Koliko košta stambeni kredit?
Na pitanje koliko bi koštao dinarski stambeni kredit pod uslovom da se banke odluče da počnu da nude tržištu ovaj proizvod, u javnosti se uglavnom unapred plasira odgovor da su ovi krediti skupi i neprivlačni za građane. Da li je to zaista tako? Ukoliko bi se posmatrale trenutne dinarske i evro-indeksirane kamatne stope, to bi zaista izgledalo tako. Međutim, za odluku građana o uzimanju kredita ne bi trebalo da bude presudno kolika je trenutna kamatna stopa, već koliko će iznositi prosečna kamatna stopa tokom celog perioda otplate kredita. Dakle, ako se stambeni kredit uzima na 20 godina, treba proceniti koliko će iznositi prosečna kamatna stopa za dinarske i evro kredite u narednih 20 godina.
Analiza koja je napravljena u Narodnoj banci Srbiji ukazuje da se u narednih 20 godina mogu očekivati prosečne kamatne stope na dinarske stambene kredite od oko 12,5%, a prosečne kamatne stope na evro-indeksirane stambene kredite od oko 9,4%.
Dakle, razlika između prosečnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite ne bi trebalo da iznosi više od oko tri procentna poena. Ova analiza napravljena je na osnovu vrlo opreznih pretpostavki o ekonomskim kretanjima u Srbiji i relativno optimističkih pretpostavki o kretanjima u evrozoni.
Ukoliko bi se rezultati ove analize ostvarili, onda bi troprocentna razlika u kamatnim stopama učinila 20-godišnji dinarski stambeni kredit isplativiji od evro-indeksiranog već pri prosečnoj godišnjoj stopi deprecijacije dinara od oko 1,9 odsto. Podsetimo da je u proteklih deset godina prosečna stopa deprecijacije iznosila oko 3,5 odsto.
Međutim, pri uzimanju stambenih kredita čak ni ukupna isplativost nije najbitnija prednost dinarskih kredita. Najbitnija prednost je usklađivanje valute prihoda i rashoda koje građani imaju, kako se u bilo kom trenutku u narednih 20 godina ne bi ponovilo iskustvo onih koji su pre dve, tri godine uzimali stambene kredite u švajcarskim francima, a zatim bili neprijatno iznenađeni drastičnim povećanjem mesečnih otplatnih rata usled promene deviznog kursa.
Evo kako izgledaju osnovni elementi pomenute analize Narodne banke Srbije.
Pođimo od toga da se kamata na stambene kredite sastoji od dve osnovne komponente: (1) nominalne referentne (bezrizične) kamatne stope i (2) marže obračunate od strane banke za svakog pojedinca koji uzima stambeni kredit. Nominalna referentna (bezrizična) kamatna stopa – euribor u slučaju evro-indeksiranih kredita ili referentna kamatna stopa NBS u slučaju dinarskih kredita – sama zavisi od dve komponente: (1) očekivane inflacije i (2) očekivane realne bezrizične kamatne stope.
Koliko bi dakle mogla da iznosi prosečna kamatna stopa na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina?
Targetirana inflacija u evrozoni je 2 procenta, a ukoliko optimistički pretpostavimo da kriza koja se dešava u perifernim zemljama evrozone – Grčkoj, Irskoj, Portugaliji i Španiji – neće značajnije uticati na promenu rizika evrozone, realna bezrizična kamatna stopa bi trebalo prosečno da bude na nivou od oko 2,5 procenta. To znači da bi prosečni euribor u narednih 20 godina mogao da iznosi oko 4,5 odsto.
Naravno, u periodima krize, kada je ekonomski rast u evrozoni ispod prosečnog, i euribor će biti niži od 4,5 odsto (kao što je to slučaj sada), a u periodima kada ekonomije evrozone rastu iznad proseka i euribor će biti iznad 4,5 odsto. Da bi dobili prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina, na euribor treba da dodamo i maržu banke, koja zavisi od rizika svakog pojedinca i recimo da ona iznosi 4,9 odsto, kako je to ograničeno u slučaju Vladinog programa subvencionisanih kredita u Srbiji.
Podsetimo da su trenutno marže na evro-indeksirane stambene kredite u Srbiji prilično visoke i da se u proseku kreću između 4 i 6 odsto, što je delimično posledica visoke izloženosti pojedinaca deviznom riziku, to jest visoke evroizacije. Da zaključimo, kada se bankarska marža doda na euribor, dobijamo prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina od oko 9,4 odsto.
A kako bi to izgledalo u slučaju dinarskog stambenog kredita uzetog na 20 godina i vezanog za referentnu kamatnu stopu NBS ukoliko banke odluče da uvrste ove kredite u svoju ponudu?
Najpre, inflacioni cilj Narodne banke za kraj 2012. godine je oko 4 odsto. Ukoliko pretpostavimo da se cilj neće dalje smanjivati sa približavanjem Srbije Evropskoj Uniji, što je vrlo oprezna i verovatno isuviše pesimistička pretpostavka, kolika bi onda bila prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina?
S obzirom da je Srbija rizičnija zemlja od evrozone i realna bezrizična kamatna stopa u Srbiji treba da bude veća od one u evrozoni. Razlika između realnih kamatnih stopa Srbije i evrozone obično se izražava takozvanom premijom rizika. Ova premija trenutno iznosi oko 3,5 odsto, ali ako opet pesimistički pretpostavimo da će u narednih 10-tak godina Srbija dostići nivo rizičnosti koji danas ima, recimo, Hrvatska koja uskoro treba da uđe u Evropsku Uniju, onda se može očekivati da će u narednih 20 godina prosečna premija srpskog rizika biti oko 2 odsto.
Drugim rečima, realna kamatna stopa u Srbiji u narednih 20 godina bi mogla da bude 2 odsto veća nego u evrozoni. S obzirom da smo u evrozoni pretpostavili realnu kamatnu stopu od oko 2,5 odsto, to znači da bi u Srbiji ona mogla da iznosi oko 4,5 odsto. Kada saberemo ovu realnu očekivanu bezrizičnu kamatnu stopu sa prosečnom očekivanom inflacijom u Srbiji u narednih 20 godina, onda dobijamo da bi prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina pesimistički mogla da iznosi oko 8,5 odsto (4 odsto inflacije i 4,5 odsto realne kamatne stope).
Na ovu prosečnu referentnu kamatnu stopu treba dodati maržu koju banke zaračunavaju svakom pojedincu. S obzirom da bi u slučaju dinarskog kredita pojedinac bio mnogo sigurniji platiša za banku jer ne preuzima devizni rizik, onda i marža treba da bude dosta niža nego u slučaju evro-indeksiranog kredita. Pretpostavimo pesimistički da je ona u slučaju dinarskog kredita 4 odsto, dakle samo nešto malo manja od 4,9 odsto koliko smo pretpostavili u slučaju evro-indeksiranog kredita. U tom slučaju prosečna stopa na dinarski stambeni kredit u narednih 20 godina iznosila bi oko 12,5 odsto (8,5 odsto referentna kamatna stopa i 4 odsto marža banke).
Analiza dakle pokazuje da razlika između prosečnih kamatnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite koji se uzimaju na period od 20 godina nije toliko velika kolikom se prikazuje trenutno u javnosti.
Tačno je da su trenutne razlike između referentne kamatne stope NBS i euribora prilično velike, ali se u narednom periodu verovatno može očekivati pad referentne kamatne stope NBS i rast euribora. Pri odlučivanju o uzimanju stambenog kredita pojedinci ne bi trebalo da se rukovode trenutnim kamatnim stopama, već prosečnim kamatnim stopama tokom celog perioda otplate kredita.
Pri tom, pojedinci bi trebalo da vode računa o usklađivanju valute svojih kreditnih obaveza sa valutom svojim prihoda, kako bi dugoročnije stabilizovali svoje finansije i izbegli valutne šokove. O tome bi trebalo da vode računa i banke kada procenjuju rizik svakog pojedinca i određuju marže na stambene kredite pojedinca.
Kroz birokratski lavirint do dokumenata za stan
Iako se klikom na kompjuteru u gradskom katastru vidi da li građani poseduju nekretninu, neophodno je 16 dokumenata da bi se to dokazalo.
Kupovina prvog stana je, bez ikakve sumnje, jedan od najlepših, ali i najstresnijih događaja u životu, jer se u zemlji s potpuno neuređenim tržištem nekretnina i sa sudovima zatrpanim sudskim predmetima, možete smatrati pravim srećnikom ako ste kupili stan sa čistim papirima. Ali, ako ste mislili da sa proslavom useljenja prestaju sve muke – prevarili ste se, jer vam tek predstoji administrativni maraton koji morate da „istrčite” u zakonom propisanom roku. A za učešće u ovoj trci sa bezbroj prepona potrebno vam je, osim energije Popaja i mentalne stabilnosti dalaj lame, i neograničeno razumevanje vašeg šefa za višesatno i višednevno odsustvovanje s posla, jer se radno vreme službi najčešće poklapa sa radnim vremenom većine zaposlenih.
Za početak, sve komunalije morate da prebacite na svoje ime – a to znači da sa kopijom kupoprodajnog ugovora morate otići na šalter Elektrodistribucije, PTT-a, Infostana i kablovskog operatera.
Ako ste ponosni vlasnik svoje prve nekretnine, država vas oslobađa poreza za kupovinu prvog stana. Ali, to košta – i nerava i vremena. Naime, iako se jednim klikom na kompjuteru u gradskom katastru može videti da li već posedujete neku nekretninu, tu logika stvari ne važi i za logiku ljudi – potrebno je čak 16 dokumenata da biste to i dokazali! A ti dokumenti se ne sakupljaju na jednom, već na 16 različitih šaltera u gradu.
U idealnoj životnoj situaciji u kojoj ste stan kupili u istoj opštini u kojoj ste se rodili, i u kojoj je vaš suprug upisan u matičnu knjigu rođenih, baš kao i vaša deca, potrebno vam je dva-tri dana da biste sakupili ova dokumenta, jer se opštinska administracija nalazi u vašem komšiluku. Ali, u praksi se najčešće dešava da stan ne kupujete u opštini u kojoj ste do tada živeli i u kojoj je rođen vaš suprug, to jest vaša deca, tako da će vam osim blagonaklonog poslodavca – ljubitelja Kafkinog „Procesa” biti potrebno minimum mesec dana da povadite sve papire na osnovu kojih vas država oslobađa plaćanja poreza.
Dakle, dokazi koji su potrebni za ostvarivanje prava za poresko oslobođenjejesu:
- overena kopija lične karte,
- izvod iz matične knjige rođenih sa obavezno upisanim jedinstvenim matičnim brojem. Ako vaša krštenica nema JMBG onda vas čeka šetnja do MUP-a koji vam izdaje potvrdu o posedovanju JMBG.
- uverenje o državljanstvu,
- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a,
- izvod iz matične knjige venčanih sa obavezno upisanom JMBG za oba supružnika,
- uverenje iz uprave javnih prihoda da se u službenoj evidenciji ne vodite kao obveznik poreza na imovinu,
- overenu izjavu da kupujete prvi stan,
- kopiju overenog kupoprodajnog ugovora o kupovini stana,
- dokaz o vlasništvu prodavca nepokretnosti,
- poresku prijavu PPI-4,
- zapisnik o primopredaji nepokretnosti,
- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a.
Vaš životni saputnik mora da priloži
- overenu kopiju lične karte – a ako je ovaj dokument novijeg porekla, mora da priloži
- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a ako je lična karta novijeg datuma,
- uverenje o državljanstvu.
Ako na spisku stanara novog doma imate i decu morate priložiti njihovo:
- uverenje o državljanstvu,
- izvod iz matične knjige rođenih i kretanje prebivališta,
- overene kopije ličnih karti, ako su deca punoletna.
E, sad, zamislite da radite, živite i da ste rođeni u različitim opštinama ili gradovima, pokušajte da izračunate koliko vam je vremena potrebno da izvadite ova dokumenta, ako se ima na umu da je za čekanje u svakom redu potrebno izdvojiti minimum pola sata. Potom u celu tu računicu ukalkulišite i „padanje sistema”, pauze na koje odlaze službenici i koje nikada ne traju samo pola sata, osobe koje dolaze preko veze i činjenicu da radnici poreske uprave ne rade jedan dan u nedelji, jer – izlaze na teren. Kada sve to obavite, ne zaboravite da vas čeka i promena prebivališta u ličnoj karti i ustajanje u cik zore da biste u uzeli svoj „broj”.
Srećno!
Jednostavni saveti
Jednostavni saveti koji su potrebni svima koji poseduju nekretninu ili žele postati vlasnik velikog bogastva nekretnina danas...
ŠTA JE NEKRETNINA? - Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljišne površine zajedno sa svime što je snjom srazmerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupovinom stana ujedno i kupujete i idealni deo zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno tome da li je izgrađeno, prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove,katastarski operat ili zemljišne knjige.
KOJI DOKUMENTI SU POTREBNI ZA KUPOVINU ILI PRODAJU NEKRETNINE? - Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu npr. Ugovor o otkupu stana, Ugovor o kupoprodaji stana, Ugovor o deobi, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ostavinsko rešenje nadlešnog Suda i vezi nasleđa imovine itd...), ako je reč o zemljištu potrebna je kopija plana za predmetnu nepokretnost, poželjno je imati i urbanističke uslove gradnje ili izvode iz prostornog plana na osnovu kojih se vidi za šta je predmetno zemljište predviđeno, list nepokretnosti, građevinska dozvola ako se radi o kući...
KAKO SE ODREĐUJE VREDNOST NEKRETNINE? - Prodajnu vrednost nekretnine određuje prodavac, u skladu sa tržišnim kretanjima odnosno u skladu sa zakonom ponude i potražnje. Tržišnu vrednost nekretnine utvrđuje nadležna Poreska uprava u skladu sa svojim "tablicama", dok vrednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankarskog kredita određuje isključivo ovlašćeni procenitelj.
KAKO FUNKCIONIŠU ZEMLJIŠNE KNJIGE ODNOSNO KATASTAR NEPOKRETNOSTI? - Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina merodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige se temelje na podacima iz katastarskog premera zemljišta. Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorišćavanja, proizvodnoj sposobnosti i nosiocima prava korišćenja odnosno vlasnicima zemljišta. Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka i brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim objektima koji leže na zemljištu ili ispodnjegove površine kao i njihovim nosiocima prava korišćenja tj. vlasnicima. Pristupzemljišnim knjigama i katastru zemljišta, odnosno mogućnost traženja podataka ima pravo bilo koja zainteresovana strana...
KO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Ne postoje prepreke niti sankcije za kupovinu nekretnine u Republici Srbiji.
MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Da, u skladu sa sporazumom o reciprocitetu u vezi kupovine nekretnina naših državljana u toj državi.
KO MOŽE PRODATI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Svaki vlasnik koji svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišne knjige odnosno u katastar nepokretnosti, kako bi isto mogao valjano preneti na kupca, takođe mogu prodati i vanknjižni vlasnici s tim što bi kupac stekao vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u javne knjige koje vode evidenciju o nepokretnostima obavezan je dokaz o pravnom sledbeništvu.
