KAKO DA ODREDITE CENU KVADRATA?
Najčešće pitanje koje nam postavljaju prodavci sekundarnih (pod time se podrazumevaju useljeni stanovi) stanova je: “Šta mislite jel to realna cena“ ili „Koja je realna cena za moj stan“. Priznaće te vrlo nezgodno pitanje. Agencije su tada u dilemi da li da zaista kažu realnu tržišnu vrednost stana ili da puste prodavca da traži koliko misli za svoj stan, posle izvesnog vremena i sam će shvatiti da to nije realno i da taj iznos ne može dobiti. Vrlo često čujete odgovore tipa: „Nama se ne žuri da prodamo“ ili „Moj komšija sa drugog sprata je pre mesec dana prodao za toliko“ ili „Ja moram da prodam ovaj stan i kupim dva manja“ itd. Naravno ni jedan od ovih razloga nije merodavan pri proceni tržišne vrednosti nekretnine.
Naša čuvena poslovica „Svaka roba ima svog kupca“ vrlo često u praksi ne prolazi. Dešava se, da se neke nekretnine prodaju godinama i nikad se ne prodaju. Problem nije u nekretnini, nego u prodavcu.
Kada rešite da kupite nekretninu, onda to zaista i uradite isto tako važi i za prodaju: Kad rešite da prodate nekretninu, onda to zaista i radite. Naravno potražite stručnu pomoć od ljudi koji se bave procenom vrednosti nekretnina. Vi to ne morate da znate, zato postoje veštaci, agencije, poreska uprava kojima je to posao da znaju. Pokušaću da vam što jednostavnije pomognem da sami približno dođete do procene vrednosti svoje nekretnine. Naravno morate uzeti u obzir da na tržištu nije sve crno ili belo i da ćete na ovaj način dobiti orjentacionu vrednost svoje nekretnine.
Počećemo od grešaka koje većina prodavaca pravi.
I greška, Moram da prodam svoj veliki stan da bi kupio dva manja. Naravno da je to moguće ali nećete uspeti da kupite dva manja stana na istoj lokaciji, spratnosti i u zgradi iste starosti. Ako uvažimo sve navedene kriterijume moći ćete da kupite dva manja stana ali će njihova kvadratura zajedno biti manja od kvadrature koju ste prodali. Logično manji stanovi su skuplji od većih stanova po kvadratu na istoj lokaciji, istoj spratnosti i istoj starosti i istom kvalitetu zgrade. To je zato i zbog činjenice da je tražnja za manjim stanovima veća nego za velikim. Naravno na cenu utiče i ponuda i tražnja na tržištu. Zaključak, realno procenite vrednost nekretnine koju prodajete i za taj novac vidite šta možete kupiti na tržištu. Isti broj kvadrata ćete kupiti ako napravite ustupak po pitanju spratnosti (morate ići na veću spratnost) ili starosti zgrade (morate ići u stariju zgradu) ili lokacije (morate ići na dalju lokaciju).
II greška, Moj komšija je isti ovakav stan prodao za toliko i toliko para. Ovo je vrlo korisna informacija za vas ali nije potpuno tačna. Pitanje je kada je vaš komšija prodao svoj stan, jer situacija se menja iz dana u dan na tržištu, zatim u kakvom stanju je bio komšijin stan u odnosu na vaš. Ne postoje potpuno dva ista stana. Ovo može samo da vam bude korisna informacija da lakše procenite vrednost svog stana.
III greška, Ne žuri mi se, zato ću staviti veću cenu pa možda neko „naleti“ i kupi po toj ceni. Ljudi koji kupuju isto tako kao i oni što prodaju „ne naleću“ nego se informišu o situaciji na tržištu i dobro razmisle šta će kupiti. Sada kada znamo gde se najčešće greši lakše ćemo odrediti vrednost naše nekretnine. Naravno naša nekretnina danas vredi toliko, sutra to ne mora da bude tako, zbog inflacije, krize u privredi, ponude i tražnje na tržištu ta vrednost se menja. Zaključujemo da to nije fiksna kategorija, nego varijabilna. Zato danas procenjujemo vrednost i to u trenutku kada rešimo da zaista prodamo svoju nekretninu. Postoji nešto što se zove Amortizacija, nažalost svi prodavci zaboravljaju na to. Svaki objekat vremenom se amortizuje i njegova vrednost se smanjuje. To je vrlo bitna stvar u proceni nekretnine koja je predmet prodaje. Stopa amortizacije krece se od 1% do 3% godišnje u zavisnosti od kvaliteta objekta, odnosno nacina zidanja. Najkvalitetniji objekti imaju najmanji procenat amortizacije godišnje. Zato su novi stanovi najskuplji. Naravno uvek morate uvažavati činjenicu da kad vršite procenu radite to na osnovu nekretnina na istoj lokaciji. Lokacija je bitan činilac kod procene vrednosti. Umanjenje po osnovu starosti zgrade obračunava se po stopi od 1% do 3% godišnje a najviše do 50%. Postoje izuzeci koji se odnose na stanove u posebnim zgradama (stare zgrade od istorijskog značaja, vile ili zgrade na posebnim lokacijama u cenrtu grada itd.). Naravno naša preporuka je da posao procene prepustite ljudima koji se profesionalno bave tim poslom Agencijama za promet nekretnina.
Formula za izračunavanje cene kvadrata sekundarnog stana
Cena kvadrata novog stana na toj lokaciji x (1- % amortizacije/100) iste kvadrature, spratnosti, strukture
Primer: ako je cena novog dvosobnog stana u centru 1500eura/m2, sekundarni stan u zgradi staroj 10 godina, gde je godišnja amortizacija 1% iznosi 1350eura/m2. Opet naglašavam da je ovo orjentaciona vrednost, u preciznu procenu moraju se uključiti i ostali faktori kao što je unutrašnji izgled sekundarnog stana, odnosno stanje u kome se stan nalazi. Agencije za promet nekretnina daće vam najrealniju procenu vaše nekretnine.
Pozdrav svima vama želim koristiti ovaj medij da vam kažem o ovom opipljivom svjedocenju. Zajam sam dobio 1. sijecnja 2021. preko gospode Vldimire Franke, dala mi je zajam od 65,000 eura i bio sam sretan. Ako vam je potreban zajam za vaše najbolje kamate, možete ga dobiti po kamatnoj stopi od 3%. Obratite se njezinoj tvrtki putem e-pošte: vladimirafinancijskiinvestitor@yahoo.com