Jednostavni saveti
Jednostavni saveti koji su potrebni svima koji poseduju nekretninu ili žele postati vlasnik velikog bogastva nekretnina danas...
ŠTA JE NEKRETNINA? - Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljišne površine zajedno sa svime što je snjom srazmerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupovinom stana ujedno i kupujete i idealni deo zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno tome da li je izgrađeno, prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove,katastarski operat ili zemljišne knjige.
KOJI DOKUMENTI SU POTREBNI ZA KUPOVINU ILI PRODAJU NEKRETNINE? - Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu npr. Ugovor o otkupu stana, Ugovor o kupoprodaji stana, Ugovor o deobi, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ostavinsko rešenje nadlešnog Suda i vezi nasleđa imovine itd...), ako je reč o zemljištu potrebna je kopija plana za predmetnu nepokretnost, poželjno je imati i urbanističke uslove gradnje ili izvode iz prostornog plana na osnovu kojih se vidi za šta je predmetno zemljište predviđeno, list nepokretnosti, građevinska dozvola ako se radi o kući...
KAKO SE ODREĐUJE VREDNOST NEKRETNINE? - Prodajnu vrednost nekretnine određuje prodavac, u skladu sa tržišnim kretanjima odnosno u skladu sa zakonom ponude i potražnje. Tržišnu vrednost nekretnine utvrđuje nadležna Poreska uprava u skladu sa svojim "tablicama", dok vrednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankarskog kredita određuje isključivo ovlašćeni procenitelj.
KAKO FUNKCIONIŠU ZEMLJIŠNE KNJIGE ODNOSNO KATASTAR NEPOKRETNOSTI? - Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina merodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige se temelje na podacima iz katastarskog premera zemljišta. Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorišćavanja, proizvodnoj sposobnosti i nosiocima prava korišćenja odnosno vlasnicima zemljišta. Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka i brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim objektima koji leže na zemljištu ili ispodnjegove površine kao i njihovim nosiocima prava korišćenja tj. vlasnicima. Pristupzemljišnim knjigama i katastru zemljišta, odnosno mogućnost traženja podataka ima pravo bilo koja zainteresovana strana...
KO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Ne postoje prepreke niti sankcije za kupovinu nekretnine u Republici Srbiji.
MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Da, u skladu sa sporazumom o reciprocitetu u vezi kupovine nekretnina naših državljana u toj državi.
KO MOŽE PRODATI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Svaki vlasnik koji svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišne knjige odnosno u katastar nepokretnosti, kako bi isto mogao valjano preneti na kupca, takođe mogu prodati i vanknjižni vlasnici s tim što bi kupac stekao vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u javne knjige koje vode evidenciju o nepokretnostima obavezan je dokaz o pravnom sledbeništvu.
KOJE SU OBAVEZE KUPCA I PRODAVCA U PROMETU NEKRETNINA? - Kupac je pradavcu obavezan isplatiti celokupan iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.
ŠTA JE TABULARNA IZJAVA? - Tabularnom izjavom prodavac izjavljuje da je od kupca primio celokupni iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.
KOLIKI IZNOS KAPARE ISPLAĆUJE KUPAC PRODAVCU? - Kapara je polog kojim kupac prodavcu isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namere kupovine nekretnine, Kaparu u celini reguliše Zakon o obligacionim odnosima.
KO I GDE OVERAV KUPOPRODAJNI UGOVOR? - Kupoprodajni ugovor se overava u nadležnom sudu od strane ovlašćenog sudskog službenika.
KAKO SE PLAĆA POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA PRILIKOM KUPOVINE NEKRETNINE? - Prilikom kupovine nepokretnosti Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% na procenjenu vrednost od strane Poreske uprave shodno njihovim kriterijumima za procenu vrednosti i plaćaju ga sporazumno (kupac ili prodavac), pri tom su jedan i drugi solidarni jemci za plaćanje istog. Ukoliko kupoprodaja nekretnine podpada pod Zakonom o PDV - u, onda se plaća u iznosu od 8%. Od 8 jula 2007. godine propisano je zakonom o porezu na dodatnu vrednost da pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice, punoletni građanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, koji kupuje prvi stan...
Kako prodati nekretninu u periodu recesije
Rešili ste da prodate svoj stan, kuću ili poslovni prostor. Kriza na tržištu nekretnina i dalje traje, tako da vam neće biti lako u tom poduhvatu.