KOJE SU OBAVEZE KUPCA I PRODAVCA U PROMETU NEKRETNINA? - Kupac je pradavcu obavezan isplatiti celokupan iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.
ŠTA JE TABULARNA IZJAVA? - Tabularnom izjavom prodavac izjavljuje da je od kupca primio celokupni iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.
KOLIKI IZNOS KAPARE ISPLAĆUJE KUPAC PRODAVCU? - Kapara je polog kojim kupac prodavcu isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namere kupovine nekretnine, Kaparu u celini reguliše Zakon o obligacionim odnosima.
KO I GDE OVERAV KUPOPRODAJNI UGOVOR? - Kupoprodajni ugovor se overava u nadležnom sudu od strane ovlašćenog sudskog službenika.
KAKO SE PLAĆA POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA PRILIKOM KUPOVINE NEKRETNINE? - Prilikom kupovine nepokretnosti Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% na procenjenu vrednost od strane Poreske uprave shodno njihovim kriterijumima za procenu vrednosti i plaćaju ga sporazumno (kupac ili prodavac), pri tom su jedan i drugi solidarni jemci za plaćanje istog. Ukoliko kupoprodaja nekretnine podpada pod Zakonom o PDV - u, onda se plaća u iznosu od 8%. Od 8 jula 2007. godine propisano je zakonom o porezu na dodatnu vrednost da pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice, punoletni građanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, koji kupuje prvi stan...
Kako prodati nekretninu u periodu recesije
Rešili ste da prodate svoj stan, kuću ili poslovni prostor. Kriza na tržištu nekretnina i dalje traje, tako da vam neće biti lako u tom poduhvatu.
Realna cena
Iako cene nekretnina konstantno padaju, neki vlasnici pokušavaju da svoje vlasništvo prodaju po ceni po kojoj su ih kupili ne prilagođavajući se uopšte trenutnim tržišnim uslovima. Ukoliko postavite previsoku cenu, vaša će kuća mesecima 'čamiti' na tržištu jer neće biti konkurentna. Savet: naoružajte se informacijama o cenama nekretnina koje su uporedive s vašom. Saznajte koliko su dugo takve nekretnine obično na tržištu. Tek nakon toga možete sa svojim agentom za nekretnine razgovarati o prihvatljivoj ceni za vašu nekretninu, s obzirom na uslove koji vladaju tržištem.
Istraživanje konkurencije
Nemojte se fokusirati isključivo na konkurente i kako su tekle nedavne prodaje nekretnina na vašem području. Obvezno pogledajte cenovnik nekretnina koje su trenutno na tržištu. Te nekretnine su vaša konkurencija. Uzevši u obzir konkurenciju, razmislite šta će kupac pomisliti kada mu ponudite cenu - hoće li pomisliti da je vaša ponuda bolja i isplativija od konkurentske? Pogledajte malo domove koji su na prodaju a nalaze se u vašem susedstvu. Pitajte svog agenta kakve nekretnine trenutno traže kupci i objektivno se zapitajte šta vaša nekretnina ima da ponudi u odnosu na druge.
Odabir pravog agenta
Krucijalan deo procesa prodaje nekretnine je odabir pravog agenta. Trebate naći nekoga ko će demonstrirati znanje za prodaju nekretnina na vašem području, nekoga ko je stručan i vešt. Morate imati dobru komunikaciju s agentom. Mnogi agenta zapošljavaju samo na osnovu činjenice da je "prijatelj poznanikova prijatelja", što neretko rezultira razočaranjem i frustracijom. Pre nego odaberete agenta, na internetu pronađite koji su najbolji i kakva su iskustva onih koji su s njima radili. Intervjuišite najmanje tri agenta pre nego donesete konačnu odluku.
Proširite svoje marketinške vidike
Pogrešno je misliti da će reklama na lokalnim web stranicama za nekretnine biti dovoljna za prodaju. Čak suprotno, to otežava kupcima da pronađu vašu nekretninu ukoliko je to ono što oni zaista traže. Budite aktivni na najpoznatijim web stranicama za nekretnine, ali i društvenim mrežama poput Facebooka, Twittera, internet foruma itd.. Čak i ako niste aktivni na internetu, morate biti svesni činjenice da 90 posto kupaca koriste internet u potrazi za svojim novim domom.
Vizuelno dopadljivo
Pri reklamiranju svoje nekretnine putem interneta, opremite reklamu sa što više fotografija. Pomozite kupcima da vizualizuju svoj boravak u vašoj nekretnini. Poželjan je što veći broj fotografija enterijera. Fokusirajte se na ono što je kupcima bitno - kuhinju, dnevni boravak, kupatila... Neka fotografije budu reprezentativne, prostorije maksimalno čiste i uredne. Neverovatan je broj prodavaca koji pokušavaju da prodaju stan objavljujući fotografije neurednih soba. Kvalitet fotografija je takođe bitnan, koristite što veću rezoluciju. Neka glavna fotografija koja će predstavljati vašu nekretninu ujedno bude i najbolja.
Ne činite kupca nervoznim
Ako ne prodajete sami nekretninu i ako je u vaše ime prodaje agent, trudite se da ne budete tu u trenutku kada mogući kupci dolaze u razgledanje. Prodavci u većini slučajeva čine kupce nervoznim, ne osećaju se ugodno u 'inspekciji' kuće dok ih posmatra neko ko u njoj živi ili je poseduje. Kupcima je lakše da donesu odluku kada imaju slobodu da kritikuju i komentarišu nekretninu.
Kako izbeći kaznene mere
Srbija je do kraja 2008. godine bila jedna od zemalja u kojoj je stanovništvo najurednije otplaćivalo kredite poslovnim bankama. U narednom periodu urednost otplate kredita je znatno opala, ali se i dalje smatra dobrom, imajući u vidu ekonomske potrese koji su se u međuvremenu dogodili.
Poslednjih meseci svedoci smo sve više oglasa poslovnih banaka koje prodaju zemljište i nekretnine, jer nisu mogle da naplate svoja potraživanja od klijenata. Od početka krize gotovo je utrostručen udeo klijenata koji ne izmiruju redovno svoje obaveze prema poslovnim bankama. Portal kamatica.com je istraživao mere koje poslovne banke sprovode kako bi sprečile neredovnu otplatu kredita u poslovima sa stanovništvom.
Poslovne banke u cilju smanjenja dugova klijenata koji su u docnji primenjuju različite mere. Najznačajnije pozitivne mere su refinansiranje kredita, reindeksiranje kredita i reprogram dugoročnih kredita u saradnji sa Vladom Srbije, koji je u najavi. Međutim, zavisno od odnosa klijenata i njihovih mogućnosti da otplaćuju kredit, često se sprovode i „kaznene mere”, koje se razlikuju od jedne banke do druge. Različitost tih mera proizilazi iz ugovornih klauzula i instrumenata obezbeđenja koje je poslovna banka zahtevala pri odobravanju kredita. Uobičajeno, kod gotovinskih kredita se primenjuju administrativne zabrane i menice kao sredstva naplate, kod potrošačkih kredita zaloga na predmetu kupovine (npr. automobil kod auto-kredita), dok je kod stambenih aktiviranje hipoteke i preuzimanje vlasništva nad nekretninom najstroža mera.
Mere banaka kod docnje u otplati
Telefonska opomena. Već u prvim danima kašnjenja, vrlo je verovatno da će vas pozvati službenik poslovne banke i zamoliti da izmirite ratu kredita. Istovremeno, on će se raspitati i o razlozima kašnjenja, kao i o tome kada biste mogli izmiriti dospele obaveze.
Prva opomena. Šalje se u pismenom obliku, poštom, najčešće sa povratnicom, kako bi banka imala dokaz da ste opomenu primili. Ova opomena se šalje najčešće između 15. i 30. dana od dana dospelosti rate, koja nije na vreme uplaćena. U njoj se klijent podseća da rata kredita nije uplaćena na vreme i da je počela da se obračunava zatezna kamata na dospela potraživanja banke. Veoma je važno redovno obaveštavati banku o promeni telefonskog broja ili prebivališta. Osnovni razlog tome je što se neretko dešava da klijent jednostavno zaboravi da izmiri ratu u definisanom roku, te je obaveštenje banke u ovom slučaju način da se spreči zaračunavanje zatezne kamate.
Druga opomena. Ponovna opomena se šalje nakon što se utvrdi da klijent nije reagovao uplatom rate nakon prve opomene ili ako se poslovnoj banci vrati prva opomena, odnosno ukoliko je klijent nije primio. Vremenski posmatrano, druga opomena se šalje između 45. i 60. dana od nastanka docnje u uplati rate. Telefonski poziv se ponovo upućuje uglavnom pre slanja druge opomene, u periodu između 30. i 45. dana od dana dospelosti neuplaćene rate sa ciljem spoznavanja razloga zbog kojih klijent ne uplaćuje rate i eventualnog zakazivanja sastanka sa kreditnim savetnikom banke.
Ovaj period postaje kritičan i za klijenta, jer se njegov dug nagomilava, kako zbog dospevanja narednih rata, tako i zbog zateznih kamata. Poslovne banke zbog toga pokušavaju da naplate bar deo nastalog duga, kako klijent ne bi dospeo u još težu situaciju, koja bi ga odvela do toga da ne može da nastavi sa otplatom kredita.
Ukoliko klijent banke kasni više od 60 dana u otplati rate kredita, može doći u situaciju da u naredne tri godine ostane bez mogućnosti dobijanja drugih kredita u bilo kojoj poslovnoj banci u Srbiji, s obzirom na to da se takva docnja u otplati evidentira u Kreditnom birou kao neuredna otplata kredita.
Sastanak sa klijentom (kontaktiranje žiranta ili poslodavca, opomena pred utuženje). Ukoliko se klijent odazove na telefonske pozive poslovne banke, zakazuje se sastanak sa kreditnim savetnikom, kako bi se dogovorili o daljoj saradnji i iznašli način za nastavak redovne otplate kredita. Zavisno od razloga zbog kojih je klijent dospeo u docnju, mogući su različiti načini prevazilaženja nastale situacije. Ukoliko je došlo do privremene sprečenosti klijenta da redovno uplaćuje rate kredita, banke najčešće sa klijentom potpisuju sporazum o namirenju duga, kojim se definišu rokovi i vrednosti uplata u narednim mesecima. Banka može i proglasiti moratorijum na otplatu kredita, čime bi klijenta privremeno oslobodila plaćanja mesečnih obaveza, do sticanja uslova za dalju otplatu kredita.
Ako se klijent ne odaziva na telefonske pozive banke, ne primi ni drugu opomenu ili ne želi (ili nije) u mogućnosti da izmiri dug sporazumno, poslovna banka, u zavisnosti od vrste obezbeđenja koju je uzela pri odobravanju kredita, kontaktira sa žirantom ili poslodavcem zaposlenog. Sa žirantom se uglavnom kontaktira da bi se upozorio da klijent banke, kome je on garant, ne otplaćuje kredit i da postoji mogućnost da banka svoja potraživanja izmiri od žiranta, odnosno da će uskoro doći do utuženja klijenta, a da žirant u tom slučaju ima potpuno istu odgovornost prema nastalom dugu kao i klijent.
Kod kredita koji su odobreni bez žiranata, poslovna banka kontaktira sa poslodavcem zaposlenog, kako bi proverila zbog čega se rate kredita ne uplaćuju (ako je do trenutka prestanka uplata to vršio poslodavac pri isplati mesečnih zarada), odnosno da bi uspostavila sistem uplate rata kredita direktno sa poslodavcem, koji će odbijati potrebnu uplatu na mesečnom nivou pri isplati zarade zaposlenom.
Navedene mere poslovne banke sprovode se uglavnom kada je klijent u docnji više od 75 dana, a najviše 90 dana. Nakon 90 dana kašnjenja, banka šalje klijentu opomenu pred utuženje, kojom ga upozorava da ukoliko mere koje je do tog trenutka sprovela ne daju efekta sledi pokretanje sudskog postupka i proglašenje ukupnog kredita dospelim, bez obzira na broj rata za otplatu koje nisu dospele.
Najlošija opcija za klijenta je odbijanje saradnje sa bankom u situacijama kašnjenja i neodazivanje na pozive banke. Time se samo ubrzava proces pokretanja sudskog spora i prinudne naplate. Najbolja je varijanta da se u saradnji sa kreditnim savetnikom dogovori o novom načinu otplate preostalog duga, kroz produženje perioda otplate, reindeksiranje kredita ili nekom vrstom reprograma kredita.
Radnje pred utuženje/Pokretanje vansudskog postupka namirenja/Pokretanje sudskog postupka.
U periodu između trećeg i petog meseca docnje poslovna banka sprovodi poslednje radnje pred utuženje. Neke banke u poslednjim pokušajima nastavka redovne otplate kredita koriste i usluge agencija, koje u saradnji sa klijentom i žirantom pokušavaju da iznađu rešenje nagomilanih dugova, a pojedine, koje imaju specijalizovana odeljenja za ovakve probleme, samostalno pokušavaju da nateraju klijenta da nastavi sa otplatom kredita, odnosno kontaktiraju sa žirantom i razmatraju mogućnost da on uplati deo dugovanja klijenta banke.
Ukoliko do toga ne dođe, najčešće nakon docnje od 120 dana, pokreću se pripremne radnje za vansudski ili sudski postupak. Do pokretanja postupka dolazi najkasnije od 120. do 150. dana kašnjenja u otplati kredita.
Zavisno od vrste kredita i instrumenata obezbeđenja banka može da pokrene vansudski postupak namirenja ili sudski postupak namirenja potraživanja. Vansudski postupak se najčešće pokreće kod stambenih kredita, prema Zakonu o hipoteci, pri čemu je banka rešenjem Službe za katastar nepokretnosti pod hipotekom u mogućnosti da proda nekretninu, čiju je kupovinu finansirala. Jedina obaveza banke u ovom slučaju je oglašavanje prodaje 45 dana pre same aukcije. Zbog toga se najčešće vansudski postupak namirenja potraživanja pokreće nešto ranije nego sudski postupak, kako bi banka svoja potraživanja mogla iz prodaje da namiri maksimalno 180 dana od dana nastanka prvih nenamirenih potraživanja.
Ukoliko dolazi do prodaje nekretnine pod hipotekom, banka je dužna da iz cene koja se postigne na aukciji namiri svoje potraživanje, a ostatak vrati dužniku ili drugim poveriocima. Međutim, imajući u vidu dužinu docnje klijenta do trenutka prodaje nekretnine, moguću nižu cenu prodaje nekretnine od tržišne i zateznu kamatu, koja se u tom periodu obračunava, često prodajna cena pokrije samo potraživanja banke.
