDUGOVOR ILI UGOVOR O KUPOPRODAJI
- POTVRDA U VISINI NETO PRIMANJA PODNOSIOCA ZAHTEVA A KOD NEKIH BANAKA I SOLIDARNIH DUŽNIKA
- DOKAZ O VLASNIŠTVU NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET HIPOTEKE (LIST NEPOKRETNOSTI)
- PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
U slučaju da kupujete stan u izgradnji vredi znati da pojedine investitore prate banke pa je moguće realizovati kupovinu neuknjižene nekretnine. Ako ispunjavate navedene uslove možete krenuti u realizaciju kupovine nekretnine, a naša želja je da na što lakši i brži način svoje želje i potrebe pretvorite u stvarnost.
Treći problem: da li nekretnina koja vam se sviđa može biti predmet hipoteke takođe zavisi od banke. Ako je nekretnina uknjižena i imate vlasnički list iz zamljišnih knjiga banka neće praviti problem ako su svi ostali uslovi zadovoljeni. Problem je kada nekretnina nije uknjižena. Tu imamo dva slučaja:
Ako je nekretnina u izgradnji banke daju da bude predmet kupovine ako je 80%-90% završena i u tom slučaju kamata je veća ( zbog rizika koji banka ima) u odnosu na uknjiženu nekretninu. Banke same procenjuju investitora kod koga želite da kupite stan, tako da je naša preporuka da proverite odmah na početku sa bankom da li taj investitor zadovoljava kriterijume koje banka traži.
Tu imamo situaciju da mnogi investitori imaju banku kao pratioca, odnosno da imaju projektno finansiranje sa nekom bankom. Tada banka kupcima odobrava stambene kredite na stanove u izgradnji koje grade investitori koje ona prati.
Naša preporuka je da tražite kredit od banke koja prati investitora koji gradi stan koji želite da kupite.
U slučaju kada nekretnina nije u izgradnji,a nije uknjižena, znači da morate imati neku drugu nekretninu koju će te staviti pod hipoteku, jer konkretna koju kupujete ne može biti predmet hipoteke.
Kada smo prošli ova dva koraka sledi treća i najlepši a to je odabir nekretnine koju će te kupiti.
Treći korak
je vrlo složen, od mnoštva nekretnina na tržištu treba odabrati „najbolju“.
Često savetujemo naše kupce kada se dvoume između dve nekretnine da naprave spisak pozitivnih i negativnih karakteristika jedne i druge i tamo gde ima više pozitivnih osobina tu odaberu.
Ja lično nikada ne savetujem moje kupce da tako nešto čine. Verujte svom unutrašnjem osećaju, tamo gde vidite sebe to je pravi izbor. Često ni sami ne znamo šta želimo. Nije redak slučaj da kupac dođe sa određenim zahtevima u agenciju a kupi nešto sasvim drugo.
Naš savet je da pustite ljude iz agencije da Vam naprave ponudu.
Dozvolite da Vam pokažu i nešto što izlazi iz zadatih okvira.
Kupovina stana je umetnost. Pogrešno je mišljenje da treba videti „sve što se nudi na tržištu“. To će Vas umoriti i ništa bitno nećete uraditi. Vrlo često takvi kupci na kraju ništa ne kupe. Ako ste se odlučili da preko agencije kupite nekretninu dozvolite da agenti rade svoj posao. Naravno za to morate imati poverenja. Kupci tu vrlo često prave veliku grešku angažuju više agencija da im traži nekretninu. Tu nastupa trka koja ne vodi ničemu. Naš savet je da odaberete jednu agenciju koja će vam tražiti nekretninu određeni vremenski period. Naravno ako niste zadovoljni promenite agenciju ali nemojte nikad istovremeno tražiti nekretninu sa više agencija. To je u većini slučaja gubljenje vremena, jer će agencije ponavljati stanove koje ste već videli sa nekim drugim a ako Vas prodavac vidi više puta u svom stanu, pomisliće da Vam se stan jako sviđa i može podići cenu. Vi ćete trčati iz agencije u agenciju i na kraju ni sami nećete znati sta ste videli. Često se dešava da takvim kupcima promakne dobar stan zbog mnoštva nekretnina koje vide.