Realna cena
Iako cene nekretnina konstantno padaju, neki vlasnici pokušavaju da svoje vlasništvo prodaju po ceni po kojoj su ih kupili ne prilagođavajući se uopšte trenutnim tržišnim uslovima. Ukoliko postavite previsoku cenu, vaša će kuća mesecima 'čamiti' na tržištu jer neće biti konkurentna. Savet: naoružajte se informacijama o cenama nekretnina koje su uporedive s vašom. Saznajte koliko su dugo takve nekretnine obično na tržištu. Tek nakon toga možete sa svojim agentom za nekretnine razgovarati o prihvatljivoj ceni za vašu nekretninu, s obzirom na uslove koji vladaju tržištem.
Istraživanje konkurencije
Nemojte se fokusirati isključivo na konkurente i kako su tekle nedavne prodaje nekretnina na vašem području. Obvezno pogledajte cenovnik nekretnina koje su trenutno na tržištu. Te nekretnine su vaša konkurencija. Uzevši u obzir konkurenciju, razmislite šta će kupac pomisliti kada mu ponudite cenu - hoće li pomisliti da je vaša ponuda bolja i isplativija od konkurentske? Pogledajte malo domove koji su na prodaju a nalaze se u vašem susedstvu. Pitajte svog agenta kakve nekretnine trenutno traže kupci i objektivno se zapitajte šta vaša nekretnina ima da ponudi u odnosu na druge.
Odabir pravog agenta
Krucijalan deo procesa prodaje nekretnine je odabir pravog agenta. Trebate naći nekoga ko će demonstrirati znanje za prodaju nekretnina na vašem području, nekoga ko je stručan i vešt. Morate imati dobru komunikaciju s agentom. Mnogi agenta zapošljavaju samo na osnovu činjenice da je "prijatelj poznanikova prijatelja", što neretko rezultira razočaranjem i frustracijom. Pre nego odaberete agenta, na internetu pronađite koji su najbolji i kakva su iskustva onih koji su s njima radili. Intervjuišite najmanje tri agenta pre nego donesete konačnu odluku.
Proširite svoje marketinške vidike
Pogrešno je misliti da će reklama na lokalnim web stranicama za nekretnine biti dovoljna za prodaju. Čak suprotno, to otežava kupcima da pronađu vašu nekretninu ukoliko je to ono što oni zaista traže. Budite aktivni na najpoznatijim web stranicama za nekretnine, ali i društvenim mrežama poput Facebooka, Twittera, internet foruma itd.. Čak i ako niste aktivni na internetu, morate biti svesni činjenice da 90 posto kupaca koriste internet u potrazi za svojim novim domom.
Vizuelno dopadljivo
Pri reklamiranju svoje nekretnine putem interneta, opremite reklamu sa što više fotografija. Pomozite kupcima da vizualizuju svoj boravak u vašoj nekretnini. Poželjan je što veći broj fotografija enterijera. Fokusirajte se na ono što je kupcima bitno - kuhinju, dnevni boravak, kupatila... Neka fotografije budu reprezentativne, prostorije maksimalno čiste i uredne. Neverovatan je broj prodavaca koji pokušavaju da prodaju stan objavljujući fotografije neurednih soba. Kvalitet fotografija je takođe bitnan, koristite što veću rezoluciju. Neka glavna fotografija koja će predstavljati vašu nekretninu ujedno bude i najbolja.
Ne činite kupca nervoznim
Ako ne prodajete sami nekretninu i ako je u vaše ime prodaje agent, trudite se da ne budete tu u trenutku kada mogući kupci dolaze u razgledanje. Prodavci u većini slučajeva čine kupce nervoznim, ne osećaju se ugodno u 'inspekciji' kuće dok ih posmatra neko ko u njoj živi ili je poseduje. Kupcima je lakše da donesu odluku kada imaju slobodu da kritikuju i komentarišu nekretninu.
Kako izbeći kaznene mere
Srbija je do kraja 2008. godine bila jedna od zemalja u kojoj je stanovništvo najurednije otplaćivalo kredite poslovnim bankama. U narednom periodu urednost otplate kredita je znatno opala, ali se i dalje smatra dobrom, imajući u vidu ekonomske potrese koji su se u međuvremenu dogodili.