Kod ostalih kredita (gotovinski, potrošački, dug po karticama, tekućem računu i sl.), poslovne banke zavisno od ugovornih klauzula mogu pokrenuti neke radnje i bez sudskog postupka, ali najvećim delom se namirenje potraživanja vrši sudskim postupkom. Pri tom se najčešće kao hitna mera sprovodi blokada svih računa klijenta u banci, a potom i naplata kroz preuzimanje depozita, ukoliko postoji, naplata kroz ostale pozitivne račune klijenta, stavljanje na snagu menica i garantovanje otplate iz redovnih mesečnih primanja, pa do krajnje mere, plenidbe pokretne i nepokretne imovine (zavisno od visine potraživanja banke).
(Izvor : Politika)
Dinarski ili devizni krediti
Kredit sa valutnom klauzulom je kredit kod koga se celokupan iznos duga i iznos svake rate izražava u stranoj valuti, a pri isplati kredita i plaćanju svake rate iznos u stranoj valuti preračunava u dinare.
U našoj zemlji poslovne banke pored dinarskih kredita nude kredite izražene u stranoj valuti (EUR i CHF), tj. kredite sa tzv. valutnom klauzulom. Krediti sa valutnom klauzulom čine oko 80% svih kredita kojima su zaduženi građani Srbije. Međutim, zaduživanje u valuti koja nije identična onoj u kojoj se prima mesečna zarada nosi velike rizike.
Kredit sa valutnom klauzulom je kredit kod koga se celokupan iznos duga i iznos svake rate izražava u stranoj valuti, a pri isplati kredita i plaćanju svake rate iznos u stranoj valuti preračunava u dinare.
Sa druge strane, dinarski krediti predstavljaju vrstu zaduženja kod koga je ukupan iznos duga i mesečne rate izražen u dinarima i kod koga pomeranje kursa dinara prema stranim konvertibilnim valutama nema uticaja na visinu mesečne rate. Ovo je i najveća prednost dinarskih kredita u odnosu na kredite sa valutnom klauzulom.
Kretanje kursa evra prema dinaru može biti i povoljno po kreditno zadužene građane, kada dinar jača prema evru, što je u prethodnim mesecima bilo karakteristično za domaće tržište. Međutim, rast evra prema dinaru, koji je bio karakterističan u periodu 2008. do kraja 2010. godine, pokazao je da u ovim slučajevima u samo nekoliko meseci rata može biti uvećana i za 50%. Dinarski krediti ne nose ovakve rizike, a to je od posebnog značaja za sve zaposlene čija su primanja u dinarima, jer njihove zarade ne prate kretanje kursa evra.
Pri odobravanju kredita izraženog u stranoj valuti, isplata kredita od strane poslovne banke se vrši u dinarskoj protivvrednosti, a rata određena u evrima biće preračunata u dinare po kursu na dan dospeća svake pojedinačne rate. Kao što odobreni kredit dobijate u dinarima, tako ćete i obaveze po tom kreditu, tj. rate, vraćati u dinarima. Iznos dinara koje ćete dobiti od banke i visina rate koju ćete plaćati banci utvrđuju se primenom određenog deviznog kursa, koji može biti kupovni, srednji ili prodajni.
Koji će se kurs primeniti za preračun strane valute u dinare određeno je Ugovorom o kreditu. Obratite pažnju na taj deo Ugovora. Nije redak slučaj da banke pri isplati kredita primenjuju kupovni (niži) kurs, a pri obračunu visine rate prodajni (viši) kurs. To predstavlja dodatni skriveni trošak za vas prilikom svake otplate. Ove vrste troškova kod dinarskih kredita nema.
Devizni kurs se menja svakodnevno, što utiče na visinu vaše rate u momentu kada dospeva na naplatu. To znači da kurs koji je primenjen pri isplati kredita gotovo nikada neće biti jednak kursu koji se primenjuje kod otplate kredita u ratama.
Krediti sa valutnom klauzulom mogu biti, na prvi pogled, privlačni pre svega zbog niže kamatne stope nego što je to slučaj kod dinarskih kredita. Međutim, oni istovremeno nose značajno veći rizik i podrazumevaju veće troškove zbog nepredvidivih valutnih kretanja. Ono što je uočeno u zemljama srednje i istočne Evrope u periodu 2004–2008. jeste rastući trend zaduživanja u valutama kao što su švajcarski franak i japanski jen. Razlog tome je što se krediti indeksirani u tim valutama nude sa nižim kamatnim stopama u odnosu na kredite indeksirane u evrima. U našoj zemlji banke su uglavnom odobravale kredite indeksirane samo u evrima i švajcarskim francima. Svojevremeno su guverneri nekoliko zemalja u javnost izlazili sa saopštenjima u kojima pozivaju građane da se vrlo oprezno zadužuju u kreditima koji su indeksirani valutnom klauzulom. Slična upozorenja smo dobijali i od Narodne banke Srbije.
Sem rizika promene deviznog kursa, krediti sa valutnom klauzulom nose i rizik promene referentne kamatne stope za konkretnu valutu. Kod evra, referentna kamatna stopa je EURIBOR, dok je kod švajcarskih franaka to LIBOR. Ove kamatne stope se mogu menjati nezavisno od uslova poslovanja u našoj zemlji, što je i najveća opasnost za korisnike kredita sa valutnom klauzulom. Treba imati u vidu da su ove kamatne stope trenutno u rastućem trendu. Zbog trenutno niskog nivoa EURIBOR-a i LIBOR-a, može vam izgledati da su kamatne stope na kredite sa valutnom klauzulom niske, ali imajte u vidu da ukoliko su te kamatne stope vezane za kretanje EURIBOR-a ili LIBOR-a, verovatno će u narednom periodu doći do njihovog rasta.
Primere ovih rizika najbolje smo mogli videti u proteklih nekoliko godina. Od 2005. do 2008. godine EURIBOR i LIBOR su gotovo svakog meseca rasli, a potom je kurs dinara prema evru naglo depresirao, što je dovelo do jako velikog rasta mesečnih rata kredita sa valutnom klauzulom.
Na kraju je bitno uporediti i stepen zaduženosti kod korišćenja dinarskih kredita i kredita sa valutnom klauzulom. Naime, kod zaduženja dinarskim kreditom odnos mesečne rate i primanja dužnika se neće menjati sem u slučaju promene mesečnih primanja ili kamatne stope kredita. To znači da zaduženost od 30% mesečnih primanja ostaje gotovo identična od početka otplate do kraja otplate kredita pri nepromenjenoj kamatnoj stopi ili mesečnoj zaradi. Kada su u pitanju krediti sa valutnom klauzulom, ovaj odnos se menja svakog meseca tokom otplate zbog promene kursa. Tako se može desiti da rata bude veća 10% u toku samo jednog ili dva meseca ukoliko je kretanje kursa turbulentno i da budete dovedeni u situaciju da umesto 30% izdvajate 35% mesečnih primanja za otplatu kredita. Rizik promene kamatne stope i visine mesečne zarade ostaje isti kao i kod dinarskih kredita.
Nedostatak dinarskih kredita prema kreditima sa valutnom klauzulom jeste viša kamatna stopa koja se obračunava. Međutim, u našim uslovima kretanje kursa vrlo često nadmaši ovu razliku u kamatnoj stopi, te se generalno dinarski krediti mogu smatrati boljim izborom. Posebno je značajno imati u vidu da su krediti sa valutnom klauzulom rizičniji u situacijama kada je kurs dinara prema evru neobično nizak, te se može očekivati njegov rast u narednom periodu.
(Izvor : Politika)
Nekretninski fondovi u Srbiji
Nekretninski fondovi predstavljaju posebnu vrstu investicionih fondova koji najveći deo imovine svojih ulagača ulažu u nekretnine i projekte vezane za nekretnine.
U tom smislu, osnovna karakteristika ove vrste fondova je nizak nivo tržišnog rizika, jer je ta vrsta rizika pretežno vezana za kretanje cena na tržištu nekretnina, koje je u velikoj meri različito i manje osetljivo od tržišta vlasničkih hartija od vrednosti.
Naravno, kako nekretninski fondovi izdaju akcije kojima se slobodno trguje, tržišni rizik za njegove akcionare vezan je za kretanje cena akcija nekretninskog fonda na berzi, te se u tom smislu ni po čemu se ne razlikuje od akcija drugih kompanija gde kretanje cena zavisi od ponude i tražnje, odnosno preferencija investitora.
S druge strane, kako je investiranje u nekretnine i realizacija nekretninskih projekata znatno složeniji posao od investiranja na berzi, po pravilu, nekretninski fondovi sa sobom nose nešto veći stepen operativnog rizika.
Što se valutnog rizika u poslovanju fonda tiče, on je kod nekretninskih fondova takođe specifičan, jer se nepokretnosti u Srbiji procenjuju u evrima, te se to neminovno odražava na obračun vrednosti imovine fonda, što praktično znači da je valutni rizik kod nekretninskih fondova vezan za evro.
Upravo iz ovih razloga se može reći da su nekretninski fondovi u najvećoj meri namenjeni velikim institucionalnim investitorima, ali i manjim ulagačima koji žele da ostvaruju umereno atraktivne prinose (pretežno kroz dividendu) uz relativno nisku stopu preuzetog rizika.
Zakonom o investicionim fondovima koji je usvojen krajem prošle godine društvima za upravljanje investicionim fondovima data je mogućnost osnivanja zatvorenih investicionih fondovima za ulaganje u nekretnine.
Nekretninski fondovi osnivanju se javnom ponudom, kao otvorena akcionarska društva, koja svoje akcije nude svim zainteresovanim investitorima. Nakon osnivanja, fond uključuje svoje akcije na organizovano tržište, te se njima dalje slobodno trguje na berzi.
Pošto je organizovan kao otvoreno akcionarsko društvo, zatvoreni fond dužan je da u svom poslovanju poštuje principe korporativnog upravljanja propisane Zakonom o privrednim društvima, a pogotovo pitanja u vezi sa radom organa društva, odnosno izveštavanjem akcionara i javnosti o svom poslovanju.
Regulisanje poslovanja nekretninskog fonda, pored zakona, u velikoj meri nalazi se u nadležnosti Komisije za hartije od vrednosti, koja je Pravilnikom propisala dodatna pravila poslovanja ove vrste fonda.
Prema tim pravilima, nekretninski fond ulaže najmanje 60 odsto svoje imovine u nepokretnosti, a pre bilo koje kupovine ili prodaje nepokretnosti iz portfelja fonda mora prikupiti procene najmanje tri ovlašćena procenjivača, s tim da kupoprodajna cena ne može odstupati od procenjene više od pet procenata na štetu fonda.
Svojina na nepokretnostima obavezno mora biti upisana u nadležnom registru svojine na nepokretnostima, odnosno ista mora biti bez tereta.
Ipak, da bi nekretninski fondovi uzeli ozbiljnijeg zamaha, potrebno je dodatno poraditi na regulativi, odnosno dati tumačenja određenih zakonskih odredaba i pojašnjenja određenih praktičnih pitanja u vezi sa njihovom poslovnom sposobnošću, naročito povodom osnivanja i rada specijalnih ćerki kompanija, pitanja uloge samog fonda u razvoju i konkretnoj realizaciji nekretninskih projekata kao i uloge povezanih lica.
Naime, dok je jasno da fond mora ulagati isključivo u „čiste“ nekretnine, dakle one na kojima ne postoje bilo kakvi tereti, ostaje otvoreno pitanje da li se to odnosi i na nekretnine koje se nalaze u svojini kompanija koje se nalaze u većinskom vlasništvu fonda, pošto zatvoreni fondovi mogu sticati i do 100 odsto vlasništva na nejavnim društvima.
Davanje kvalitetnih odgovora na postavljena pitanja od izuzetnog je značaja za budućnost nekretninskih fondova u Srbiji, a samim tim i razvoj celokupnog finansijskog tržišta.
Preterano ograničavanje poslovne sposobnosti i instrumenata kojima se nekretninski fondovi mogu služiti u svom poslovanju moglo bi da uzrokuje situaciju u kojoj postojeća društva za upravljanje nemaju interes da osnivaju ovakvu vrstu fondova, dok se nekretninski fondovi osnovani u inostranstvu nesmetano mogu uključiti i ostvarivati visoke stope prinosa na tržištu nepokretnosti u Srbiji kroz ćerke kompanije.
S druge strane, ukoliko bi se regulativa postavila previše liberalnom, u praksi bi moglo dolaziti do problema u vidu zloupotreba preširokih ovlašćenja učesnika, što bi moglo narušiti ugled finansijskom tržištu i ugroziti i onako relativno nizak stepen poverenja koji postoji kod prosečnog građanina.
Najkvalitetnija rešenja u uporednoj praksi postoje u sistemima sa umerenim pristupom, odnosno u sistemima u kojima uz istovremeni visok stepen kontrole poslovanja fondovima postoji i relativno širok spektar mogućnosti za njihovo delovanje tržištu.
Kupovina stana u tuđe ime
Ukoliko kupac ili prodavac nisu u mogućnosti da prisustvuju mogu da ovlaste fizičko lice koje će u njihovo ime da obavi kupovinu
Mnogi naši ljudi koji žive i rade u inostranstvu prilikom kupovine nekretnine u Srbiji nailaze na isti problem. Nakon odabira nekretnine kupci ne mogu da dovrše dogovoreni posao. U pitanju je papirologija. Da bismo im pomogli u nameri da ostvare ono što su naumili, zamolili smo Katarinu Lazarević, suvlasnicu agencije Alka, eksperta za promet nekretnina da posavetuje građane šta da učine i da predloži način na koji bi se postupak skratio.
– Uobičajeno je da se zimi kupuju i prodaju stanovi jer veliki broj naših građana koji žive u inostranstvu dolazi da provede odmor u zemlji. Njihov cilj je da ukoliko nađu odgovarajući stan, posao obave u što kraćem roku. Vlasnički list je dokument bez koga ne počinje kupoprodaja. Na žalost u Republičkoj geodetskoj upravi trenutno je zastoj i još uvek se primaju samo zahtevi, ali se ništa ne realizuje. Bez izdatog „svežeg” vlasničkog lista u kome se jasno vidi da li je situacija čista ili je nekretnina pod hipotekom posao ne može da počne. Republička geodetska uprava zadužena je i za legalizaciju što dodatno otežava posao jer treba da se angažuju ljudi kojih ionako nema dovoljno. Država bi mogla da pomogne ukoliko napravi bolju organizaciju posla i zaposli više ljudi, a ne da ih otpušta. Tako bi postupak oko izdavanja vlasničkog lista bio brži.
Za sve one koji žele stan, a nisu u mogućnosti da budu prisutni u vreme kupoprodaje naša sagovornica predlaže:
– Klijent može da izabere osobu u koju ima apsolutno poverenje i ovlasti je da za njega obavi posao u vezi sa kupovinom ili prodajom nepokretnosti. Punomoćje mora biti overeno u nadležnom sudu. I za vlastodavca i za punomoćnika je dobro da ukoliko žele da budu sigurni, da imaju realnu procenu i uspešno realizovan posao, da ga povere profesionalcima i izaberu neku od renomiranih, proverenih agencija za promet nekretnina. Klijent treba punomoćniku da da saglasnost i za poslove u vezi sa otvaranjem deviznog računa u banci i prebacivanjem novčanih sredstava od kupoprodaje. Punomoćnik ne može da raspolaže novcem koji se nalazi u banci već samo da pomogne da se on prebaci. Transfer novca iz naše banke u inostranstvo nije moguće izvršiti za naše građane. Za sada je to dozvoljeno samo za strane državljane, ali u tom slučaju mora da postoji dokaz da su svi porezi plaćeni i izmireni svi dugovi prema Telekomu, Elektrodistribuciji i Infostanu. Strani državljanin novac može podići narednog dana u inostranstvu.
