KORACI PRI KUPOVINI NEKRETNINE
Moja omiljena rečenica svim kupcima, a za ovih deset godina bilo ih je zaista mnogo, glasi: „Kada uđete u neki stan, kuću, poslovni prostor pokušajte da zamislite sebe u njemu“.
Verujte mi, taj trenutak kada vidite nešto što Vam se sviđa od presudnog je značaja. Naravno zatim dolazi cena.
Naš posao je upravo da Vam omogućimo da kupite ono što Vam se sviđa.
Često raspravljamo, šta je to „dobar stan“, „dobra kuća“ i dolazimo do čuvene rečenice „O ukusima ne treba raspravljati“. Naš posao je da Vam pokažemo a Vi morate na kraju ipak sami odabrati ono što Vam se sviđa.
Pokušaćemo da Vam olakšamo put do „savršene nekretnine“ .
Prvi korak
je da zaista želite da kupite nektretninu.
Mnogi kupci prave grešku tipa samo se raspituju kakva je situacija na tržištu pa ako nešto povoljno (pod time se obično misli jeftino) iskrsne, onda ću kupiti.
Zapamtite, na nekretnine ne treba štedeti, ona mora biti kvalitetna jer to je ipak dugoročna investicija. Znate i sami da kvalitetno i jeftino ne ide zajedno. Druga stvar, ne verujte u mit da se nekretnine lako kupuju ispod cene jer se nekom žuri da je proda. To se jako retko događa i često do krajnjeg kupca ne dođe.
Drugi bitan elemenat je stalna promena na tržištu jer mi ipak živimo u vremenu tranzicije i cene se često menjaju.
Kada odlučite da kupite nekretninu onda to zaista i uradite!
Drugi korak
je način finansiranja.
Najlakši način je ako imate keš novac ili novac koji Vam je u svakom momentu na raspolaganju. Kada vidite ono što Vam se sviđa možete odmah da odreagujete i kupite.
Međutim, mnogo je češći slučaj da kupovina zavisi od prodaje neke druge nekretnine ili od uzimanja kredita.
Tu imamo tri problema:
- prvi je kada će se prodati nekretnina koju imate,
- drugi je da li ispunjavate uslove za dobijanje kredita i
- treći je da li nekretnina koja Vam se sviđa može biti kupljena na kredit, odnosno da li može biti predmet hipoteke.
Upravo ovde, ćemo pokušati da Vam olakšamo rešavanje sva tri problema.
Prvi problem: imate nekretninu i želite da je prodate.
Većina prodavaca da svoju nekretninu u neke oglasne novine, zatim sledi dvesta do trista poziva (jer toliko ima otprilike registrovanih agencija i raznih posrednika koji bi da prodaju vašu nekretninu). Vi stičete utisak kako je Vaša nekretnina jako tražena i formirate nerealnu cenu za nju. Naravno, problem se rešava tako što odaberete jednu agenciju sa kojom želite saradnju i samo njoj date svoju nekretninu na prodaju u određeni vremenski period. To se zove „ekskluzivno pravo prodaje“. Tako sebi štedite i vreme i novac. Agencija će umesto Vas prodavati nekretninu, oglašavati je, praviti selekciju kome će pokazati i postići najbolju cenu za Vas.
Drugi problem: da li ispunjavate uslove za kredit morate proveriti kod banke za koju se odlučite. Ovde možete videti uopštene uslove koje većina banaka traži:
- IMATE VIŠE OD 23 GODINE
- U STALNOM RADNOM ODNOSU STE ŠEST MESECI
- NEMATE VIŠE OD 65 GODINA U MOMENTU DOSPEĆA POSLEDNJE RATE KREDITA
- KREDITNA SPOSOBNOST OD 45% DO 50% MESEČNIH PRIMANJA
- OBEZBEĐENJE KREDITA, HIPOTEKA PRVOG REDA NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET KREDITIRANJA ILI NA NEKU DRUGU UKNJIŽENU NEKRETNINU VINKULARNO U KORIST BANKE U VISINI OD 130% IZNOSA KREDITA
Najčešće potrebna dokumenta:
- ZAHTEV ZA ODOBRENJE KREDITA
- PREDUGOVOR ILI UGOVOR O KUPOPRODAJI
- POTVRDA U VISINI NETO PRIMANJA PODNOSIOCA ZAHTEVA A KOD NEKIH BANAKA I SOLIDARNIH DUŽNIKA
- DOKAZ O VLASNIŠTVU NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET HIPOTEKE (LIST NEPOKRETNOSTI)
- PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
U slučaju da kupujete stan u izgradnji vredi znati da pojedine investitore prate banke pa je moguće realizovati kupovinu neuknjižene nekretnine. Ako ispunjavate navedene uslove možete krenuti u realizaciju kupovine nekretnine, a naša želja je da na što lakši i brži način svoje želje i potrebe pretvorite u stvarnost.
Treći problem: da li nekretnina koja vam se sviđa može biti predmet hipoteke takođe zavisi od banke. Ako je nekretnina uknjižena i imate vlasnički list iz zamljišnih knjiga banka neće praviti problem ako su svi ostali uslovi zadovoljeni. Problem je kada nekretnina nije uknjižena. Tu imamo dva slučaja:
Ako je nekretnina u izgradnji banke daju da bude predmet kupovine ako je 80%-90% završena i u tom slučaju kamata je veća ( zbog rizika koji banka ima) u odnosu na uknjiženu nekretninu. Banke same procenjuju investitora kod koga želite da kupite stan, tako da je naša preporuka da proverite odmah na početku sa bankom da li taj investitor zadovoljava kriterijume koje banka traži.