Poslednjih meseci svedoci smo sve više oglasa poslovnih banaka koje prodaju zemljište i nekretnine, jer nisu mogle da naplate svoja potraživanja od klijenata. Od početka krize gotovo je utrostručen udeo klijenata koji ne izmiruju redovno svoje obaveze prema poslovnim bankama. Portal kamatica.com je istraživao mere koje poslovne banke sprovode kako bi sprečile neredovnu otplatu kredita u poslovima sa stanovništvom.
Poslovne banke u cilju smanjenja dugova klijenata koji su u docnji primenjuju različite mere. Najznačajnije pozitivne mere su refinansiranje kredita, reindeksiranje kredita i reprogram dugoročnih kredita u saradnji sa Vladom Srbije, koji je u najavi. Međutim, zavisno od odnosa klijenata i njihovih mogućnosti da otplaćuju kredit, često se sprovode i „kaznene mere”, koje se razlikuju od jedne banke do druge. Različitost tih mera proizilazi iz ugovornih klauzula i instrumenata obezbeđenja koje je poslovna banka zahtevala pri odobravanju kredita. Uobičajeno, kod gotovinskih kredita se primenjuju administrativne zabrane i menice kao sredstva naplate, kod potrošačkih kredita zaloga na predmetu kupovine (npr. automobil kod auto-kredita), dok je kod stambenih aktiviranje hipoteke i preuzimanje vlasništva nad nekretninom najstroža mera.
Mere banaka kod docnje u otplati
Telefonska opomena. Već u prvim danima kašnjenja, vrlo je verovatno da će vas pozvati službenik poslovne banke i zamoliti da izmirite ratu kredita. Istovremeno, on će se raspitati i o razlozima kašnjenja, kao i o tome kada biste mogli izmiriti dospele obaveze.
Prva opomena. Šalje se u pismenom obliku, poštom, najčešće sa povratnicom, kako bi banka imala dokaz da ste opomenu primili. Ova opomena se šalje najčešće između 15. i 30. dana od dana dospelosti rate, koja nije na vreme uplaćena. U njoj se klijent podseća da rata kredita nije uplaćena na vreme i da je počela da se obračunava zatezna kamata na dospela potraživanja banke. Veoma je važno redovno obaveštavati banku o promeni telefonskog broja ili prebivališta. Osnovni razlog tome je što se neretko dešava da klijent jednostavno zaboravi da izmiri ratu u definisanom roku, te je obaveštenje banke u ovom slučaju način da se spreči zaračunavanje zatezne kamate.
Druga opomena. Ponovna opomena se šalje nakon što se utvrdi da klijent nije reagovao uplatom rate nakon prve opomene ili ako se poslovnoj banci vrati prva opomena, odnosno ukoliko je klijent nije primio. Vremenski posmatrano, druga opomena se šalje između 45. i 60. dana od nastanka docnje u uplati rate. Telefonski poziv se ponovo upućuje uglavnom pre slanja druge opomene, u periodu između 30. i 45. dana od dana dospelosti neuplaćene rate sa ciljem spoznavanja razloga zbog kojih klijent ne uplaćuje rate i eventualnog zakazivanja sastanka sa kreditnim savetnikom banke.
Ovaj period postaje kritičan i za klijenta, jer se njegov dug nagomilava, kako zbog dospevanja narednih rata, tako i zbog zateznih kamata. Poslovne banke zbog toga pokušavaju da naplate bar deo nastalog duga, kako klijent ne bi dospeo u još težu situaciju, koja bi ga odvela do toga da ne može da nastavi sa otplatom kredita.
Ukoliko klijent banke kasni više od 60 dana u otplati rate kredita, može doći u situaciju da u naredne tri godine ostane bez mogućnosti dobijanja drugih kredita u bilo kojoj poslovnoj banci u Srbiji, s obzirom na to da se takva docnja u otplati evidentira u Kreditnom birou kao neuredna otplata kredita.