Kad smo prešli i ovaj treći korak, dolazi četvrti a to je sam čin kupovine.
Četvrti korak
Nemojte nikada sami pregovarati oko cene stana. Pustite ljude iz agencije da to učine umesto Vas. Oni ipak imaju više informacija i iskustva u tome. Vi to radite jednom,dvaput eventualno triput u životu a oni to rade maltene svaki dan. Verujte mi svaki agent će se potruditi da profesionalno, korektno i najbolje obavi taj posao. Zapamtite, u trgovini obe strane moraju biti zadovoljne i kupac i prodavac inače do trgovine neće doći.
Kad smo i ovo rešili dolazi i poslednji korak na ovom putu.
Peti korak
a to je potpisivanje kupoprodajnog ugovora, overa u sudu i uknjižba. Naša firma Vas prati do kraja. Naša pravna služba vši proveru nekretnine, sastavljanje ugovora i uknjižbu kada se za to steknu uslovi.
Trudili smo da Vam ovaj put učinimo što lakšim. Verujemo da ćete neke od ovih sugestija uvažiti i da će Vam kupovina stana biti jedno od najlepših iskustava u životu.
KAKO DA ODREDITE CENU KVADRATA?
Najčešće pitanje koje nam postavljaju prodavci sekundarnih (pod time se podrazumevaju useljeni stanovi) stanova je: “Šta mislite jel to realna cena“ ili „Koja je realna cena za moj stan“. Priznaće te vrlo nezgodno pitanje. Agencije su tada u dilemi da li da zaista kažu realnu tržišnu vrednost stana ili da puste prodavca da traži koliko misli za svoj stan, posle izvesnog vremena i sam će shvatiti da to nije realno i da taj iznos ne može dobiti. Vrlo često čujete odgovore tipa: „Nama se ne žuri da prodamo“ ili „Moj komšija sa drugog sprata je pre mesec dana prodao za toliko“ ili „Ja moram da prodam ovaj stan i kupim dva manja“ itd. Naravno ni jedan od ovih razloga nije merodavan pri proceni tržišne vrednosti nekretnine.
Naša čuvena poslovica „Svaka roba ima svog kupca“ vrlo često u praksi ne prolazi. Dešava se, da se neke nekretnine prodaju godinama i nikad se ne prodaju. Problem nije u nekretnini, nego u prodavcu.
Kada rešite da kupite nekretninu, onda to zaista i uradite isto tako važi i za prodaju: Kad rešite da prodate nekretninu, onda to zaista i radite. Naravno potražite stručnu pomoć od ljudi koji se bave procenom vrednosti nekretnina. Vi to ne morate da znate, zato postoje veštaci, agencije, poreska uprava kojima je to posao da znaju. Pokušaću da vam što jednostavnije pomognem da sami približno dođete do procene vrednosti svoje nekretnine. Naravno morate uzeti u obzir da na tržištu nije sve crno ili belo i da ćete na ovaj način dobiti orjentacionu vrednost svoje nekretnine.
Počećemo od grešaka koje većina prodavaca pravi.
I greška, Moram da prodam svoj veliki stan da bi kupio dva manja. Naravno da je to moguće ali nećete uspeti da kupite dva manja stana na istoj lokaciji, spratnosti i u zgradi iste starosti. Ako uvažimo sve navedene kriterijume moći ćete da kupite dva manja stana ali će njihova kvadratura zajedno biti manja od kvadrature koju ste prodali. Logično manji stanovi su skuplji od većih stanova po kvadratu na istoj lokaciji, istoj spratnosti i istoj starosti i istom kvalitetu zgrade. To je zato i zbog činjenice da je tražnja za manjim stanovima veća nego za velikim. Naravno na cenu utiče i ponuda i tražnja na tržištu. Zaključak, realno procenite vrednost nekretnine koju prodajete i za taj novac vidite šta možete kupiti na tržištu. Isti broj kvadrata ćete kupiti ako napravite ustupak po pitanju spratnosti (morate ići na veću spratnost) ili starosti zgrade (morate ići u stariju zgradu) ili lokacije (morate ići na dalju lokaciju).