Pre svake kupoprodaje treba dobro pregledati kompletnu dokumentaciju. Kod uknjiženih stanova neophodan je novi vlasnički list.
Za naše ljude u inostranstvu Katarina Lazarević, ima i savet plus:
- Važno je da oni znaju da punomoćje nije moguće overiti kod notara već isključivo u našem konzulatu.
Ugovor o doživotnom izdržavanju
Ugovorom o doživotnom izdržavanju, obavezuje se jedno lice – davalac izdržavanja, da vas do kraja života izdržava, a vi mu za uzvrat ustupate svoju imovinu, najčešće je to stan, s tim da će navedena imovina postati njegova tek posle vaše smrti.
Ova vrsta ugovora postaje veoma popularna tek nakon masovnog otkupa stanova. U to vreme ljudi su ga često zaključivali a da nisu u potpunosti znali koja sve prava i obaveze iz njega proističu.
Međutim veoma je potrebno upoznati se sa njegovom suštinom.
Ugovor o doživotnom izdržavanju je jedan od retkih ugovora koji overava lično sudija, što jasno ukazuje na njegovu važnost.
Ovaj način overe predviđen je kako bi se sudija uverio da stranke tačno znaju šta potpisuju. Zato postoji posebna obaveza sudije da upozori primaoca izdržavanja da nakon njegove smrti, naslednici ne mogu da nasleđuju stan koji je ustupljen ugovorom o doživotnom izdržavanju.
Upravo iz ovih razloga naslednici su često nezadovoljni, te je ova vrsta ugovora najčešće obaran ugovor u praksi. Naslednici koji smatraju da su na ovaj način oštećeni nakon smrti davaoca izdržavanja pokreću tužbe za poništaj ili raskid ovog ugovora. Razlog koji naslednici najčešće navode je da je davalac izdržavanja bio nesposoban za rasuđivanje ili da primalac izdržavanja nije ispunjavao svoje obaveze. Ovo možete sprečiti unapred. Pribavite zvaničan nalaz lekara neuropsihijatra da ste sposobni za rasuđivanje i pišite redovne potvrde davaocu izdržavanja da ispunjava svoje obaveze.
Važno je znati da obaveza izdržavanja ne podrazumeva samo materijalno izdržavanje. Moguće je da davalac izdržavanja pomaže primaocu tako što će ga negovati u bolesti i starosti, brinuti se o njemu, organizovati mu lečenje, hranu, odeću i slično.
Pažljivo birajte sa kim zaključujete ugovor, neka to bude neko u koga imate poverenja.
Ukoliko se slučajno desi da davalac izdržavanja umre pre primaoca, ugovor se ne smatra raskinutim. On ostaje na snazi, a sva prava i obaveze davaoca izdržavanja prelaze na njegove naslednike.
Poželjno je da se nakon smrti primaoca izdržavanja sprovede ostavinska rasprava, kako bi se svi naslednici upoznali sa postojanjem ovog ugovora.
Postojanje ugovora o doživotnom izdržavanju može se upisati u zemljišne, odnosno katastarske knjige odmah nakon zaključivanja. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se tek nakon smrti primaoca izdržavanja, a nakon regulisanog poreza, u zemljišnim knjigama se sprovodi promena vlasnika.
Stambeni krediti – uslovi, troškovi i saveti
Ukoliko želite da podignete stambeni kredit iz sredstava banke potrebno je da znate sledeće:
- Obavezan uslov je stalni radni odnos, i to sa najmanje 6 meseci rada na sadašnjoj poziciji
- U trenutku uzimanja kredita potrebno je da imate najmanje 23 godine, a u trenutku otplate poslednje rate najviše 65 godina (u nekim bankama maksimalna starost je 68 godina)
- U otplati stambenog kredita je moguće imati sadužnika (najčešće osoba iz uže porodice: muž, žena itd.)
- Rata kredita ne sme biti veća od 50% ukupnih prihoda dužnika i sadužnika
- U redovne prihode banka može uključiti i prihod od rentiranja (sa overenim ugovorom ili izvodom banke u poslednja 3 meseca dokazujete da imate prihod od rentiranja)
Kada se odlučite za uzimanje stambenog kredita potrebno je da izaberete model kreditiranja. O modelima kreditiranja je najbolje da se informišete u banci u kojoj želite da uzmete kredit.
Postoje stambeni krediti sa depozitom i učešćem, odnosno sa valutnom klauzulom u evrima ili švajcarskim francima, kao i krediti osigurani kod NKOSK (Nacionalna Korporacija za Osiguranje Stambenih Kredita).
Stambeni krediti sa učešćem imaju manju visinu rate od kredita na bazi depozita.
Minimalna plata za uzimanje kredita je, takođe, manja ukoliko uzmete kredit sa učešćem. Ukoliko se odlučite za kredit sa depozitom, imajte u vidu da depozit ostaje u banci tokom celog perioda otplate kredita, što može biti i do 30 godina.
Stambeni krediti indeksirani u švajcarskim francima imaju inicijalno manje rate, ali nose veliki rizik od naglog menjanja kursa. Imajte u vidu da kretanje cena i visina plata u Srbiji prate evro, tako da ukoliko uzmete stambeni kredit koji je indeksiran u svajcarskim francima, može doći do većih razlika između plate i visine rate.
Stambeni krediti sa kraćim rokom otplate imaju veće rate, ali su pogodniji jer su korisnici kraće u obavezi i iznos ukupne kamate koja se plaća za kredit je manja.
Krediti za stan osigurani kod NKOSK najčešće imaju manje rate, jer je rizik za banku manji.
Troškovi koji prate uzimanje stambenog kredita
Pod troškovima podrazumevamo sve troškove koji proizilaze iz kupovine stana na kredit. Troškovi na koje obavezno morate računati su:
- Učešće/depozit
- Uvid u kreditni biro (oko 200 dinara za građane)
- Troškovi procenitelja koji procenjuje vrednost nekretnine (banka daje spisak procenitelja sa kojima rade)
- Troškovi obrade kredita (0,5 – 2% od vrednosti kredita)
- Obavezno osiguranje nekretnine (plaća se godišnje)
- Otvaranje dinarskog i deviznog računa u banci (ukoliko niste klijent banke u kojoj uzimate stambeni kredit)
- Osiguranje kredita kod NKOSK (ukoliko uzimate kredit sa osiguranjem kod NKOSK) – iznos zavisi od LTV racija (LTV racio se dobija deljenjem iznosa kredita i procenjene vrednosti stana)
- Troškovi obrade kredita kod NKOSK – 30 EUR (ukoliko uzimate stambeni kredit sa osiguranjem kod NKOSK)
- Životno osiguranje (kod nekih banaka je potrebna polisa životnog osiguranja)
- Troškovi sudske hipoteke
- Sudska taksa za overu kupoprodajnog ugovora (zavisi od vrednosti ugovora)
- Troškovi overe založne izjave
- Godišnji trošak održavanja kreditnog računa (plaća se u nekim bankama, i naplaćuje se procenat od ostatka glavnice na dan naplate troška servisiranja)
Saveti
Uzimanje stambenog kredita je vrlo važna odluka, jer vezuje korisnike kredita na dug vremenski period. Iz tog razloga je neophodno informisati se o uslovima uzimanja i vraćanja kredita u nekoliko banaka.
Rok otplate. Ukoliko ste u mogućnosti, uzmite stambeni kredit sa manjim rokom otplate, jer vam to donosi veliki uštedu u ukupnom iznosu kamate koju plaćate.
Učešće/Depozit. Uzmite model kredita sa učešćem, jer ćete tako imati manju ratu kredita, i biće vam potrebna manja minimalna plata za uzimanje kredita.
Evro ili švajcarski franak. Ukoliko se odlučite za stambeni kredit koji je indeksiran u švajcarskim francima, rata će vam možda biti manja, ali ćete prihvatiti veliki rizik od promena kursa.
Puštanje kredita u tečaj. Informišite se po kom kursu banka pušta kredit, a po kom plaćate rate kredita. Naime može da se desi da kursevi nisu usklađeni, pa da izgubiti značajna sredstva na kursnim razlikama.
Marže banaka. Raspitajte se kolika je marža banke i pod kojim je uslovima promenljiva. Obratite pažnju da kod stambenih kredita postoji varijabilni deo, koji se menja sa promenama EURIBOR-a ili LIBOR-a, i fiksni deo, koji je bankarska marža.
Troškovi uzimanja stambenog kredita. Prilikom uzimanja stambenog kredita potrebno je prikupiti prilično obimnu dokumentaciju. Vodite računa o troškovima prikupljanja dokumentacije.
Procena vrednosti nekretnine. Pri uzimanju stambenog kredita banka će vam obezbediti spisak procenitelja sa kojima rade. Obavezno prikupite ponude svih procenitelja, jer je moguće da ćete uštedeti i nekoliko stotina evra. U ponudu bi trebalo, osim cene, da bude uključeno i vreme izlaska na teren, odnosno vreme izrade dokumentacije.
Proverite dokumenta pre kupovine nekretnine
Pre nego što se odlučite da kupite nekretninu, poznavoci ove oblasti savetuju da je najbitnije proveriti prateću dokumentaciju. Kako tržište nekretnina u Srbiji nije u svim delovima uređeno po istom principu, pre nego što se odlučite za kupovinu, treba da vidite da li je nekretnina uknjižena, neuknjižena ili u izgradnji.
U zavisnosti od toga razlikuju se i dokumenta koja treba proveriti. Stručnjaci za nekretnine savetuju da je najbolje prvo tražiti saglasnost bračnog druga. Stanovi ili kuće se najčešće kupuju i knjiže na jednog supružnika.
Međutim, i drugi ima puno pravo raspolaganja tom svojinom, pa se može desiti, ako kupac nema saglasnost, da se ugovor na sudu poništi.
Za uknjižene nekretnine prvo se proverava stanje u zemljišnim knjigama ili u katastru nepokretnosti, u zavisnosti od toga gde su upisane. Tamo se proverava ko je vlasnik i da li nekretnina ima tereta. Takođe, od vlasnika treba tražiti i prethodnu dokumentaciju na osnovu koje je on stekao stan.
U praksi se dešava da neko bude upisan u zemljišne knjige, ali da još neko ima pravo na tu nekretninu. To se dešava kod ugovora o poklonu i doživotnom izdržavanju.
Kod ugovora o poklonu potrebno je tražiti i saglasnost drugog deteta ili naslednika, ako ga ima, dok kod ugovora o doživotnom izdržavanju treba pogledati i ostavinsku raspravu. Ovo je najčešće obaran ugovor pred sudom. Tu treba da se vidi i da neko od drugih naslednika ne osporava ugovor, ali i da su svi naslednici obavešteni i da li se slažu sa tim što u ugovoru piše.
Kod kupovine neuknjižene nekretnine potrebno je tražiti svu prethodnu dokumentaciju, i to u originalu, sa svim poreskim klauzulama.
Za kupovinu stana u izgradnji, ne postoji pravna sigurnost. Osnovna dokumenta koja treba da se pogledaju su građevinska dozvola, prijava radova i ugovor sa direkcijom za gradsko građevinsko zemljište. I pored toga, kupac ne može biti siguran da će investitor uraditi sve u roku i po zakonu.
Prema rečima Nine Kon, advokata u agenciji za nekretnine Alka, skoro za svaku nekretninu postoji kupac, ali ona ne preporučuje kupovine nelegalnih objekata. U tom slučaju kupac kupuje samo golu svojinu, bez prava raspolaganja.
Potpuno nelegalizovane nekretnine je skoro nemoguće prodati. U Srbiji je proces legalizacije počeo u maju 2003. godine, i po zakonu trebalo je da se završi za 60 dana. Mnogim vlasnicima takvih nekretnina, koji su podneli zahteve, odgovori su počeli da stižu nedavno. Neka od sledećih dokumenata, koja će u narednom procesu morati da se predaju su projekat objekta, dokaz o pravu svojine (ako ne postoji za nekretninu onda za zemljište na kome je izgrađena), dokaz o uređivanju međusobnih odnosa sa organom koji uređuje građevinsko zemljište... Cena legalizacije zavisi od zone u kojoj se nekretnina nalazi.
"I nelegalne nekretnine su u prometu, samo je pitanje ko će da ih kupi i za koje pare. Uglavnom se prodaju one gde je već predat zahtev za legalizaciju. To može da se proveri, pa se neki klijenti odlučuju da plate manje, i za par godina dodaju još nešto novca za legalizaciju. Tako se najčešće kupuju manji objekti", objašnjava Nina Kon.
Bolju prodaju imaju nekretnine koje su nelegalno proširene. Na primer, nelegalno sagrađena terasa. One prodaje čak i ako nije predat zahtev za legalizaciju. Razlika u ceni je minimalna, jer je mala verovatnoća da će to neko srušiti, a i hipoteka se može staviti na legalan deo. Cena ovih objekata je u proseku niža za oko 20 do 25 odsto.
Potpuna pravna sigurnost može se garantovati samo kupovinom uknjiženih nekretnina. Međutim, stanove i kuće sa potpuno „čistim“ papirima nije lako pronaći. Samo takve nekretnine se mogu staviti pod hipoteku.
U Srbiji je uknjižba nekretnina počela tek početkom 90-tih godina, i tada je oko 80 odsto nekretnina bilo neuknjiženo. Sam proces uknjižbe, u zavisnosti od slučaja, može da traje i po nekoliko meseci, a ponekad se dešava da po sadašnjem zakonu neke stanove uopšte nije ni moguće uknjižiti.
Tako se dešava da pojedine zgrade uopšte nisu ni ucrtane, pa pravno gledano ni ne postoje. Da bi se ta zgrada i stanovi u njoj uknjižili potrebna je saglasnost svih stanara, a zatim i avion koji će snimiti teren iz vazduha, ali i podaci iz arhiva grada o tome ko je zgradu gradio. To je, kažu agenti za prodaju nekretnina, praktično nemoguća misija.
Osnov za uknjižbu bilo koje nepokretnosti su upotrebna i građevinska dozvola. Da bi se dobila građevinska dozvole objekat mora da bude sagrađen u skladu sa urbanističkim planom. Zatim se podnosi i projekat objekata, ali i dokaz o plaćenom građevinskom zemljištu.
Posle gradnje izlazi komisija za tehnički prijem, koja proverava da li je sve to sazidano u skladu sa građevinskom dozvolom, da li ima propisan broj spratova, da li se izašlo iz gabarita. Objekat pregledaju i protivpožarci i elektrodistribucija, pa tek ako se oni saglase se dobija upotrebna dozvola. Te dve dozvole su dokaz o vlasništvu, i nose se u zemljišne knjige, i na osnovu njih se radi uknjižba.