Sastanak sa klijentom (kontaktiranje žiranta ili poslodavca, opomena pred utuženje). Ukoliko se klijent odazove na telefonske pozive poslovne banke, zakazuje se sastanak sa kreditnim savetnikom, kako bi se dogovorili o daljoj saradnji i iznašli način za nastavak redovne otplate kredita. Zavisno od razloga zbog kojih je klijent dospeo u docnju, mogući su različiti načini prevazilaženja nastale situacije. Ukoliko je došlo do privremene sprečenosti klijenta da redovno uplaćuje rate kredita, banke najčešće sa klijentom potpisuju sporazum o namirenju duga, kojim se definišu rokovi i vrednosti uplata u narednim mesecima. Banka može i proglasiti moratorijum na otplatu kredita, čime bi klijenta privremeno oslobodila plaćanja mesečnih obaveza, do sticanja uslova za dalju otplatu kredita.
Ako se klijent ne odaziva na telefonske pozive banke, ne primi ni drugu opomenu ili ne želi (ili nije) u mogućnosti da izmiri dug sporazumno, poslovna banka, u zavisnosti od vrste obezbeđenja koju je uzela pri odobravanju kredita, kontaktira sa žirantom ili poslodavcem zaposlenog. Sa žirantom se uglavnom kontaktira da bi se upozorio da klijent banke, kome je on garant, ne otplaćuje kredit i da postoji mogućnost da banka svoja potraživanja izmiri od žiranta, odnosno da će uskoro doći do utuženja klijenta, a da žirant u tom slučaju ima potpuno istu odgovornost prema nastalom dugu kao i klijent.
Kod kredita koji su odobreni bez žiranata, poslovna banka kontaktira sa poslodavcem zaposlenog, kako bi proverila zbog čega se rate kredita ne uplaćuju (ako je do trenutka prestanka uplata to vršio poslodavac pri isplati mesečnih zarada), odnosno da bi uspostavila sistem uplate rata kredita direktno sa poslodavcem, koji će odbijati potrebnu uplatu na mesečnom nivou pri isplati zarade zaposlenom.
Navedene mere poslovne banke sprovode se uglavnom kada je klijent u docnji više od 75 dana, a najviše 90 dana. Nakon 90 dana kašnjenja, banka šalje klijentu opomenu pred utuženje, kojom ga upozorava da ukoliko mere koje je do tog trenutka sprovela ne daju efekta sledi pokretanje sudskog postupka i proglašenje ukupnog kredita dospelim, bez obzira na broj rata za otplatu koje nisu dospele.
Najlošija opcija za klijenta je odbijanje saradnje sa bankom u situacijama kašnjenja i neodazivanje na pozive banke. Time se samo ubrzava proces pokretanja sudskog spora i prinudne naplate. Najbolja je varijanta da se u saradnji sa kreditnim savetnikom dogovori o novom načinu otplate preostalog duga, kroz produženje perioda otplate, reindeksiranje kredita ili nekom vrstom reprograma kredita.
Radnje pred utuženje/Pokretanje vansudskog postupka namirenja/Pokretanje sudskog postupka.
U periodu između trećeg i petog meseca docnje poslovna banka sprovodi poslednje radnje pred utuženje. Neke banke u poslednjim pokušajima nastavka redovne otplate kredita koriste i usluge agencija, koje u saradnji sa klijentom i žirantom pokušavaju da iznađu rešenje nagomilanih dugova, a pojedine, koje imaju specijalizovana odeljenja za ovakve probleme, samostalno pokušavaju da nateraju klijenta da nastavi sa otplatom kredita, odnosno kontaktiraju sa žirantom i razmatraju mogućnost da on uplati deo dugovanja klijenta banke.
Ukoliko do toga ne dođe, najčešće nakon docnje od 120 dana, pokreću se pripremne radnje za vansudski ili sudski postupak. Do pokretanja postupka dolazi najkasnije od 120. do 150. dana kašnjenja u otplati kredita.
Zavisno od vrste kredita i instrumenata obezbeđenja banka može da pokrene vansudski postupak namirenja ili sudski postupak namirenja potraživanja. Vansudski postupak se najčešće pokreće kod stambenih kredita, prema Zakonu o hipoteci, pri čemu je banka rešenjem Službe za katastar nepokretnosti pod hipotekom u mogućnosti da proda nekretninu, čiju je kupovinu finansirala. Jedina obaveza banke u ovom slučaju je oglašavanje prodaje 45 dana pre same aukcije. Zbog toga se najčešće vansudski postupak namirenja potraživanja pokreće nešto ranije nego sudski postupak, kako bi banka svoja potraživanja mogla iz prodaje da namiri maksimalno 180 dana od dana nastanka prvih nenamirenih potraživanja.