II greška, Moj komšija je isti ovakav stan prodao za toliko i toliko para. Ovo je vrlo korisna informacija za vas ali nije potpuno tačna. Pitanje je kada je vaš komšija prodao svoj stan, jer situacija se menja iz dana u dan na tržištu, zatim u kakvom stanju je bio komšijin stan u odnosu na vaš. Ne postoje potpuno dva ista stana. Ovo može samo da vam bude korisna informacija da lakše procenite vrednost svog stana.
III greška, Ne žuri mi se, zato ću staviti veću cenu pa možda neko „naleti“ i kupi po toj ceni. Ljudi koji kupuju isto tako kao i oni što prodaju „ne naleću“ nego se informišu o situaciji na tržištu i dobro razmisle šta će kupiti. Sada kada znamo gde se najčešće greši lakše ćemo odrediti vrednost naše nekretnine. Naravno naša nekretnina danas vredi toliko, sutra to ne mora da bude tako, zbog inflacije, krize u privredi, ponude i tražnje na tržištu ta vrednost se menja. Zaključujemo da to nije fiksna kategorija, nego varijabilna. Zato danas procenjujemo vrednost i to u trenutku kada rešimo da zaista prodamo svoju nekretninu. Postoji nešto što se zove Amortizacija, nažalost svi prodavci zaboravljaju na to. Svaki objekat vremenom se amortizuje i njegova vrednost se smanjuje. To je vrlo bitna stvar u proceni nekretnine koja je predmet prodaje. Stopa amortizacije krece se od 1% do 3% godišnje u zavisnosti od kvaliteta objekta, odnosno nacina zidanja. Najkvalitetniji objekti imaju najmanji procenat amortizacije godišnje. Zato su novi stanovi najskuplji. Naravno uvek morate uvažavati činjenicu da kad vršite procenu radite to na osnovu nekretnina na istoj lokaciji. Lokacija je bitan činilac kod procene vrednosti. Umanjenje po osnovu starosti zgrade obračunava se po stopi od 1% do 3% godišnje a najviše do 50%. Postoje izuzeci koji se odnose na stanove u posebnim zgradama (stare zgrade od istorijskog značaja, vile ili zgrade na posebnim lokacijama u cenrtu grada itd.). Naravno naša preporuka je da posao procene prepustite ljudima koji se profesionalno bave tim poslom Agencijama za promet nekretnina.
Formula za izračunavanje cene kvadrata sekundarnog stana
Cena kvadrata novog stana na toj lokaciji x (1- % amortizacije/100) iste kvadrature, spratnosti, strukture
Primer: ako je cena novog dvosobnog stana u centru 1500eura/m2, sekundarni stan u zgradi staroj 10 godina, gde je godišnja amortizacija 1% iznosi 1350eura/m2. Opet naglašavam da je ovo orjentaciona vrednost, u preciznu procenu moraju se uključiti i ostali faktori kao što je unutrašnji izgled sekundarnog stana, odnosno stanje u kome se stan nalazi. Agencije za promet nekretnina daće vam najrealniju procenu vaše nekretnine.
NAJČEŠĆE GREŠKE PRI PRODAJI STANA
Kada smo odredili realnu vrednost nekretnine predstoji period prodaje. Nemojte praviti greške ovoga tipa:
1. Visoka početna cena
Nemojte stavljati nerealnu početnu cenu, to će prouzrokovati da vaša nekretnina ne bude atraktivna kupcima ni da je pogledaju a kamoli da dođete u situaciju bilo kojih pregovora. Prilikom formiranja početne prodajne cene budite realni, ona može biti malo viša ali prepustite ljudima iz agencije da vam sugeriraju sa kojom cenom da krenete.