U našoj zemlji trenutno postoje dva sistema evidentiranja nepokretnosti - zemljišne knjige i katastar nepokretnosti. Oni su potpuno nezavisni i međusobno različiti, i u budućnosti se radi na tome da se potpuno pređe na katastar nepokretnosti, koji je u rešavanju zahteva i fleksibilniji.
„U katastru, ako je neki stan stečen na osnovu zakona, teret dokazivanja pravnog sleda nije na kupcu i on se automatski upisuje kao vlasnik. U zemljišnim knjigama traži se svaki papir, kako je stan od prethodnih vlasnika, svakog ponaosob, došao u posed sadašnjeg. U tom slučaju uknjižba je skoro nemoguća“, objašnjava naša sagovornica.
Postupak za upis pokreće se zahtevom. Nakon pribavljanja svih potrebnih papira i uplate odreženih taksi, podnosioci zahteva odlaze na pisarnice naležnih službi. Prilikom predaje zahteva dobija se broj pod kojim je zahtev zaveden i okvirno obaveštenje za koji vremenski period će o njemu biti odlučeno. U praksi, taj period je od mesec dana do šest meseci.
Potrebna dokumentacija se razlikuje u zavisnosti od toga kako je to pravo stečeno i kakav je bio status prethodnih vlasnika. Tako ako se uknjižba vrši na osnovu kupoprodajnog ugovora, a prodavac nije uknjižen kao vlasnik potrebno je priložiti isprave na osnovu kojih prodavac dokazuje svoje pravo i mora postojati pravni kontinuitet. Ako je prodavac uknjižen kao vlasnik dovoljan je samo ugovor o kupoprodaji i fotokopija lične karte.
Ukoliko je predmet kupoprodaje stan, poslovni prostor ili garaža, pravo svojine uopšte nije uknjiženo, a objekat je evidentiran na katastarskom planu potrebne su i građevinske i upotrebne dozvole, tehnički prijem, etažiranje, a ako zemljište nije evidentirano neophodno je i angažovanje i ovlašćene geodetske organizacije koja će izvršiti snimanje zgrade i prijaviti promenu katastru nepokretnosti.
Sva potrebna dokumenta obezbeđuje kupac, a osim njih potrebno je da se priloži i dokaz o plaćenim taksama i odgovarajućim nadoknadama. Administrativna taksa iznosi 440 dinara, dok se visina naknade za uknjižbu prava svojine kreće od 4.748 do 7.913 dinara. Takođe, može se desiti da neke opštine zahtevaju da se sve takse plate unapred, bez obzira na ishod podnetog zahteva.
Nakon kupovine nekretnine, kupcu, najčešće u roku od mesec dana stiže i porez na prenos apsolutnih prava. U našoj zemlji je to 2,5 odsto od cene napisane na ugovoru. Tako bi bar trebalo da bude u teoriji, dok stvanost nekad može da bude drugačija.
Uprava prihoda ima diskreciono pravo da proceni nekretninu, i da se na osnovu te procene plaća porez. Oni imaju pravo da vrednost nekog stana ili kuće obrazlože na osnovu svog iskustva. Ono što ne mogu da urade je da nekretninu procene manje od cene na kupoprodajnom ugovoru.
U okviru tog diskrecionog prava uprava prihoda može da se služi raznim elementima za određivanje. Najčešće su njeni stručnjaci dobro informisani, znaju za koliko se prodao stan pored, i nemaju obavezu izlaska na teren. Porez određuju i na osnovu njihove sklale. Gleda se koja je ulica, koji deo grada, da li je naselje urbanizovano. Umanjenje se obračunava za prizemlje, potkrovlje, nemanje grejanja i lifta, na primer.
Nakon plaćenog poreza vlasniku još ostaje da se uknjiži u zemljišne knjige. To nije obavezno, ali je to u isključivom interesu vlasnika. Zemljišne knjige su javne i ne može se desiti da prethodni vlasnik još jednom proda stan. Od dokumenata se nosi originalni ugovor i plaćen porez. Takse za uknjižbu su do osam hiljada dinara. Objekti do 800 kvadrata knjiže se na opštinskom, a preko toga na gradskom nivou.
Nelegalna gradnja
Praksa poznaje tri vrste nelegalno građenih objekata. Prva vrsta su objekti kod koji gradnja nije urađena u skladu sa zakonom, i gde ne postoji ni građevinska dozvola. Tako su se uglavnom gradile porodične kuće. Druga vrsta su objekti koji su dobili građevinsku dozvolu, ali ceo proces nisu završili po zakonu, pa nisu dobili upotrebnu dozvolu. To je najčešće slučaj u centralnim gradskim zonama, kada je zidano više spratova nego što je predviđeno planom. Treća vrsta objekata su privremeni objekti. Oni su pravljeni u skladu sa zakonom, ali je dozvola privremenog karaktera. Legalizacijom bi trebalo da postanu objekti sa stalnom dozvolom.
Zaštitite svoju imovinu
Svi se mi nadamo da stvari neće poći naopako, ali za slučaj da se tako nešto ipak desi, isplati se imati zaštitu. Osigurati se znači zaštititi sebe, sopstvenu porodicu i imovinu za slučaj da nešto krene po zlu. Osiguranje je najbolji način da zaštitite svoju imovinu a isplati se onda kada je najpotrebnije.
Kako funkcioniše osiguranje?
Osiguranje vam pruža način da se obezbedite od rizika finansijskog gubitka koji se može desiti kao posledica neočekivanog događaja. Osiguranje ne uklanja rizik od nesreće, bolesti ili nezgode, ali obezbeđuje zaštitu, naknadu i finansijsku sigurnost za vas i vašu porodicu.
Osiguranje se kupuje plaćanjem premije osiguranja. Sa osiguravačem se potpisuje ugovor, koji se obavezuje da plati određeni iznos novčane naknade ukoliko se događaji pokriveni ugovorom dogode. Možete se dogovoriti da snosite deo štete sami (ovo se naziva franšiza) i da imate pristupačniju stopu premije.
Polisa osiguranja ne predstavlja blanko ček. Pokriveni ste samo u slučaju štetnih događaja koji su navedeni u ugovoru. Vaš osiguravač će vam isplatiti samo naknadu predviđenu ugovorom. Ne možete zahtevati ono što nije pokriveno vašom polisom. Kada kupujete osiguranje, pobrinite se da ono pokriva ono što želite da obezbedite, kao i da, u slučaju nastanka osiguranog slučaja, iznos naknade iz osiguranja odgovara vašim potrebama.
Kako na najbolji mogući način iskoristiti osiguranje?
- Razmislite šta vam je potrebno - većina ljudi osigurava četiri oblasti: svoju imovinu, život, zdravlje i finansije. Pre kupovine polise životnog osiguranja, razmotrite sopstvenu finansijsku situaciju i životni standard koji želite da održite za članove vaše porodice ili korisnike osiguranja. Na primer, ko će se pobrinuti za troškove vaše sahrane i poslednje medicinske troškove? Da li bi vaša porodica morala da se preseli? Hoće li biti dovoljno sredstava za buduće ili tekuće troškove kao što su plaćanje vrtića, hipoteke ili školarine?
- Raspitajte se i nađite najbolju ponudu - isplati se istražiti ponude osiguranja. Možete uporediti premije, učešća u naknadi štete (franšize) i detalje o tome šta tačno polisa pokriva i šta treba da učinite da biste podneli zahtev za naknadu štete.
Različite polise imaju različite uslove i različite premije i franšize. Prilikom istraživanja ponuda osiguranja važno je tačno proveriti šta polisa pokriva, a šta ne. Većina polisa osiguranja neće pokriti svaki mogući gubitak. Stvari ili događaji koji nisu pokriveni nazivaju se izuzeti rizici. Svaka polisa je različita. Važno je razumeti rizike isključene iz osiguranja i pronaći polisu koja vam obezbeđuje pokriće koje vam je potrebno.
- Ugovorite dovoljno pokriće - ukoliko razmišljate o osiguranju doma i pokretnih stvari u domaćinstvu, nemojte da razmišljate samo o tome bez čega možete ostati prilikom provale. Šta bi se dogodilo ukoliko vam kuća izgori? Da li bi naknada iz osiguranja bila dovoljna da sve zamenite?
Polise se razlikuju u tome šta pokrivaju. Neke pokrivaju utvrđene novčane iznose. Neke naknade su izražene u procentima od ukupne štete. Neke polise predviđaju da osiguranik sam snosi štetu do određenog iznosa. Neke isključuju određene vrste šteta. Pogledajte ove razlike među polisama i odlučite koja je prava za vas.
- Razumite vaš ugovor - da biste razumeli ugovor o osiguranju, veoma je važno da pročitate i razumete dokument polise i opšte i posebne uslove. Potrebno je da dobro razumete svoja prava i odgovornosti kao i da pažljivo pročitate ograničenja i izuzeća navedena u vašoj polisi i/ili uslovima osiguranja.
- Dajte potpune i tačne podatke - zapamtite da je pri svakoj vrsti osiguranja najvažnije – biti potpuno iskren prilikom davanja podataka potrebnih za ugovaranje osiguranja. Na sva pitanja iz prijave odgovarajte tačno I ukoliko niste sigurni, to naglasite umesto da dajete odgovore nagađanjem.
Ukoliko ne date tačne odgovore, osiguravač može steći pogrešnu predstavu o riziku koji preuzima i možda će biti u mogućnosti da odbije svaki vaš zahtev za isplatu štete. Ukoliko neko drugi ispuni zahtev umesto vas, pročitajte ga pažljivo pre nego što stavite svoj potpis. Potpisivanjem zahteva, potvrđujete da su podaci tačni i potpuni.
- Neka vaša polisa bude uvek ažurirana - prilikom obnavljanja polise osiguranja recite osiguravaču ukoliko dođe do promena u vašim podacima. Ukoliko se promeni vaša situacija, možda je potrebno izmeniti iznos na koji ste osigurani ili iznos franšize. Ove odluke mogu imati uticaja na vašu premiju. Isplati se da proverite šta drugi osiguravači nude prilikom obnavljanja polise i da li možete dobiti bolju ponudu.
Gde mogu da se osiguram?
Osiguranje možete zaključiti u društvima za osiguranje ili posredstvom zastupnika, odnosno posrednika u osiguranju. Važno je da se dodatno angažujete i postavljate pitanja tako da u potpunosti razumete šta se nudi.
Proverite da li društvo za osiguranje, odnosno zastupnik u osiguranju poseduje ovlašćenje Narodne banke Srbije za obavljanje tih poslova. Tražite da vam se da potrebno vreme da pročitate i razumete uslove osiguranja koji su sastavni deo ugovora koji potpisujete. Ne potpisujte polise koje su izdate samo na stranom jeziku, jer one ne uživaju pravnu zaštitu u našem pravnom sistemu.
Pitanja i odgovori za stambene kredite osigurane kod NKSOK-a
1. Ko sve može da uzme stambeni kredit osiguran kod NKOSK?
Svaki kreditno sposoban građanin, i to kako državljanin Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, tako i državljanin Republike Srbije koji ima prebivalište u inostranstvu duže od godinu dana (nerezident), i strani državljanin koji na osnovu dozvole za boravak, odnosno radne vize boravi na teritoriji Republike Srbije, stariji od 23 godine, koji je u stalnom radnom odnosu i koji ima više od 6 meseci radnog staža na trenutnom radnom mestu. Kada su u pitanju subvencionisani stambeni krediti uslove koje treba da ispuni korisnik kredita.
2. Kako se podnosi zahtev za stambeni kredit osiguran kod NKOSK?
Potrebno je obratiti se direktno nekoj od banaka koje su zaključile ugovor sa NKOSK i kod neke od njih podneti zahtev za kredit. Korisnik kredita celu proceduru završava na šalteru banke a banka kao klijent Korporacije podnosi zahtev za osiguranjem i svu prateću dokumentaciju Korporaciji. Spisak banaka možetepogledati na internet stranici NKSOK-a.
3. Koliki kredit mogu da podignem?
a) Osnovno pravilo je da mesečna rata ne sme biti veća od polovine mesečnih prihoda korisnika kredita. Najbolje je pitati direktno u banci da Vam izračunaju maksimalni iznos kredita koji možete da podignete, uzimajući u obzir visinu mesečnih primanja, kao i eventualne obustave po drugim kreditima.
b) U skladu sa Odlukom o klasifikaciji balasne aktive i vanbilasnih stavki banke donetoj od strane NBS, povećan je limit za zaduživanje fizičkoh licasa 50% (uključujući stambene kredite) na 60% redovnih mesečnih primanja, ukoliko lice ima usklađenu deviznu poziciju, odnosno ukoliko se zadužuje dominantno u valuti u kojoj ostvaruje redovna primanja. Ovakav uslov obuhvata kako lica sa primanjima u dinarima, koja se zadužuju u dinarima, tako i lica koja se zadužuju u dinarima s valutnom klauzulom, ali istovremeno ostavaruju primanja u stranoj valuti ili sa valutnom klauzulom.
4. Ko sve može da mi bude solidarni dužnik?
Ukoliko Vam mesečni dohodak nije dovoljan da pokrije ratu za stan koji želite da kupite, u otplatu kredita možete da uključite i druga lica – solidarne dužnike. Solidarni dužnik može da bude bilo koja osoba koja ispunjava sve uslove koji su propisani i za korisnika kredita. To može biti supružnik, član porodice, prijatelj, ili bilo koje drugo lice. Svi solidarni dužnici moraju da zadovoljavaju sve uslove koje banka propiše za odobravanje kredita.Takođe, svi solidarni dužnici su ravnopravni među sobom, i snose iste obaveze.
5. Da li su za stambeni kredit potrebni žiranti?
Za stambene kredite osigurane kod NKOSK nisu potrebni žiranti.
6. Da li mogu da konkurišem za stambeni kredit osiguran kod NKOSK ako imam ugovor o radu na određeno vreme?
Da bi se konkurisalo za stambeni kredit osiguran kod NKOSK neophodno je da sa poslodavcem imate zaključen ugovor na neodređeno vreme i da ste minimum 6 meseci u radnom odnosu kod trenutnog poslodavca.
7. Koliko traje procedura odobrenja stambenog kredita?
Proces obrade zahteva za osiguranje kredita u Nacionalnoj korporaciji traje jedan radni dan odnosno svi zahtevi pristigli do 15 časova u toku radnog dana su obrađeni do kraja istog dana, naravno pod uslovom dostavljanja kompletne dokumentacije od strane banke. U slučaju da govorimo o kreditima sa subvencijom, procedura osiguranja podrazumeva saradnju nekoliko institucija (Ministarstvo finansija, odnosno Ministarstvo ekonomije i regionalnog razvoja Poreska uprava, nadležni regisar nepokretnosti, poslovna banka i Nacionalna korporacija) i u takvim okolnostima podrazumeva nešto dužu proceduru. Ako posmatramo celokupan proces od podnošenja zahteva za kredit u banci do isplate, procedura traje 3 nedelje ukoliko je reč o komercijalnim stambenim kreditima odnosno 4 nedelje ukoliko je reč o kreditima sa subvencijom. Vrlo često, nekompletna dokumentacija je razlog zašto procedura traje duže.