Ukoliko dolazi do prodaje nekretnine pod hipotekom, banka je dužna da iz cene koja se postigne na aukciji namiri svoje potraživanje, a ostatak vrati dužniku ili drugim poveriocima. Međutim, imajući u vidu dužinu docnje klijenta do trenutka prodaje nekretnine, moguću nižu cenu prodaje nekretnine od tržišne i zateznu kamatu, koja se u tom periodu obračunava, često prodajna cena pokrije samo potraživanja banke.
Kod ostalih kredita (gotovinski, potrošački, dug po karticama, tekućem računu i sl.), poslovne banke zavisno od ugovornih klauzula mogu pokrenuti neke radnje i bez sudskog postupka, ali najvećim delom se namirenje potraživanja vrši sudskim postupkom. Pri tom se najčešće kao hitna mera sprovodi blokada svih računa klijenta u banci, a potom i naplata kroz preuzimanje depozita, ukoliko postoji, naplata kroz ostale pozitivne račune klijenta, stavljanje na snagu menica i garantovanje otplate iz redovnih mesečnih primanja, pa do krajnje mere, plenidbe pokretne i nepokretne imovine (zavisno od visine potraživanja banke).
(Izvor : Politika)
Dinarski ili devizni krediti
Kredit sa valutnom klauzulom je kredit kod koga se celokupan iznos duga i iznos svake rate izražava u stranoj valuti, a pri isplati kredita i plaćanju svake rate iznos u stranoj valuti preračunava u dinare.
U našoj zemlji poslovne banke pored dinarskih kredita nude kredite izražene u stranoj valuti (EUR i CHF), tj. kredite sa tzv. valutnom klauzulom. Krediti sa valutnom klauzulom čine oko 80% svih kredita kojima su zaduženi građani Srbije. Međutim, zaduživanje u valuti koja nije identična onoj u kojoj se prima mesečna zarada nosi velike rizike.
Kredit sa valutnom klauzulom je kredit kod koga se celokupan iznos duga i iznos svake rate izražava u stranoj valuti, a pri isplati kredita i plaćanju svake rate iznos u stranoj valuti preračunava u dinare.
Sa druge strane, dinarski krediti predstavljaju vrstu zaduženja kod koga je ukupan iznos duga i mesečne rate izražen u dinarima i kod koga pomeranje kursa dinara prema stranim konvertibilnim valutama nema uticaja na visinu mesečne rate. Ovo je i najveća prednost dinarskih kredita u odnosu na kredite sa valutnom klauzulom.
Kretanje kursa evra prema dinaru može biti i povoljno po kreditno zadužene građane, kada dinar jača prema evru, što je u prethodnim mesecima bilo karakteristično za domaće tržište. Međutim, rast evra prema dinaru, koji je bio karakterističan u periodu 2008. do kraja 2010. godine, pokazao je da u ovim slučajevima u samo nekoliko meseci rata može biti uvećana i za 50%. Dinarski krediti ne nose ovakve rizike, a to je od posebnog značaja za sve zaposlene čija su primanja u dinarima, jer njihove zarade ne prate kretanje kursa evra.
Pri odobravanju kredita izraženog u stranoj valuti, isplata kredita od strane poslovne banke se vrši u dinarskoj protivvrednosti, a rata određena u evrima biće preračunata u dinare po kursu na dan dospeća svake pojedinačne rate. Kao što odobreni kredit dobijate u dinarima, tako ćete i obaveze po tom kreditu, tj. rate, vraćati u dinarima. Iznos dinara koje ćete dobiti od banke i visina rate koju ćete plaćati banci utvrđuju se primenom određenog deviznog kursa, koji može biti kupovni, srednji ili prodajni.
Koji će se kurs primeniti za preračun strane valute u dinare određeno je Ugovorom o kreditu. Obratite pažnju na taj deo Ugovora. Nije redak slučaj da banke pri isplati kredita primenjuju kupovni (niži) kurs, a pri obračunu visine rate prodajni (viši) kurs. To predstavlja dodatni skriveni trošak za vas prilikom svake otplate. Ove vrste troškova kod dinarskih kredita nema.