2. Odlaganje popravaka
Izvršite sve osnovne popravke u stanu, to podrazumeva minimum tekućeg ulaganja u stan. Neka vaša nekretnina bude čista, lepo osvetljena (zamenite pregorele sijalice, popravite pokvarene roletne i slomljene prozore), proluftirana, kupatilo neka bude u funkcionalnom stanju (slavine i wc kotlić neka budu ispravni). Prvi utisak je veoma bitan, zato učinite sa minimum ulaganja da dobijete maksimalan rezultat. Ova ulaganja nece povećati vrednost vaše nekretnine ali će uciniti da je lakše prodate.
3. Spoljašnji izgled
Ovo se odnosi na prodaju kuća, vodite računa da kupac prvi put vidi vašu kuću uglavnom iz kola. U pitanju je oko 30 sekundi da on stvori prvi utisak. Svim našim prodavcima sugerišemo da srede okolinu kuće (ošišaju travnjak, ofarbaju ogradu, sklone smeće i polomljene stvari), ofarbaju ulazna vrata, promene izgorele sijalice u rasveti, u bašti i na ulazu u kuću. Ako ulaz u kucu, što podrazumeva vrt i baštu, bude uredan i ostavi lep utisak pola posla je urađeno.
4. Unutrašnji izgled
Prvi utisak je najbitniji, zato neka ambijent bude prijatan, to podrazumeva: provetrene prostorije, osvetljene, spremljene, nikad ne držite veš na terasi ili u kupatilu, potrudite se da sve stoji na svom mestu. Uredan izgled kuće ili stana olakšaće prodaju, to je veoma bitan psihološki momenat zato nemojte da ga zanemarite.
5. Previše popravki
Nemojte previše ulagati u nekretninu koju prodajete. To podrazumeva velike investicije koje ce podići vrednost vaše nekretnine preko 20%. Nemojte očekivati da ćete povratiti novac koji ste uložili. Nov kupac svakako će renovirati nekretninu po svom ukusu a vi nećete uspeti da naplatite to dodatno ulaganje. Najčešće prodavci veruju da ako izrenoviraju nekretninu postići će cenu nove, što naravno nije tačno.
6. Nefleksibilne opcije plaćanja
Budite fleksibilni kada je plaćanje u pitanju, dozvolite da vaš kupac ima više mogućnosti, načina da plati. Pustite profesionalce-agente za promet nekretnina da to urade umesto vas. Lakše će se postići tražena cena ako kupac ima više modusa za plaćanje.
7. Prodaja bez agencije za nekretnine
Uvek navodim primer kada ste bolesni idete kod lekara, kada želite lepu frizuru idete kod frizera, kada vam se pokvare kola vozite ih kod majstora tako i ovaj posao treba da urade profesionalci Agencije za promet nekretnina. Zablude tipa „ne mogu da prodam nekretninu zbog agencijske provizije“ ili „ja ću sam to bolje uraditi“ su apsolutno netačne. Agencije za promet nekretnina su profesionalci koji će na najbolji način rešiti vaš problem. Uštedeće vaše vreme i novac. Budite uvek otvoreni sa ljudima iz agencije i otvoreno im recite šta želite da postignete sa prodajom nekretnine, oni će vam na najoptimalniji nacin rešiti problem.
8. Zašto smetati
Prilikom pokazivanja nekretnine pustite agente za promet nekretnina da oni to učine umesto vas. Kupac treba da oseti prostor u kome se nalazi zbog toga pomerite se u stranu i nemojte davati nepotrebne informacije u tom trenutku. Ljudi iz agencije daće vam priliku da date objašnjenje ako za time bude potrebe. Često kažem, u prodaji je mnogo više psihologije nego što je sama nekretnina u pitanju. Nikad ali nikad ne pregovarajte na licu mesta o vrednosti svoje nekretnine. Ljudi iz agencije će organizovati sastanak na kome će to biti jedina tema.