8. Uzeo sam stambeni kredit u banci pre početka rada NKOSK (pre oktobra 2004), da li može da se osigura moj kredit i da mi se na taj način spusti kamatna stopa?
Bankama koje sarađuju sa NKOSK ponuđeno je da retroaktivno osiguraju stambene kredite koje su odobrile pre početka rada NKOSK, a koji ispunjava sve uslove za osiguranje kredita kod NKOSK. U vezi sa ovom mogućnošću raspitajte se u Vašoj banci.
9. Koji su troškovi osiguranja kredita?
Za osiguranje kredita naplaćuju se trošak obrade zahteva u visini od 30 EUR (u dinarskoj protivvrednosti) i premija osiguranja, u procentualnom iznosu u odnosu na visinu kredita i vrednost nekretnine koja se zalaže.
10. Kako se obračunava premija osiguranja?
Direktno u banci ćete se informisati o tačnom iznosu koji je potrebno da uplatite, a možete pogledati Odluku o visini premije osiguranja u rubrici Banke na internet stranici NKSOK-a
11. Da li ću premiju osiguranja kredita plaćati svake godine dok ne otplatim kredit?
Ne, i trošak obrade zahteva i premija osiguranja plaćaju se JEDNOKRATNO i važe za ceo period otplate kredita.
12. Da li se premija osiguranja plaća i kod subvencionisanih kredita?
Da, premija osiguranja se plaća za sve kredite koji se osiguravaju kod NKOSK, uključujući i subvencionisane kredite, ali se kod njih obračunava samo na deo kredita koji odobrava banka.
13. Ukoliko refinansiram već postojeći i osigurani stambeni kredit kod druge banke, da li ću morati ponovo da platim premiju osiguranja?
Kod refinansiranja već osiguranog kredita nije potrebno ponovo platiti premiju osiguranja, naravno ukoliko nije došlo do promene parametara kredita.
14. Da li je neophodno da imam otvoren tekući račun u banci u kojoj želim da uzmem stambeni kredit?
NKOSK ne postavlja nikakav uslov koji se tiče banke kod koje se vodi tekući račun, ali treba znati da će u većini slučajeva banka zahtevati da se kod nje vodi tekući račun. Raspitajte se direktno u banci u kojoj želite da podignete stambeni kredit da li se postavlja taj uslov.
Subvencionisanje stambenih kredita
I. Uredba o merama podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje u 2010. godini
1. Šta su subvencionisani stambeni krediti, u skladu sa Uredbom o merama podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje u 2010. godini?
Subvencionisani stambeni krediti su dugoročni stambeni krediti sa učešćem države, koji se odobravaju radi:
1) podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate za stambene kredite i dugoročno stambeno kreditiranje;
2) kupovine, odnosno izgradnje stambenih jedinica kategoriji građana kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, kro podizanje kreditne sposobnosti i smanjenje kamatne stope.
Namenjeni su korisnicama kredita mlađim od 45 godina starosti za kupovinu prvog stana.
2. Koji su uslovi potrebni da se ispune da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit u skladu sa Uredbom?
Da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit potrebno je ispuniti sledeće uslove:
1) Korisnik kredita mora biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
2) Nepokretnost koja se kupuje mora biti novoizgrađeni objekat, odnosno objekat koji je u postupku izgradnje, koji ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju i potvrdu o prijemu dokumentacije izdatu u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ('Službeni glasnik RS', br. 47/03, 34/06 i 39/09 -US), odnosno lokacijsku i građevinsku dozvolu ako su izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ('Službeni glasnik RS', br.72/09 i 81/09-ispravka), a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola, a za izgradnju stambenog objekta da ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kome je korisnik kredita naveden kao investitor;
3) Korisnik kredita ne sme biti stariji od 45 godina (rok za otplatu je najviše 30 godina, a starosna granica je 70 godina života za otplatu poslednje rate kredita);
4) Korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug, ne poseduje u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nepokretnost/nepokretnosti u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nepokretnosti mogu dobiti u visini razlike vrednosti nepokretnosti koju poseduju i vrednosti nove nepokretnosti), što se dokazuje izjavom korisnika kredita datom pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću i uverenjem lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda - poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita;
5) Korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju (osim kredita za adaptaciju);
6) Mesečna zarada, odnosno plata, ne prelazi maksimalan neto iznos od 120.000,00 dinara po korisniku kredita odnosno bračnog druga korisnika kredita;
7) Zahtev za dobijanje kredita mora biti podnet posle stupanja na snagu ove uredbe.
3. Kako je definisan model dugoročnog stambenog kreditiranja uz korišćenje sredstava iz budžeta države u skladu sa Uredbom?
Model dugoročnog stambenog kreditiranja definisan je tako da učešće iznosi ukupno 25% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa koji predstavlja razliku vrednosti između nepokretnosti koju već poseduje i nove nepokretnosti.
Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi 5% učešća, a 20% učešća obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije u vidu dugoročnog stambenog kredita. Preostalih 75% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka, a osigurava Nacionalna korporacija.
Maksimalni iznos kredita koji se može odobriti korisniku kredita može da iznosi najviše 100.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan puštanja kredita u tečaj.
4. Koja su ograničenja vezana za nekretninu koja se kupuje putem subvencionisanog kredita u skladu sa Uredbom?
Ograničenja su sledeća:
1) zabrana davanja u zakup nepokretnosti za čiju kupovinu, odnosno izgradnju su dobijena sredstva iz budžeta Republike Srbije do otplate kredita;
2) zabrana dodatnog opterećenja ili umanjenja vrednosti založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina, odnosno izgradnja kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, sve do konačne otplate kredita i dok pravo zaloge-hipoteke i reda ustanovljeno u korist banke i Republike Srbije na osnovu ugovora o kreditu traje;
3) obaveza prijave prebivališta na adresi kupljene, odnosno izgrađene nepokretnosti u roku od 15 meseci od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji, odnosno 15 meseci od završetka objekta koji je u postupku izgradnje.
5. Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji se finansira iz budžeta Republike Srbije?
Kamatna stopa za korisnika stambenog kredita na deo kredita koji se finansira iz budžeta RS na ime učešća iznosi 0% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate za period otplate kredita banke.
6. Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji obezbeđuje banka?
Na deo kredita koji obezbeđuje banka, u periodu od realizacije kredita do 31. oktobra 2012. godine, obračunava se fiksna kamatna stopa u visini od najviše 5,25% godišnje koji banci subvencioniše Ministarstvo ekonomije i regionalnog razvoja preko Nacionalne korporacije, a korisnik kredita plaća iznos glavnice. Posle 31. oktobra 2012. godine kamatna stopa kredita je u visini maksimalnog šestomesečnog EURIBORa + 4,9%.
7. Kod kojih banaka se mogu uzeti subvencionisani stambeni krediti?
Spisak banaka koje su potpisale Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima dugoročnog stambenog kreditiranja stanovništva i subvencionisanja kamatne stope uz korišćenje sradstava iz budžeta RS u 2010. godini možete pogledati u rubrici Programi Vlade na internet stranici NKSOK-a
Program dugoročnog stambenog kreditiranja
(primenjivan u periodu januar-decembar 2008. godine)
1. Šta su to subvencionisani stambeni krediti?
Subvencionisani stambeni krediti su dugoročni stambeni krediti sa učešćem države, koji se odobravaju za kupovinu i izgradnju nepokretnosti. Namenjeni su korisnicama kredita mlađim od 45 godina starosti za kupovinu prvog stana.
Ovim vidom kreditiranja omogućava se kupovina, osnosno izgradnja stambenih jedinica građanima koji po prvi put rešavaju svoje stambeno pitanje, a uz obezbeđenje 20% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita iz budžeta Republike Srbije.
Model dugoročnog stambenog kreditiranja:
Model dugoročnog stambenog kreditiranja uz korišćenje sredstava iz budžeta države definisan je na sledeći način:
5% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita -sopstveno učešće korisnika kredita
učešće od 20% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje Država u vidu dugoročnog kredita po kamati od 0,1% i maksinalan grejs periodom od 25 godina, s tim što se u periodu od prvih 25 godina otplate kredita vrši otplata dela kredita koji je banka plasirala, dok se poslednjih pet godina vraća kredit državi.
preostalih 75% od cene nekretnine, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka.
2. Koji su uslovi potrebni da se ispune da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit?
Da bi se dobio subvencionisani stambeni kredit potrebo je ispuniti sledeće uslove:
Korisnik kredita mora biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
Neto plata korisnika kredita mora biti manja od 100 000 dinara mesečno;
Starosna granica do 45 godina (rok za otplatu kredita je najviše 30 godina, a starosna granica je 65 godina života);
Korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nekretninu/nekretnine u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nekretnine mogu dobiti u visini razlike između vrednosti nekretnine koju poseduju i vrednosti nove nekretnine);
Korisnik kredita i/ili njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju;
3. Kako se podnosi zahtev za subvencionisani stambeni kredit?
Isto kao i kod tzv. komercijalnih kredita, celokupna procedura se odvija na šalteru banke. Potrebno je obratiti se direktno nekoj od banaka koje učestvuju u Programu dugoročnog stambenog kreditiranja i kod neke od njih podneti zahtev za kredit, zajedno sa zahtevom za subvenciju.
4.Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji obezbedjuje banka?
Kamatnu stopu za deo koji banka finansira, banka odredjuje u skladu sa aktima svoje poslovne politike, a maksimalno šestomesecni EURIBOR + 3,6 % na godišnjem nivou.
5.Koliko iznosi kamatna stopa za subvencionisani stambeni kredit na deo koji se finansira iz budžeta Republike Srbije?
Kamatna stopa za deo koji se finansira iz budžeta RS na ime učešća iznosi 0,1% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate.
6. Da li samo bračni parovi mogu da apliciraju za kredit sa subvencijom države?
Ne, nije neophodno da budete u braku da biste konkurisali za kredit sa subvencijom, možete konkurisati sami ili sa solidarnim dužnikom koji može biti bilo koje lice koje ispunjava sve propisane uslove.
HIPOTEKA
1. Osigurava li Nacionalna korporacija i stambene kredite bez hipoteke?
Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita je specijalizovana institucija koja osigurava kredite koje banke ili druge finansijske organizacije odobravaju fizičkim licima za kupovinu, adaptaciju i izgradnju nekretnina, a koji su obezbeđeni hipotekom, što konkretno znači da nije moguće aplicirati za kredit sa osiguranjem kod Nacionalne korporacije bez uspostavljanja hitoteke kao obezbeđenje kredita.
2. Da li NKOSK prihvata kao obezbeđenje hipoteku uspostavljenu nad nekretninom koja je registrovana u tapijskom sistemu?
Da, NKOSK prihvata hipoteke koje su upisane u bilo koji od važećih registara: katastar nepokretnosti, zemljišna knjiga i tapijski sistem.
3. Šta predstavlja hipoteka drugog reda?
U skladu sa zahtevima tržišta, a imajući u vidu da su ciljevi Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita konstantno unapređenje usluge i kontinuirano delovanje na tržištu stambenih kredita, omogućeno je prihvatanje osiguranje potraživanja po osnovu stambenih kredita obezbeđenih hipotekom drugog reda uz ispunjenje određenih uslova.
Vansudska izvršna hipoteka drugog reda se prihvata kao instrument obezbeđenja stambenog kredita, uz ispunjenje uslova koji su određeni Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima osiguranja potraživanja po osnovu stambenih kredita, u cilju omogućavanja korisnicima kredita koji su kao obezbeđenje kredita ponudili znatno vredniju nepokretnost da se ponovo zaduže. Primera radi, korisnik koji je već podigao stambeni kredit na koji je uspostavio hipoteku veće vrednosti od iznosa kredita, može da uzme još jedan kredit, recimo za adaptaciju, na koji će biti uspostavljena hipoteka drugog reda. Odobravanje kredita na osnovu hipoteke drugog reda kao obezbeđenja može se realizovati samo kod iste banke kod koje je uzet kredit nad kojim je uspostavljena hipoteka prvog reda uz uslov da LTV ukupnog iznosa celokupnog potraživanja banke po osnovu kredita bude do 90. Upravo uvođenjem ovakvog vida dodatnog kreditiranja, hipoteke drugog reda, NKOSK želi da izađe u susret kako budućim tako i svojim starim klijentima, koji su se ranije obraćali Korporaciji raspitujući se za pomenute kredite. Navedena mogučnost ne postoji kada su u pitanju nepokretnosti koje su opterećene hipotekom I reda po osnovu subvencionisanih kredita, s obzirom da je samim Programom, odnosno Uredbom predviđena zabrana dodatnog opterećenja nepokretnosti koja se kupuje uz subvenciju države.
4. Kako da kupim na kredit neuknjižen stan?
Da bi se kupio neukljiženi stan na kredit postoje dve mogućnosti:
Prvi način je kupovina na kredit neuknjiženog stana uz uspostavljanje hipoteke na tom istom stanu, pri čemu stan mora biti najmanje 80% izgrađen, preciznije da je skoro u potpunosti završen objekat. U tom slučaju potrebno je da korisnik kredita priloži rešenje o odobrenju za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu, izvod iz registra nepokretnosti za parcelu na kojoj je objekat izgrađen, kao i dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na objektu.
Drugi način je da se kupi neuknjižen stan, a da se hipoteka stavi na neki drugi objekat koji je uknjižen (postoji mogućnost da se naknadno, kada se stan koji je predmet kupovine uknjiži, hipoteka stavi na taj stan, a da se sa prvog stana briše).
5. Kako da kupim stan u izgradnji na kredit kada je banka investitor?
Za kupovinu na kredit stana u izgradnji NKOSK traži iste uslove kao za stanove koji su u potpunosti završeni, ali nisu uknjiženi. Prema tome, odgovor na ovo pitanje je identičan odgovoru na prethodno pitanje.
Pored navedenog, kupovina stana čija je gradnja tek počela, odnosno koji ne ispunjava uslov od 80% izgrađenosti, moguća je za stambene kredite odobrene od strane banke u slučaju kada je investitor na tom objektu kreditiran za njegovu izgradnju od strane iste banke, tkz. projektno finansiranje. Razlog ovog modela kreditiranja sastoji se u zaštiti i pravnoj sigurnosti kako kupaca stanova, tako i banaka i Nacionalne korporacije, kao i izvesnosti da će stan koji kupuju na ovaj način biti i završen, pogotovo ako se ima u vidu istorija gradnje na ovim prostorima gde je samo određeni procenat započete gradnje bio i dovršen, što je dovodilo kupce u situaciju da stan koji kupe čekaju godinama ili da završetak gradnje nikad ni ne dočekaju
6. Postoji li mogućnost da dobijem stambeni kredit osiguran kod Nacionalne korporacije za kupovinu kuće?
Naravno, Korporacija osigurava kredite namenjene za kupovinu kuće i to kako one koji su potpuno iz sredstava banke, tako i kredite sa subvencijom države, pod istim uslovima kao i kredite nemenjene za kupovinu stana.