Devizni kurs se menja svakodnevno, što utiče na visinu vaše rate u momentu kada dospeva na naplatu. To znači da kurs koji je primenjen pri isplati kredita gotovo nikada neće biti jednak kursu koji se primenjuje kod otplate kredita u ratama.
Krediti sa valutnom klauzulom mogu biti, na prvi pogled, privlačni pre svega zbog niže kamatne stope nego što je to slučaj kod dinarskih kredita. Međutim, oni istovremeno nose značajno veći rizik i podrazumevaju veće troškove zbog nepredvidivih valutnih kretanja. Ono što je uočeno u zemljama srednje i istočne Evrope u periodu 2004–2008. jeste rastući trend zaduživanja u valutama kao što su švajcarski franak i japanski jen. Razlog tome je što se krediti indeksirani u tim valutama nude sa nižim kamatnim stopama u odnosu na kredite indeksirane u evrima. U našoj zemlji banke su uglavnom odobravale kredite indeksirane samo u evrima i švajcarskim francima. Svojevremeno su guverneri nekoliko zemalja u javnost izlazili sa saopštenjima u kojima pozivaju građane da se vrlo oprezno zadužuju u kreditima koji su indeksirani valutnom klauzulom. Slična upozorenja smo dobijali i od Narodne banke Srbije.
Sem rizika promene deviznog kursa, krediti sa valutnom klauzulom nose i rizik promene referentne kamatne stope za konkretnu valutu. Kod evra, referentna kamatna stopa je EURIBOR, dok je kod švajcarskih franaka to LIBOR. Ove kamatne stope se mogu menjati nezavisno od uslova poslovanja u našoj zemlji, što je i najveća opasnost za korisnike kredita sa valutnom klauzulom. Treba imati u vidu da su ove kamatne stope trenutno u rastućem trendu. Zbog trenutno niskog nivoa EURIBOR-a i LIBOR-a, može vam izgledati da su kamatne stope na kredite sa valutnom klauzulom niske, ali imajte u vidu da ukoliko su te kamatne stope vezane za kretanje EURIBOR-a ili LIBOR-a, verovatno će u narednom periodu doći do njihovog rasta.
Primere ovih rizika najbolje smo mogli videti u proteklih nekoliko godina. Od 2005. do 2008. godine EURIBOR i LIBOR su gotovo svakog meseca rasli, a potom je kurs dinara prema evru naglo depresirao, što je dovelo do jako velikog rasta mesečnih rata kredita sa valutnom klauzulom.
Na kraju je bitno uporediti i stepen zaduženosti kod korišćenja dinarskih kredita i kredita sa valutnom klauzulom. Naime, kod zaduženja dinarskim kreditom odnos mesečne rate i primanja dužnika se neće menjati sem u slučaju promene mesečnih primanja ili kamatne stope kredita. To znači da zaduženost od 30% mesečnih primanja ostaje gotovo identična od početka otplate do kraja otplate kredita pri nepromenjenoj kamatnoj stopi ili mesečnoj zaradi. Kada su u pitanju krediti sa valutnom klauzulom, ovaj odnos se menja svakog meseca tokom otplate zbog promene kursa. Tako se može desiti da rata bude veća 10% u toku samo jednog ili dva meseca ukoliko je kretanje kursa turbulentno i da budete dovedeni u situaciju da umesto 30% izdvajate 35% mesečnih primanja za otplatu kredita. Rizik promene kamatne stope i visine mesečne zarade ostaje isti kao i kod dinarskih kredita.
Nedostatak dinarskih kredita prema kreditima sa valutnom klauzulom jeste viša kamatna stopa koja se obračunava. Međutim, u našim uslovima kretanje kursa vrlo često nadmaši ovu razliku u kamatnoj stopi, te se generalno dinarski krediti mogu smatrati boljim izborom. Posebno je značajno imati u vidu da su krediti sa valutnom klauzulom rizičniji u situacijama kada je kurs dinara prema evru neobično nizak, te se može očekivati njegov rast u narednom periodu.
(Izvor : Politika)
Nekretninski fondovi u Srbiji
Nekretninski fondovi predstavljaju posebnu vrstu investicionih fondova koji najveći deo imovine svojih ulagača ulažu u nekretnine i projekte vezane za nekretnine.