9. Ovako ili onako
Budite fleksibilni prilikom pregovaranja, pustite vašeg agenta da pregovara i slušajte njegove sugestije jer je on upoznat sa zahtevima i potrebama kupca. Dobra trgovina podrazumeva obe strane zadovoljne, i kupca i prodavca. Vrlo često nije cena odlučujući faktor zato budite fleksibilni po pitanju rokova iseljenja ili dinamici plaćanja. Vaš agent će vam pomoći da postignete dobru trgovinu jer to je upravo naš posao.
10. Gvožđe se kuje dok je vruće
Nikad ne odlažite prodaju, to podrazumeva pregovore, kada je kupac spreman da vam da ponudu izađite mu u susret. Kupovina je tog trenutka i zato nemojte odlagati taj trenutak. Svako odlaganje može dovesti do toga da se kupac ohladi i ode dalje. Zapamtite u trgovini nema sujete, većina prodavaca ponuđeni iznos smatra uvredljivim, to je samo početak zato se opustite i pustite vašeg agenta da radi taj posao umesto vas. Do trgovine ce doći samo ako su obe strane zadovoljne zato samo mirno. Sad kada smo prešli sve ove korake vidite da prodaja nije tako teška. Moja poruka je, pustite ljude koji se profesionalno bave ovim poslom - Agencije za promet nekretnina da to urade umesto vas.
KREDIT ZA KUPOVINU STANA
U ovom bloku ćemo vam objasniti kako u globalu funkcionise tržište kredita. Kreditom možete kupiti samo uknjiženu nekretninu ukoliko će ona biti predmet hipoteke. Ukoliko hipoteku možete da stavite na neku drugu uknjiženu nekretninu (npr. stan vaših roditelja) onda ste u situaciji da tim kreditim možete uzeti i neki neuknjižen stan. Vrednost hipoteke mora biti najmanje 10% veća od vrednosti kredita i nju odredjuje ovlašćeni procenitelj koji radi za vašu banku.
Kredit možete dobiti samo ako ste zaposleni. Kako izraćunati iznos kredita na koji ćete moći da računate? Bez obzira da li radite u nekoj firmi ili ste njen vlasnik, banka kao osnovicu kredita uzima vaš prijavljeni lični dohodak. Vase mesečno zaduženje (mesečna rata kredita koji ćete vraćati) može iznositi od 35 do 50% vašeg ličnog dohodka.
To znači da ukoliko imate prijavljenu platu od 400 evra i ukoliko već nemate neki kredit, možete računati da će vaša mesecna rata iznositi najvise 200 evra, što na godišnjem nivou daje sumu od 2400 evra. Vasa 65-a godina se računa kao zadnja godina otplate kredita. Znači da ukoliko imate 25 godina sumu od 2400 evra mnozite sa 40 (broj preostalih godina do 65.) i taj iznos od 96000 evra daje okvirnu sumu na koju možete da računate. Ukoliko, recimo, imate 42 godine množite iznos od 2400 sa 23. Kamate na stambene kredite u našim bankama iznose oko 6% na godisnjem nivou.
Da bi obezbedili što veći lični dohodak budući vlasnici stanova se udruzuju (suprug i supruga) i onda se kao osnovica ličnog dohodka uzima zbir njihove dve plate. Neki, opet, uplaćuju na ime svojih plata dodatna novčana sredstva nekoliko meseci da banka, kada računa prosek njihovih primanja, dobije što višu cifru.
Morate dobro voditi računa da uskladite vreme izmedju kredita i kupovine. Krediti imaju svoj zakonski rok trajanja tako da, ukoliko imate odobren kredit a nekretninu još niste našli, ne dodjete u situaciju da vam važnost kredita istekne. Zato je dobra komunikacija izmedju vas i vašeg kreditnog referenta od velikog značaja.
Ono što još treba da znate je da taj novac vi uopšte nećete videti. On je strogo namenski i banka ga prebacuje na račun prodavca kada vi i prodavac potpišete kupoprodajni ugovor.