7. Da li Nacionalna korporacija osigurava kredite za adaptaciju i rekonstrukciju postojećih stambenih jedinica?
Da, Korporacija osigurava kredite za adaptaciju i rekonstrukciju postojećih stambenih jedinica, ali u te svrhe banke ne mogu odobriti kredit sa subvencijom države. Pored standardnih uslova koje klijent treba da ispuni za dobijanje komercijalnog kredita potrebno je da dostavi odobrenje za izgradnju ukoliko je u pitanju rekonstrukcija, predmer i predračun radova u oba slučaja, odnosno ugovor sa izvođačem radova.
8. Može li kredit za izgradnju objekta za stanovanje da bude osiguran kod Nacionalne korporacije?
Kada su u pitanju krediti namenjeni za izgradnju stambenog objekta Nacionalna korporacija osigurava kredite i komercijalne i subvencionisane odobrene u tu svrhu. Uslovi koji se pri tome traže od strane Nacionalne korporacije ne razlikuju se od uslova koje banke u tom pogledu imaju, potrebno je da korisnik kredita ima rešenje o odobrenju za izgradnju, predmer i predračun radova (ili ugovor sa izvođačem radova), a obezbeđenje takvog kredita mora biti hipoteka na nekoj drugoj nepokretnosti. U skladu sa Uredbom, da bi se dobio subvencionisani kredit za izgradnju potrebno je da korisnik kredita ima punopravno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kojoj je naveden kao investitor.
9. Kontaktirao sam nekoliko banaka koje sve sarađuju sa NKOSK i dobio sam različite informacije. Kako je to moguće, zar ne bi trebalo da sve banke imaju iste uslove koje NKOSK propisuje?
NKOSK propisuje opšte uslove koji se moraju poštovati, ali ne ograničava banku u domenu poslovne politike prema građanima za odobrenje stambenih kredita. Banka ima pravo da odobri kredit pod uslovima koje ona smatra adekvatnim, a u tom smislu da biste stekli što bolju sliku o tome kakvi sve krediti postoje na tržištu, i kakvi su njihovu uslovi, uvek preporučujemo da se informišete kod bar nekoliko banaka sa kojima sarađujemo.
10. Šta su stambeni krediti za nerezidente, i pod kojim se uslovima mogu dobiti?
Da bi se omogućilo stambeno kreditiranje za naše državljane koji žive u inostranstvu - nerezidente, kao i za strane državljane koji borave u našoj zemlji, Nacionalna korporacija proširila je krug lica koji mogu da apliciraju za stambeni kredit sa osiguranjem kod NKOSK za prethodno pomenute kategorije.
Pored opštih uslova koji su potrebni za dobijanje stambenog kredita, nerezidenti odnosno rezidenti, moraju da ispune sledeće uslove:
- izveštaj kreditnog biroa za korisnike kredita i solidarnog dužnika i Izveštaj o kreditnim i drugim obavezama koje korisnik kredita ima u državi u kojoj boravi (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu), odnosno čiji je državljanin (za strane državljane koji borave u Republici Srbiji), izdat od strane nacionalnog kreditnog biroa ili institucije koja se bavi praćenjem kreditne istorije klijenata. Izveštaj kreditnog biroa mora biti pozitivan.
- izvod sa računa banke preko koje korisnik kredita/solidarni dužnik prima zaradu sa prometom u zadnjih 12 meseci (za državljane Republike Srbije koji imaju boravak u inostranstvu).
- zaposlenje na neodređeno vreme, odnosno angažovanje po ugovoru u trajanju od najmanje šest meseci u kontinuitetu kod poslednjeg poslodavca.
11. Da li postoji neko predviđene vreme posle koga može da se kredit otplati u celosti?
Krediti banke tkz. komercionalni krediti se mogu otplatiti u bilo koje vreme, u skladu sa ugovorom o kreditu potpisanim sa bankom. Kada su u pitanju subvencionisani krediti, postoje ogranićenja tj. nije moguća potpuna otplata duga u periodu prvih 5 godina, nakon isteka tog perioda je moguće kredit isplatiti u celosti.
12. Da li može staviti pod hipoteku objekat u vlasništvu pravnog lica?
Nacionalna korporacija ne prihvata osiguranje kredita gde se kao sredstvo obezbeđenja uspostavlja hipoteka na objektu koji je u vlasništvu pravnog lica. Jedini izuzetak je situacija kada klijent kupuje objekat od pravnog lica kao prodavca, a taj objekat i zalaže, pa se u momentu upisa hipoteke pravno lice još uvek vodi kao vlasnik istog.
13. Da li može da se izvrši rekonstrukcija, odnosno dogradnja objekta koji se kupuje?
Rekonstrukcija, odnosno dogradnja objekta koji je predmet hipoteke moguća je samo uz saglasnost poverilaca, to može biti banka ili Republika Srbija. Uz zahtev za davanje saglasnosti neophodno je priložiti kompletnu projektnu dokumentaciju i odobrenje za rekonstrukciju na osnovu čega će biti odlučeno da li će se saglasnost dati.
14. Šta podrazumeva 80% završenosti objekta?
Pod procenom se podrazumeva nalaz veštaka građevinske struke kojim se osim procene građevinske i tržišne vrednosti objetka (uz fotografiju), potrvđuje da je objekat najmanje 80% završen, kao i da faktičko stanje objekta ne odstupa od građevinske dozvole u meri u kojoj bi to dovelo do rušenja celog objetka ili njegovog dela, čime bi se značajno smanjila vrednost objetka. Pored navedenog procena mora obavezno da sadrži izjavu veštaka da je izvršio uvid u glavni projekat i ostalu projektno-tehničku dokumentaciju i da na osnovu toga potvrđuje usklađenost izgrađenog objekta sa projektno-tehničkom dokumentacijom.
15. Šta se dešava kada klijent prestane sa servisiranjem kredita banci?
U slučaju da je klijent u docnji sa urednim servisiranjem kredita banci, preciznije ukoliko kasni sa otplatom rate kredita, banka u ovakvim situacijama a u dogovoru sa klijentom može na određeno vreme da odloži rok otplate kredita tj. da predloži restruktuiranje kredita. Banka se u dogovoru sa klijentom opredeljuje za ovakav vid rešenja kada se ustanovi da klijent samo privremeno nije u mogućnosti da na vreme izmiruje svoje obaveze oko otplate kredita, ali da će u u skorijem vremenskom periodu ponovo biti platežno sposoban za izmirenje svojih obaveza prema banci. Međutim, ukoliko banka i klijent ne postignu dogovor oko odlaganja roka otplate kredita odnosno restruktuiranja, odnosno ako klijent i nakon odlaganja roka otplate nastavi da neuredno ispunjava obaveze prema banci, sprovodi se prodaja nepokretnosti u postupku predviđenom odredbama Zakona o hipoteci ili Zakona o izvršnom postupku, nakon čega se iz sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti namiruju potraživanja banke i RS ukoliko je u pitanju subvencija.
(Izvor : Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita)
Vodič kroz male bankarske tajne
Decenijama smo, sa ove strane ideološkog zida, željno gledali prema Zapadu. A jedna od osnovnih stvari na kojima smo im zavideli bilaje mogućnost da skoro sve najvažnije u životu dobiju na kredit: višegodišnji, pouzdan, bankarski. U meduvremenu je pao Berlinski zid, nestale su ideološke i civilizacijske razlike izmedu nas i njih, a ovakvi krediti su postali deo naše svakodnevice. Medutim, ne lezi vraže, ovi naizgled tako privlačni krediti imaju i svoje drugo lice, drugu stranu medalje. O realnim i mogućim problemima, a u vezi sa bankarskim kreditima pisaćemo, ne samo u ovom broju.
Zato pažljivo pročitajte ovaj tekst, pamet u glavu, dobro promislite pre nego što se odlučite da li i kakav kredit da uzmete. Bez kredita se, znamo, ne može, ali nije loše znati i ono što piše izmedu redova mnogostranih bankarskih ugovora, a ne posle se češati i gde nas ne svrbi. Možda stvari i nisu tako crne kao što se to čini (bar u ovom tekstu), ali nije na odmet čuti možda i neku prejaku reč kada su ovakve stvari i ovoliki rizici u pitanju.
Ako uzmeš, kajaćeš se; Ako ne uzmeš, kajaćeš se
Finansijske krugove Evrope, ali i obične Evropljane, ovih nedelja zaokuplja samo jedno pitanje: kako štedeti u 2011. s finansijama države, kompanije i u porodičnom budžetu? Nemačka vlada upravo priprema mere da se na nivou države smanje troškovi bar za 15 odsto, a kada Nemci krenu da tako štede, onda je jasno da je još jedna teška godina pred nama...
U Srbiji se slični problemi nedostatka para već tradicionalno rešavaju - (često nerezonskim) uzimanjem kredita. Još uvek aktuelni pad vrednosti evra u odnosu na ostale valute i pad vrednosti dinara doneo je promene u oblasti kreditiranja: monetarne vlasti Srbije smanjile su kamate, ali stidljivo, pa poneki savet oko uzimanja kredita - naročito stambenih - nije na odmet.
Home sweet home ili vodič kroz bankarske tajne
Doneti životnu odluku o kupovini stana putem kredita nije lako, pa je zato pre takve odluke potrebno dobro odmeriti svoju kreditnu sposobnost. Treba svoja ukupna mesečna i realna primanja podeliti na pola, a onda taj iznos pomnožiti sa 240 meseci (20 godina, koliko je realno da vam banka odobri). Tako ćete dobiti iznos (u koji ne ulazi kamata na kredit) za koji ćete moći da kupite stan. Medutim, veoma lako iznos ove kamate na tih 20 godina može da dođe na čak 80 odsto od ukupnog iznosa kredita koji uzimate. Zato je potrebno veoma dobro odmeriti koliki iznos kredita realno možete da platite.
Stan koji vam se dopao, a za koji uzimate kredit, neohodno je da ima vlasnički list (da je uknjižen), ali iako će i banka sve to proveriti - nije na odmet da zamolite vašeg advokata da proveri sve papire i plaćene poreske obaveze. Jer tek ako sve bude pokriveno papirima, stan koji ste odabrali za kupovinu može da bude predmet hipoteke ili hipotekarnog stambenog kredita (za koji su kamate najmanje).
Trenutno kamate za stambene kredite (formalno) iznose od 4,9 pa do 8 odsto, ali pre gledanja tih brojki obratite dobro pažnju na razlike između nominalne i efektivne kamatne stope. Razlika je, običnim jezikom rečeno, u skrivenim troškovima, koje (uprkos zahtevima Narodne banke Srbije) malo koja banka javno ističe kako na bilbordima, tako i u svojim propagandnim materijalima. Obično banke na vidno mesto stave onu nominalnu kamatnu stopu, a kada se na nju dodaju skriveni troškovi, onda kredit za stan na 20 ili 25 godina na kraju baš i ne ispadne tako povoljan. I onda su na gubitku svi - i klijent i banka. Zato je bolje odmah na početku proveriti pravo stanje stvari da kasnije ne bude nikakvih šokantnih iznenađenja...
Sad me vidiš, sad me ne vidiš
Skriveni troškovi su:
- održavanje kredita banke vam naknadno naplate s prvom ratom, onda kada ste već ušli u kredit i niste u mogućnosti da odbijete taj trošak. Banka obično naplaćuje procenat na ukupni iznos kredita, što nikako nije mali iznos.
NAŠ SAVET: pregovarajte s bankom da ne plaćate ovaj trošak jer ste već klijent banke. - jednokratni trošak obrade kredita ( može da iznosi od 0,5 do 2 odsto od ukupnog iznosa kredita)
- procena vrednosti stana, na koju se izračuna iznos hipoteke (obično 80 posto tržišne vrednosti stana). Procena se plaća od 150 do 200 evra i nakon tri godine banka ponovo traži procenu stana. Izbor agencije za procenu stana je vaša stvar, ali će vam banka sugerisati agencije s kojima ona radi. Prihvatite taj njihov uslov ukoliko vam agencija prihvati da sledeću procenu vrednosti istog stana (posle tri godine otplate) uradi za daleko manji honorar ili čak besplatno.
NAŠ SAVET: sačuvajte kontakt s agencijom za procenu i odmah dogovorite da vam sledeća procena za tri godine bude gratis.
- osiguranje života kao uslov za kredit (premija osiguranja iznosi od 1,5 do 3,5 posto) ako imate godine koje su izvan standarda za dodelu kredita (ako ste stariji od 45 godina, banka će vam nametnuti svoju osiguravajuću kompaniju iako ste već osigurani kod neke druge kompanije).
NAŠ SAVET: ako vas banka ipak uslovljava osiguranjem po svom izboru, prebacite novac iz osiguranja koje ste već uplatili.
- kursne razlike (ako ste uzeli kredit indeksiran u evrima ili švajcarcima) - svaka promena u kursu dinara nije povoljna po vas jer kredit isplaćujete u dinarima. Obično samo ova stavka poveća mesečnu ratu za nekoliko procenata.
PRIMER: ako vam je kredit indeksiran u CHF, pa na iznos od 100.000 CHF s kamatom ukupan dug banci iznosi 170.000 CHF. Posle, recimo, četiri godine otplate kredita ostatak duga vam je 159.000 CHF, ali vam je ostatak duga uvećan za procenat smanjenja kursa dinara u tom periodu. To, praktično, znači da se može desiti da ste opet na početku plaćanja iznosa kredita koji ste uzeli od banke... I on je približno 170.000 CHF, iako ste redovno plaćali sve rate.
NAŠ SAVET: dogovorite se s bankom da plaćate u valuti u kojoj vam je kredit indeksiran, dinarski iznos promenite u privatnoj menjačnici u kojoj je povoljniji kurs i onda uplatite ratu ili lično ili na svoj devizni račun s kog će banka skinuti iznos mesečne rate.
NAPOMENA: nekako banke imaju po pravilu nepovoljnije kurseve od privatnih menjačnica, pa iako ste njihov klijent, dobijate kurs koji važi i za obične ad hoc klijente, pa nije loše da se o kursu informišete pre potpisivanja kredita (a procenat kursnih razlika može i do tri procenta da uveća finalnu cenu kredita).
- kaznena kamatna stopa za prevremenu isplatu kredita - nema logike da ako nešto ranije isplatite plaćate takozvanu kaznenu kamatu, ali banke umeju to tako da tretiraju i naplate.
NAPOMENA: sve skrivene troškove dužan je da vam saopšti referent (ili kreditni oficir) koji vam priprema kredit i da vam, takođe, izračuna finalne troškove. Ukoliko ih ne zna, možda je to prvi signal da niste izabrali idealnu banku za kredit, bez obzira na primamljivu kamatu na prvi pogled. Ta kamata je obično samo slatki mamac, ali su zato skriveni troškovi gorka vest koja vas tek čeka tokom otplate kredita.