U tom smislu, osnovna karakteristika ove vrste fondova je nizak nivo tržišnog rizika, jer je ta vrsta rizika pretežno vezana za kretanje cena na tržištu nekretnina, koje je u velikoj meri različito i manje osetljivo od tržišta vlasničkih hartija od vrednosti.
Naravno, kako nekretninski fondovi izdaju akcije kojima se slobodno trguje, tržišni rizik za njegove akcionare vezan je za kretanje cena akcija nekretninskog fonda na berzi, te se u tom smislu ni po čemu se ne razlikuje od akcija drugih kompanija gde kretanje cena zavisi od ponude i tražnje, odnosno preferencija investitora.
S druge strane, kako je investiranje u nekretnine i realizacija nekretninskih projekata znatno složeniji posao od investiranja na berzi, po pravilu, nekretninski fondovi sa sobom nose nešto veći stepen operativnog rizika.
Što se valutnog rizika u poslovanju fonda tiče, on je kod nekretninskih fondova takođe specifičan, jer se nepokretnosti u Srbiji procenjuju u evrima, te se to neminovno odražava na obračun vrednosti imovine fonda, što praktično znači da je valutni rizik kod nekretninskih fondova vezan za evro.
Upravo iz ovih razloga se može reći da su nekretninski fondovi u najvećoj meri namenjeni velikim institucionalnim investitorima, ali i manjim ulagačima koji žele da ostvaruju umereno atraktivne prinose (pretežno kroz dividendu) uz relativno nisku stopu preuzetog rizika.
Zakonom o investicionim fondovima koji je usvojen krajem prošle godine društvima za upravljanje investicionim fondovima data je mogućnost osnivanja zatvorenih investicionih fondovima za ulaganje u nekretnine.
Nekretninski fondovi osnivanju se javnom ponudom, kao otvorena akcionarska društva, koja svoje akcije nude svim zainteresovanim investitorima. Nakon osnivanja, fond uključuje svoje akcije na organizovano tržište, te se njima dalje slobodno trguje na berzi.
Pošto je organizovan kao otvoreno akcionarsko društvo, zatvoreni fond dužan je da u svom poslovanju poštuje principe korporativnog upravljanja propisane Zakonom o privrednim društvima, a pogotovo pitanja u vezi sa radom organa društva, odnosno izveštavanjem akcionara i javnosti o svom poslovanju.
Regulisanje poslovanja nekretninskog fonda, pored zakona, u velikoj meri nalazi se u nadležnosti Komisije za hartije od vrednosti, koja je Pravilnikom propisala dodatna pravila poslovanja ove vrste fonda.
Prema tim pravilima, nekretninski fond ulaže najmanje 60 odsto svoje imovine u nepokretnosti, a pre bilo koje kupovine ili prodaje nepokretnosti iz portfelja fonda mora prikupiti procene najmanje tri ovlašćena procenjivača, s tim da kupoprodajna cena ne može odstupati od procenjene više od pet procenata na štetu fonda.
Svojina na nepokretnostima obavezno mora biti upisana u nadležnom registru svojine na nepokretnostima, odnosno ista mora biti bez tereta.
Ipak, da bi nekretninski fondovi uzeli ozbiljnijeg zamaha, potrebno je dodatno poraditi na regulativi, odnosno dati tumačenja određenih zakonskih odredaba i pojašnjenja određenih praktičnih pitanja u vezi sa njihovom poslovnom sposobnošću, naročito povodom osnivanja i rada specijalnih ćerki kompanija, pitanja uloge samog fonda u razvoju i konkretnoj realizaciji nekretninskih projekata kao i uloge povezanih lica.
Naime, dok je jasno da fond mora ulagati isključivo u „čiste“ nekretnine, dakle one na kojima ne postoje bilo kakvi tereti, ostaje otvoreno pitanje da li se to odnosi i na nekretnine koje se nalaze u svojini kompanija koje se nalaze u većinskom vlasništvu fonda, pošto zatvoreni fondovi mogu sticati i do 100 odsto vlasništva na nejavnim društvima.
Davanje kvalitetnih odgovora na postavljena pitanja od izuzetnog je značaja za budućnost nekretninskih fondova u Srbiji, a samim tim i razvoj celokupnog finansijskog tržišta.