Morate računati na to da i sam kredit košta. Troškovi kredita (izlazak procenitelja, nacionalna korporacija, troškovi konverzije...) iznose od 4 do 7% njegove vrednosti. To znači da ćete za kredit od 25000 evra morati da platite oko 1500 evra.
TROŠKOVI PRILIKOM KUPOVINE STANA
Sada ćemo vam navesti troškove koji su standardni prilikom kupovine nekretnina.
Obično računajte da ćete na cenu nekretnine platiti jos 6-8% njene vrednosti na ime raznih troškova i poreza.
~Provizija agencije (3% od ugovorene cene stana. U tu cenu je uračunato pronalaženje nekretnine, provera dokumentacije, predugovor i ugovor).
~Kupoprodajni ugovori odradjeni kod advokata 150-300 eur ( u tu cenu uračunata provera dokumentacije, predugovor, ugovor).
~Overa predugovora u sudu 100-300eu.
~Taksa banke na isplatu kapare (od 1000 din pa na više).
~Overa ugovora u sudu 100-300 eur.
~Taksa banke na isplatu glavnice (od 1000 din pa na više).
~Porez na promet (2,5% od ugovorene cene stana).
~Troškovi kredita (4-7% od iznosa kredita)
Ne zaboravite i na ostale troškove koji u toj masi novca nisu veliki ali ipak nisu za podcenjivanje (takse na prateću dokumentaciju i saglasnosti, seoba, premeštanje tel, izrada vaših novih licnih dokumenata...).
REDOSLED U KUPOVINI STANA
*Pre nego što se odlučite za potpisivanje kupoprodajnog predugovora dobro proverite svu dokumentaciju vezanu za nekretninu.
*Ukoliko ste u mogućnosti proverite celokupnu isotriju stana (dokumentacija vezana za prethodne kupoprodaje te nekretnine).
*Ukoliko je stan uknjižen obavezno proverite da li je stan pod hipotekom.
*Ako je dokumentacija ispravna onda potpisujete kupoprodajni predugovor.
*Kupoprodajni predugovor ne mora biti overen u sudu (mi bi vam savetovali da ga overite, mirnije ćete spavati).
*Posle potpisivanja predugovora isplaćujete prodavcu kaparu (taj iznos je stvar vaseg dogovora i on obicno iznosi 10% ugovorene cene stana)
*U kupoprodajnom predugovoru pored cene i pravnih regulativa stoji i rok za iseljenje. To je period izmedju potpisivanja predugovora i ugovora, stvar je dogovora izmedju kupca i prodavca i obicno iznosi 30 dana.
*Ukoliko ste stan našli preko neke od agencija za promet nekretnina kada budete isplaćivali kaparu platićete i agencijsku proviziju, ona iznosi 3% od ugovorene cene stana.
*Ukoliko poslujete preko agencije najbolje bi bilo da dokumentacija od stana tih 30 dana, do potpisivanja ugovora, ostane u agenciji radi vaše sigurnosti.
*U periodu od tih 30 dana prodavac je dužan da se iseli i da dokaže da je platio sve racune a to su:
~plaćeni svi godisnji porezi na stan (obavezna potvrda)
~plaćen infostan (obavezna potvrda)
~plaćena struja (vidi se stanje po racunima)
~plaćen telefon (placen racun poslednjeg meseca)
~plaćena kablovska (to vi proverite)
*Na dan potpisivanja ugovora stan treba da bude prazan. Najbolje bi bilo da vas majstor promeni bravu na ulaznim vratima, vi uzmete ključ i onda sa prodavcem odlazite u sud na potpisivanje ugovora.
*Kad ste potpisali kupoprodajni ugovor prodavcu isplaćujete preostali iznos. Tada dobijate i svu preostalu dokumentaciju od stana.
*Dan kupoprodaje biste trebali da iskoristite za odlazak u Telekom sa prodavcem i prebacite telefon na vase ime. Za tu proceduru potrebno je i vaše a i prisustvo bivseg vlasnika a ukoliko to odmah ne uradite stvari znaju da se iskomplikuju. Za prebacivanje telefonskog broja na ime kupca stana, potrebno je: sududski overen ugovor o kupoprodaji (original na uvid), lična karta i fotokopije obe stavke.