Tu imamo situaciju da mnogi investitori imaju banku kao pratioca, odnosno da imaju projektno finansiranje sa nekom bankom. Tada banka kupcima odobrava stambene kredite na stanove u izgradnji koje grade investitori koje ona prati.
Naša preporuka je da tražite kredit od banke koja prati investitora koji gradi stan koji želite da kupite.
U slučaju kada nekretnina nije u izgradnji,a nije uknjižena, znači da morate imati neku drugu nekretninu koju će te staviti pod hipoteku, jer konkretna koju kupujete ne može biti predmet hipoteke.
Kada smo prošli ova dva koraka sledi treća i najlepši a to je odabir nekretnine koju će te kupiti.
Treći korak
je vrlo složen, od mnoštva nekretnina na tržištu treba odabrati „najbolju“.
Često savetujemo naše kupce kada se dvoume između dve nekretnine da naprave spisak pozitivnih i negativnih karakteristika jedne i druge i tamo gde ima više pozitivnih osobina tu odaberu.
Ja lično nikada ne savetujem moje kupce da tako nešto čine. Verujte svom unutrašnjem osećaju, tamo gde vidite sebe to je pravi izbor. Često ni sami ne znamo šta želimo. Nije redak slučaj da kupac dođe sa određenim zahtevima u agenciju a kupi nešto sasvim drugo.
Naš savet je da pustite ljude iz agencije da Vam naprave ponudu.
Dozvolite da Vam pokažu i nešto što izlazi iz zadatih okvira.
Kupovina stana je umetnost. Pogrešno je mišljenje da treba videti „sve što se nudi na tržištu“. To će Vas umoriti i ništa bitno nećete uraditi. Vrlo često takvi kupci na kraju ništa ne kupe. Ako ste se odlučili da preko agencije kupite nekretninu dozvolite da agenti rade svoj posao. Naravno za to morate imati poverenja. Kupci tu vrlo često prave veliku grešku angažuju više agencija da im traži nekretninu. Tu nastupa trka koja ne vodi ničemu. Naš savet je da odaberete jednu agenciju koja će vam tražiti nekretninu određeni vremenski period. Naravno ako niste zadovoljni promenite agenciju ali nemojte nikad istovremeno tražiti nekretninu sa više agencija. To je u većini slučaja gubljenje vremena, jer će agencije ponavljati stanove koje ste već videli sa nekim drugim a ako Vas prodavac vidi više puta u svom stanu, pomisliće da Vam se stan jako sviđa i može podići cenu. Vi ćete trčati iz agencije u agenciju i na kraju ni sami nećete znati sta ste videli. Često se dešava da takvim kupcima promakne dobar stan zbog mnoštva nekretnina koje vide.
Kad smo prešli i ovaj treći korak, dolazi četvrti a to je sam čin kupovine.
Četvrti korak
Nemojte nikada sami pregovarati oko cene stana. Pustite ljude iz agencije da to učine umesto Vas. Oni ipak imaju više informacija i iskustva u tome. Vi to radite jednom,dvaput eventualno triput u životu a oni to rade maltene svaki dan. Verujte mi svaki agent će se potruditi da profesionalno, korektno i najbolje obavi taj posao. Zapamtite, u trgovini obe strane moraju biti zadovoljne i kupac i prodavac inače do trgovine neće doći.
Kad smo i ovo rešili dolazi i poslednji korak na ovom putu.
Peti korak
a to je potpisivanje kupoprodajnog ugovora, overa u sudu i uknjižba. Naša firma Vas prati do kraja. Naša pravna služba vši proveru nekretnine, sastavljanje ugovora i uknjižbu kada se za to steknu uslovi.
Trudili smo da Vam ovaj put učinimo što lakšim. Verujemo da ćete neke od ovih sugestija uvažiti i da će Vam kupovina stana biti jedno od najlepših iskustava u životu.
Postovani,
posto kupujem stan interesuje me kako je najbolje se osigurati da doticna nekretnina nema tereta/hipoteke
pre nego sto isplatim novac prodavcu za kupoprodaju stana?
Dali je dovoljno samo da se ode u katastar na uvid na dan isplate i pogleda?
Sta ako je na primer dan pre nego sto ja izvrsim isplatu Privatno Lice/Banka prilozila
dokumenta za upis tereta/ hipoteke i nije jos registrovano na sistemu?
Unapred hvala,
Pozdrav moje ime je Andres i ja živim u Velikoj Britaniji (United Kingdom) ja sam ovdje da kažem dobre ljude kako sam dobio moj kredit od dobrog zajam zajmodavac Chris stijene da je GOOG i čitljiv zajam zajmodavac sam povjerenja u njega i tu nije me uspjeti On mi je dao kredit od 25.000 £ u samo 45 minuta, ako vam je potrebna hitna kredit samo ga poslati masažu brzo preko svog e-mail adresu ispod,
chrisrocksloanoffice1@gmail.com
Pozdrav svima vama želim koristiti ovaj medij da vam kažem o ovom opipljivom svjedocenju. Zajam sam dobio 1. sijecnja 2021. preko gospode Vldimire Franke, dala mi je zajam od 65,000 eura i bio sam sretan. Ako vam je potreban zajam za vaše najbolje kamate, možete ga dobiti po kamatnoj stopi od 3%. Obratite se njezinoj tvrtki putem e-pošte: vladimirafinancijskiinvestitor@yahoo.com