Preterano ograničavanje poslovne sposobnosti i instrumenata kojima se nekretninski fondovi mogu služiti u svom poslovanju moglo bi da uzrokuje situaciju u kojoj postojeća društva za upravljanje nemaju interes da osnivaju ovakvu vrstu fondova, dok se nekretninski fondovi osnovani u inostranstvu nesmetano mogu uključiti i ostvarivati visoke stope prinosa na tržištu nepokretnosti u Srbiji kroz ćerke kompanije.
S druge strane, ukoliko bi se regulativa postavila previše liberalnom, u praksi bi moglo dolaziti do problema u vidu zloupotreba preširokih ovlašćenja učesnika, što bi moglo narušiti ugled finansijskom tržištu i ugroziti i onako relativno nizak stepen poverenja koji postoji kod prosečnog građanina.
Najkvalitetnija rešenja u uporednoj praksi postoje u sistemima sa umerenim pristupom, odnosno u sistemima u kojima uz istovremeni visok stepen kontrole poslovanja fondovima postoji i relativno širok spektar mogućnosti za njihovo delovanje tržištu.
Kupovina stana u tuđe ime
Ukoliko kupac ili prodavac nisu u mogućnosti da prisustvuju mogu da ovlaste fizičko lice koje će u njihovo ime da obavi kupovinu
Mnogi naši ljudi koji žive i rade u inostranstvu prilikom kupovine nekretnine u Srbiji nailaze na isti problem. Nakon odabira nekretnine kupci ne mogu da dovrše dogovoreni posao. U pitanju je papirologija. Da bismo im pomogli u nameri da ostvare ono što su naumili, zamolili smo Katarinu Lazarević, suvlasnicu agencije Alka, eksperta za promet nekretnina da posavetuje građane šta da učine i da predloži način na koji bi se postupak skratio.
– Uobičajeno je da se zimi kupuju i prodaju stanovi jer veliki broj naših građana koji žive u inostranstvu dolazi da provede odmor u zemlji. Njihov cilj je da ukoliko nađu odgovarajući stan, posao obave u što kraćem roku. Vlasnički list je dokument bez koga ne počinje kupoprodaja. Na žalost u Republičkoj geodetskoj upravi trenutno je zastoj i još uvek se primaju samo zahtevi, ali se ništa ne realizuje. Bez izdatog „svežeg” vlasničkog lista u kome se jasno vidi da li je situacija čista ili je nekretnina pod hipotekom posao ne može da počne. Republička geodetska uprava zadužena je i za legalizaciju što dodatno otežava posao jer treba da se angažuju ljudi kojih ionako nema dovoljno. Država bi mogla da pomogne ukoliko napravi bolju organizaciju posla i zaposli više ljudi, a ne da ih otpušta. Tako bi postupak oko izdavanja vlasničkog lista bio brži.
Za sve one koji žele stan, a nisu u mogućnosti da budu prisutni u vreme kupoprodaje naša sagovornica predlaže:
– Klijent može da izabere osobu u koju ima apsolutno poverenje i ovlasti je da za njega obavi posao u vezi sa kupovinom ili prodajom nepokretnosti. Punomoćje mora biti overeno u nadležnom sudu. I za vlastodavca i za punomoćnika je dobro da ukoliko žele da budu sigurni, da imaju realnu procenu i uspešno realizovan posao, da ga povere profesionalcima i izaberu neku od renomiranih, proverenih agencija za promet nekretnina. Klijent treba punomoćniku da da saglasnost i za poslove u vezi sa otvaranjem deviznog računa u banci i prebacivanjem novčanih sredstava od kupoprodaje. Punomoćnik ne može da raspolaže novcem koji se nalazi u banci već samo da pomogne da se on prebaci. Transfer novca iz naše banke u inostranstvo nije moguće izvršiti za naše građane. Za sada je to dozvoljeno samo za strane državljane, ali u tom slučaju mora da postoji dokaz da su svi porezi plaćeni i izmireni svi dugovi prema Telekomu, Elektrodistribuciji i Infostanu. Strani državljanin novac može podići narednog dana u inostranstvu.
Pre svake kupoprodaje treba dobro pregledati kompletnu dokumentaciju. Kod uknjiženih stanova neophodan je novi vlasnički list.
Za naše ljude u inostranstvu Katarina Lazarević, ima i savet plus:
- Važno je da oni znaju da punomoćje nije moguće overiti kod notara već isključivo u našem konzulatu.