*U roku od 10-15 dana podnesite zahtev za placanje poreza na promet a on iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine (procenu vrsi opstinska uprava prihoda)
*Ostale promene (infostan, struja, kablovska) rasporedite prema vasem nahodjenju. Vremenski nisu ogranicene.
PRAVNA PROBLEMATIKA
- Na tržištu postoje dve vrste nekretnina, uknjižene i neuknjižene.
-Uknjižene nekretnine poseduju vlasnički list i mogu da budu predmet zvanićne hipoteke.
- Ukoliko kupujete uknjiženu nekretninu obavezno proverite da nije pod hipotekom. Taj podatak se nalazi u vlasničkom listu.
- Neuknjižene nekretnine ne mogu biti predmet hipoteke. To znači da na račun njih ne možete dobiti kredit (ipak, neke banke odobravaju kredite na neuknjižene nepokretnosti ali sa većim kamatnim stopama).
- Ako je nekretnina izgradjena pre 1941. god. obavezno proveriti da li ima živih naslednika i koja su njihova nasledna prava.
- Ukoliko je neuknjižena nekretnina stara manje od 10 god. dobro proverite razlog njenog vanknjižnog statusa.
* * *
- Nekretnine mogu biti stečene na četiri načina, kupovinom, otkupom, poklonom i ostavinskim rešenjem.
- Nekretnina stečena kupovinom mora posedovati ugovor o kupoprodaji overen u sudu.
- Nekretnina iz otkupa može imati dva oblika i to su ugovor o korišćenju i ugovor o otkupu.
- Ugovor o korišćenju se pravi izmedju firme i vlasnika. U ovom tipu ugovora kao vlasnici mogu biti navedena tri, četiri lica. Mora biti sudski overen.
- Ugovor o otkupu je tip ugovora izmedju firme i vlasnika u kome kao vlasnik može biti navedeno samo jedno lice. Mora biti sudski overen.
- Nekretnina stečena ostavinskim rešenjem mora biti sudski pravosnažna.
Oblici tih ugovora su ugovor o doživotnom izdržavanju i ugovor o nasledjivanju.
* * *
- Porez na promet (prenos apsolutnih prava) plaća kupac u iznosu od 2,5 % na procenjenu vrednost nekretnine koju odredjuje opštinska uprava prihoda.
- Rok za podnošenje zahteva za obračunavanje poreza na promet je 10 dana od overe ugovora i sticanja vlasnistva.
- Ukoliko ste kupili stan u izgradnji porez na promet placate prilikom ulaska u posed.
- Ukoliko ste prodali nekretninu a ne nameravate da kupite neku drugu onda morate platiti porez na kapitalnu dobit i on iznosi 22% od celokupne sume.
- Porez na kapitalnu dodit ne plaćate ukoliko ste postali vlasnik nekretnine pre 21. 12 1994. god
KUPOVINA STANA
Da bi ste kupovinu nekretnine obavili što brže i kvalitetnije neophodna vam je pomoć agencija za promet nekretnina. One pružaju maksimalan uvid u trenutno stanje na tržistu tako da sa informacijama koje agencije poseduju vi možete biti sigurni da će taj krupan posao u koji ste ušli biti obavljen na najbolji mogući način. Morate biti svesni da ćete najverovatnije pogledati dvocifren broj stanova pre nego što donesete konačnu odluku. Nekretnine koje se nalaze u ponudi agencija su već pregledane od strane njihovih agenata i to je već prvi filter koji će vam uštedeti dosta vremena.
Takodje treba znati da je dužnost svakog agenta da pregleda dokumentaciju od stana koji je otišao da primi, što znači da su vam i te informacije dostupne. A ako ste se odlučili za kupovinu, detaljnu proveru dokumentacije, sastavljanje predugovora i kasnije ugovora obaviće advokati koji su iskusni u tom poslu.