NAŠ SAVET: gotovo je nemoguće da izbegnete ovaj trošak jer ste već potpisali u ugovoru da na njega pristajete i moguće je taj gubitak neutralisati ako novac kojim prevremeno isplaćujete kredit pametno zamenite u valutu koju banci dugujete i time preko kursnih razlika amortizujete par procenata troškova. Jednostavno, to treba da bude džentlmenski dogovor s bankom jer će ona dobiti tačan iznos koji vi dugujete po kreditu koji ste uzeli. Na iznos od 100.000 evra procenat od dva odsto za prevremenu otplatu kredita je 2.000 evra, što, priznaćete, i nije baš za bacanje.
Tako u finalnom iznosu nominalna kamatna stopa od primamljivih 4,9 posto može postati trošak i do 9-10 odsto, a ponekad i više od ukupnog uznosa kredita, što nikako nije povoljno. To je onda stvarno preskupa cena kredita.
NAPOMENA: Srbija ima najskuplje gotovinske kredite u regionu, BiH najskuplje potrošačke kredite, a Bugarska najskuplje stambene kredite od zemalja u regionu, kako pokazuju poslednji podaci.
Kada je reč o kreditima s fiksnom kamatnom stopom, opet treba obratiti pažnju na finalnu cenu kredita (finalna cena kredita se dobija kada sve troškove stavite na papir, saberete i podelite s brojem mesečnih rata), na kursne razlike i valutu s kojom se isplaćuje kredit jer je većina banaka u skrivenim troškovima takoreći amortizovala gubitak na nižoj kamatnoj stopi (koja je fiksna do otplate kredita).
Refinansiranje ili da dug ne bude zao drug
Kada zapadnete u problem zvani "kasnim s plaćanjem kredita", banke će vam spremno ponuditi takozvano refinansiranje kao rešenje. I na prvi pogled će to izgledati kao srećna varijanta, ali ne zaboravite da to znači da vi sad ponovo uzimate kredit da biste vratili onaj prethodni i da u većini slučajeva matematika nije na vašoj strani jer se tu de facto dobija samo trenutni predah u vremenu i gotovo nikada stvarno smanjenje duga jer je cena kredita - cena kredita i banke je nevoljno smanjuju (i to iz više razloga).
Iako je cena novca u Evropi posle ekonomske krize (za koju neki kažu da je prošla, ali ima i onih koji misle da tek počinje, naročito u budžetima evropskih država) bitno smanjena, u Srbiji se još žilavo drži. Očekuje se bitno smanjenje referentne kamatne stope na bar 3-4 posto, što je početna cifra za formiranje cene novca u određenoj zemlji (a formira je Narodna banka).
Libor, kratkoročna kamata po kojoj banke jedna dugoj pozajmljuju sredstva, uvećan je i do 0,538 odsto (što je najviši nivo od jula 2009), dok je još u martu ove godine bio ispod polovine tog nivoa. Tako se evropske banke još kolebaju oko cene novca, a za nas je to veoma značajno jer se taj novac prodaje srpskim bankama (jedino što je cena uvećana za rizik zemlje i zaradu domaće banke).
Tako novac iz Evrope kada stigne u Srbiju već vredi od 2,5 do 5 posto, u zavisnosti od boniteta banke koja ga kupuje u Evropi. Nije teško izračunati zašto su stambeni krediti kod nas i dalje skupi jer se na taj procenat dodaje zarada banke (naravno, sa skrivenim troškovima). Smanjenju troškova treba da doprinese, pre svega, drugačija kreditna politika Narodne banke, ali i pravilo konkurencije: iako u Srbiji ima 39 banaka - od kojih 22 daju stambene kredite.,-konkurencija u smislu bitnog smanjenja kamata kao da izostaje ili je spora kao puž. To se objašnjava jakim uticajem bankarskog lobija jer je njima u interesu da se što god je sporije moguće promeni cena kredita.
Niža kamatna stopa bitno bi pojačala konkurenciju kod banaka i dovela ih do trenutka kada ne bi više imale interesa da skrivaju finalne troškove kredita, već da oni budu što transparentniji i manji (primera radi: banka već zarađuje kroz kamatu, pa je plaćanje usluge obrade kredita i održavanja kredita više nego suvišna stvar - naplaćivanje usluge dva puta). Sve do tada preporučujemo vam da bez kalkulatora i dobre koncentracije nipošto ne krećete u avanturu zvanu - uzimanje stambenog kredita.
Većina banaka koja daje kredite za refinansiranje zaračunava takozvanu naknadu banke na vrednost kredita od 2,5 posto, tako da može da vam se desi da novi zajam ili kredit budu veći od prethodnog kredita. Izvorna ideja refinansiranja kredita je da vam se postojeći dug ili smanji ili da vam omogući plaćanje pod povoljnijim uslovima. Nažalost, to se kod nas pretvorilo jedino u odlaganje plaćanja kredita i pokušaj da ne završite na spisku dužnika u kreditnom birou. Mnogi ne znaju da je banka u obavezi da kreditnom birou dostavi i podatke o kreditu za refinansiranje koji ste uzeli, što onda bitno smanjuje (ili čak ukida) vašu kreditnu sposobnost. Samo letimičan pogled na efektivne (dakle, krajnje) kamate na kredite za refinansiranje, koje sada daju domaće banke, pokazuje da su to preskupi krediti i da treba biti veoma pažljiv pre donošenja odluke o njihovom podizanju.
Narodna banka Srbije priprema mere za stimulisanje dinarskih kredita i ublažavanje uslova za kreditiranje građana u dinarima, a očekuje se i smanjenje referentne kamatne stope (dakle, jeftiniji dinarski krediti). Zato treba sačekati te mere i eventualni kredit u stranoj valuti vraćati kreditom indeksiranom u dinarima po nižoj kamatnoj stopi. Čak i nekoliko procenata niže može puno značiti u krajnjoj cifri, onoj koja se mora platiti za višegodišnji kredit.
KORACI PRI KUPOVINI NEKRETNINE
Moja omiljena rečenica svim kupcima, a za ovih deset godina bilo ih je zaista mnogo, glasi: „Kada uđete u neki stan, kuću, poslovni prostor pokušajte da zamislite sebe u njemu“.
Verujte mi, taj trenutak kada vidite nešto što Vam se sviđa od presudnog je značaja. Naravno zatim dolazi cena.
Naš posao je upravo da Vam omogućimo da kupite ono što Vam se sviđa.
Često raspravljamo, šta je to „dobar stan“, „dobra kuća“ i dolazimo do čuvene rečenice „O ukusima ne treba raspravljati“. Naš posao je da Vam pokažemo a Vi morate na kraju ipak sami odabrati ono što Vam se sviđa.
Pokušaćemo da Vam olakšamo put do „savršene nekretnine“ .
Prvi korak
je da zaista želite da kupite nektretninu.
Mnogi kupci prave grešku tipa samo se raspituju kakva je situacija na tržištu pa ako nešto povoljno (pod time se obično misli jeftino) iskrsne, onda ću kupiti.
Zapamtite, na nekretnine ne treba štedeti, ona mora biti kvalitetna jer to je ipak dugoročna investicija. Znate i sami da kvalitetno i jeftino ne ide zajedno. Druga stvar, ne verujte u mit da se nekretnine lako kupuju ispod cene jer se nekom žuri da je proda. To se jako retko događa i često do krajnjeg kupca ne dođe.
Drugi bitan elemenat je stalna promena na tržištu jer mi ipak živimo u vremenu tranzicije i cene se često menjaju.
Kada odlučite da kupite nekretninu onda to zaista i uradite!
Drugi korak
je način finansiranja.
Najlakši način je ako imate keš novac ili novac koji Vam je u svakom momentu na raspolaganju. Kada vidite ono što Vam se sviđa možete odmah da odreagujete i kupite.
Međutim, mnogo je češći slučaj da kupovina zavisi od prodaje neke druge nekretnine ili od uzimanja kredita.
Tu imamo tri problema:
- prvi je kada će se prodati nekretnina koju imate,
- drugi je da li ispunjavate uslove za dobijanje kredita i
- treći je da li nekretnina koja Vam se sviđa može biti kupljena na kredit, odnosno da li može biti predmet hipoteke.
Upravo ovde, ćemo pokušati da Vam olakšamo rešavanje sva tri problema.
Prvi problem: imate nekretninu i želite da je prodate.
Većina prodavaca da svoju nekretninu u neke oglasne novine, zatim sledi dvesta do trista poziva (jer toliko ima otprilike registrovanih agencija i raznih posrednika koji bi da prodaju vašu nekretninu). Vi stičete utisak kako je Vaša nekretnina jako tražena i formirate nerealnu cenu za nju. Naravno, problem se rešava tako što odaberete jednu agenciju sa kojom želite saradnju i samo njoj date svoju nekretninu na prodaju u određeni vremenski period. To se zove „ekskluzivno pravo prodaje“. Tako sebi štedite i vreme i novac. Agencija će umesto Vas prodavati nekretninu, oglašavati je, praviti selekciju kome će pokazati i postići najbolju cenu za Vas.
Drugi problem: da li ispunjavate uslove za kredit morate proveriti kod banke za koju se odlučite. Ovde možete videti uopštene uslove koje većina banaka traži:
- IMATE VIŠE OD 23 GODINE
- U STALNOM RADNOM ODNOSU STE ŠEST MESECI
- NEMATE VIŠE OD 65 GODINA U MOMENTU DOSPEĆA POSLEDNJE RATE KREDITA
- KREDITNA SPOSOBNOST OD 45% DO 50% MESEČNIH PRIMANJA
- OBEZBEĐENJE KREDITA, HIPOTEKA PRVOG REDA NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET KREDITIRANJA ILI NA NEKU DRUGU UKNJIŽENU NEKRETNINU VINKULARNO U KORIST BANKE U VISINI OD 130% IZNOSA KREDITA
Najčešće potrebna dokumenta:
- ZAHTEV ZA ODOBRENJE KREDITA
- PREDUGOVOR ILI UGOVOR O KUPOPRODAJI
- POTVRDA U VISINI NETO PRIMANJA PODNOSIOCA ZAHTEVA A KOD NEKIH BANAKA I SOLIDARNIH DUŽNIKA
- DOKAZ O VLASNIŠTVU NA NEKRETNINU KOJA JE PREDMET HIPOTEKE (LIST NEPOKRETNOSTI)
- PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
U slučaju da kupujete stan u izgradnji vredi znati da pojedine investitore prate banke pa je moguće realizovati kupovinu neuknjižene nekretnine. Ako ispunjavate navedene uslove možete krenuti u realizaciju kupovine nekretnine, a naša želja je da na što lakši i brži način svoje želje i potrebe pretvorite u stvarnost.
Treći problem: da li nekretnina koja vam se sviđa može biti predmet hipoteke takođe zavisi od banke. Ako je nekretnina uknjižena i imate vlasnički list iz zamljišnih knjiga banka neće praviti problem ako su svi ostali uslovi zadovoljeni. Problem je kada nekretnina nije uknjižena. Tu imamo dva slučaja:
Ako je nekretnina u izgradnji banke daju da bude predmet kupovine ako je 80%-90% završena i u tom slučaju kamata je veća ( zbog rizika koji banka ima) u odnosu na uknjiženu nekretninu. Banke same procenjuju investitora kod koga želite da kupite stan, tako da je naša preporuka da proverite odmah na početku sa bankom da li taj investitor zadovoljava kriterijume koje banka traži.
Tu imamo situaciju da mnogi investitori imaju banku kao pratioca, odnosno da imaju projektno finansiranje sa nekom bankom. Tada banka kupcima odobrava stambene kredite na stanove u izgradnji koje grade investitori koje ona prati.
Naša preporuka je da tražite kredit od banke koja prati investitora koji gradi stan koji želite da kupite.
U slučaju kada nekretnina nije u izgradnji,a nije uknjižena, znači da morate imati neku drugu nekretninu koju će te staviti pod hipoteku, jer konkretna koju kupujete ne može biti predmet hipoteke.
Kada smo prošli ova dva koraka sledi treća i najlepši a to je odabir nekretnine koju će te kupiti.
Treći korak
je vrlo složen, od mnoštva nekretnina na tržištu treba odabrati „najbolju“.
Često savetujemo naše kupce kada se dvoume između dve nekretnine da naprave spisak pozitivnih i negativnih karakteristika jedne i druge i tamo gde ima više pozitivnih osobina tu odaberu.
Ja lično nikada ne savetujem moje kupce da tako nešto čine. Verujte svom unutrašnjem osećaju, tamo gde vidite sebe to je pravi izbor. Često ni sami ne znamo šta želimo. Nije redak slučaj da kupac dođe sa određenim zahtevima u agenciju a kupi nešto sasvim drugo.
Naš savet je da pustite ljude iz agencije da Vam naprave ponudu.
Dozvolite da Vam pokažu i nešto što izlazi iz zadatih okvira.
Kupovina stana je umetnost. Pogrešno je mišljenje da treba videti „sve što se nudi na tržištu“. To će Vas umoriti i ništa bitno nećete uraditi. Vrlo često takvi kupci na kraju ništa ne kupe. Ako ste se odlučili da preko agencije kupite nekretninu dozvolite da agenti rade svoj posao. Naravno za to morate imati poverenja. Kupci tu vrlo često prave veliku grešku angažuju više agencija da im traži nekretninu. Tu nastupa trka koja ne vodi ničemu. Naš savet je da odaberete jednu agenciju koja će vam tražiti nekretninu određeni vremenski period. Naravno ako niste zadovoljni promenite agenciju ali nemojte nikad istovremeno tražiti nekretninu sa više agencija. To je u većini slučaja gubljenje vremena, jer će agencije ponavljati stanove koje ste već videli sa nekim drugim a ako Vas prodavac vidi više puta u svom stanu, pomisliće da Vam se stan jako sviđa i može podići cenu. Vi ćete trčati iz agencije u agenciju i na kraju ni sami nećete znati sta ste videli. Često se dešava da takvim kupcima promakne dobar stan zbog mnoštva nekretnina koje vide.
Kad smo prešli i ovaj treći korak, dolazi četvrti a to je sam čin kupovine.
Četvrti korak
Nemojte nikada sami pregovarati oko cene stana. Pustite ljude iz agencije da to učine umesto Vas. Oni ipak imaju više informacija i iskustva u tome. Vi to radite jednom,dvaput eventualno triput u životu a oni to rade maltene svaki dan. Verujte mi svaki agent će se potruditi da profesionalno, korektno i najbolje obavi taj posao. Zapamtite, u trgovini obe strane moraju biti zadovoljne i kupac i prodavac inače do trgovine neće doći.
Kad smo i ovo rešili dolazi i poslednji korak na ovom putu.
Peti korak
a to je potpisivanje kupoprodajnog ugovora, overa u sudu i uknjižba. Naša firma Vas prati do kraja. Naša pravna služba vši proveru nekretnine, sastavljanje ugovora i uknjižbu kada se za to steknu uslovi.
Trudili smo da Vam ovaj put učinimo što lakšim. Verujemo da ćete neke od ovih sugestija uvažiti i da će Vam kupovina stana biti jedno od najlepših iskustava u životu.